【鼠年運程】蘇民峰：社會爭拗減，樓價勿看淡

社會經濟篇 四桃花年社會爭拗減 中美經濟見隱憂

　　2019豬年，港人過了不平凡的一年，有誰想到《逃犯條例》修訂竟引發長達半年的連串示威，至今仍未平息。

2024年港大運將完

　　蘇民峰指，鼠年是平穩年，「啲人成日預測到好差，但鼠年因為四桃花（鼠、兔、馬、雞合稱「四桃花年」），特別多喜事，娛樂圈可能會多喜事。」他續說，四桃花年本港經濟、社會氣氛九成有機會好轉，「政治問題我唔知，但四桃花起碼爭拗都有機會少啲，上次雞年也是四桃花，都唔錯啦。社會氣氛好，就好多樣嘢都好好多！社會氣氛好緊要，現在有啲人都唔敢投資、唔買嘢。我都抵死，本來諗住今年買車，都唔買啦，手頭揸多啲現錢，人人都咁諗。」

　　蘇民峰過去數年已提醒讀者，2024年香港的大運會行完。香港在2004至2024年行「八運」，由2024至2044年將行「九運」，「八運係講文士，參軍，謀略，八運都唔太平嘅話，九運更加唔理想，八運都爭拗，九運更加爭拗，因九運係火，雖然火主禮，火又急。」

　　他續指，八運是旺西南水，香港西南部有大片海域，有不少水，「所以西面嘅樓升到咁嘅樣，以前西半山無人買㗎，係人都買東半山。」至於九運則旺北水，「香港得個維多利亞港見到北面水；成個九龍北面得個梧桐河，咁細既水」，他預期2024年後，香港的發展會更慢，經濟可能無甚增長。

比華利山豪宅見放盤

　　中美達成貿易協議似乎漸見曙光，訪問蘇民峰當日，兩國未傳出達成首階段文本共識，他預言中美兩國很難談得攏，「（過去）都話預大陸捱4年，捱到Trump（美國總統特朗普）落台。」

　　蘇民峰直言，貿易戰再拖下去，美國經濟肯定惡化，早前他到美國加州，發現比華利山豪宅地段，竟有數十個別墅單位放盤，「我年年都（美國）睇樓，唔買都睇下，從無見過（此情況）。」他相信此情況反映了美國經濟並非想像中好。

　　至於中國內地經濟放緩，他不感意外，「宜家（GDP增長率）6%，容乜易5%，然後4%，唔會有一個地方永遠都6%或者10%，經濟到返咁上下，個個基礎穩固嘅時候，再上就好難，所以會穩落嚟。」

　　他預期2024年，中美經濟發展會齊齊放慢，「到時睇下澳洲會唔會發圍，或俄羅斯鹹魚翻生，（兩國地運）全部北面水。有時你估唔到，有時會突然間發現好勁既資源。」

樓市篇：水旺之年 經濟活躍 樓價不宜看淡 自住樓可買

　　蘇民峰向來喜歡儲磚頭，住宅、商舖、海外樓無寶不落，買樓經驗相當豐富。對於香港樓市，他認為不用看得太淡，「照常理，始終2020年至2021年都有機會去返唔錯嘅位，唔係啲人講到一路一路咁跌。」皆因2020鼠年是水旺之年，經濟仍然活躍，亦因鼠年是四桃花年，社會氣氛應比過去兩年融洽，他相信港樓買賣市道如常。

　　不過蘇民峰也提醒港人，樓價已在高位，長線投資價值暫時不高，「如果係買樓投資，我都講咗好多年，完全無價值，因為你買一層細樓，可能只係收到兩三厘（租金回報），豪宅就直頭係笑話，可能1厘都收不到，所以買樓完全無（投資）價值。」而買樓自住則可考慮，他有朋友便長年租樓，每2年完約又被業主迫遷，既然如此不如買個單位自住。

切身感受舖市寒冬

　　2019豬年香港受示威活動拖累，政府早前宣告香港會陷「技術性衰退」，並調低本港全年經濟預測，由原先預計增長0至1%，大幅下調至負增長1.3%。示威活動對零售舖市的影響陸續浮現，持有多個商舖的蘇民峰有切身感受，其尖沙咀商場舖早前便減租，與租客共度時艱，「啲客租咗10年以上，2007年買嗰時都係這個客，一路租畀佢。最多減租，佢哋本身有熟客，一有貨返就Call啲客，貿貿然做生意，宜家好難。另一個中環舖則OK，因佢可能做洗衣舖，（不論經濟好壞）始終都要幫襯。」

　　但他一個位於中環堅道的舖位，7月丟空至今仍未成功租出，「（原租戶）好耐無交租，同佢終止合約，跟住7月到宜家都未租出。嗰個（舖位）有排都未搞得掂，啲人宜家唔會揼錢做生意。我啱啱有個客（在尖沙咀經營）萬幾平方呎嘅酒樓，做咗5年宜家賠錢畀業主唔做啦！萬幾平方呎酒樓，你話（聘請）幾多人？佢話一次蝕晒5年錢，5年盈利一次蝕晒！半年無生意，邊度頂得到！」

去年樓市預測準唔準？

　　去年蘇民峰預測樓價2019上半年有機會在低位徘徊，估計最樂觀在入秋入冬才有機會跌定或回升。回看2019年樓價，中原城市領先指數（CCL）在1月至3月初在170點水平持續了一段時間，但農曆新年後樓價攀升，6月下旬升至190.48點的最高位，這一股小陽春他亦始料不及。其後反修例示威持續，CCL在8月底至9月反覆下跌，10月至今CCL在179至181點窄幅橫行，蘇師傅「入秋入冬才有機會跌定」的預測算是正確。

買海外樓三大心得

　　香港局勢不穩，人心思變，報紙上的海外樓盤廣告舖天蓋地出現。蘇民峰在馬來西亞吉隆坡、日本北海道二世古也持有物業，他直言︰「海外買物業都難㗎，唔係想像中咁過癮。」且聽蘇民峰投資海外樓的三大心得。

一、稅制簡單

　　他認為買海外樓最重要「計掂數」，最好選擇稅制簡單的地方，如英國、日本。「有人話（日本）要交超過30%利得稅，（其實）超唔知幾多錢以上至交，但一般香港人買幾廿萬（的物業），唔會超過這個額。」

　　投資日本樓所得的租金收入需要課稅，課稅收入1,000日圓至900萬日圓（約64萬港元）稅率介乎5%至23%，但有9.75萬至63.6萬日圓（約6,900至45,000港元）的稅額減免。課稅收入900萬日圓至1,800萬日圓（約128萬港元）才達到稅率33%，稅額減免153.6萬日圓（約10.9萬港元）。

二、計掂回報

　　其次要「計掂」租金回報，他在二世古擁有一間滑雪度假酒店的房間，有專人管理，每年滑雪季節自用，其餘時間出租，「回報OK，9,000萬日圓買，約800萬港元（以他2010年買入的滙價計）買入，差不多收30萬至35萬港元一年，仲要最Peak Season我霸嚟自己住，唔係嘅話可以收多十幾萬租。」

　　蘇民峰一直想在紐約置業，他曾考慮買入一間酒店的拆售房間，發現「計唔掂數」才作罷，「管理費太貴，唔止租唔到，仲要倒貼。租到（出租率）七成半以上我先唔使蝕，邊有咁好彩。我計數好叻㗎，（買入前）問得好清楚。」他認為近年紐約樓價算是便宜，但管理費卻太高，令到不值得投資。

三、留意供應

　　第三是留意當地樓市供應量，蘇民峰常常分享其馬來西亞「中伏」經歷，該豪宅位於吉隆坡市中心大商場Pavilion Kuala Lumpur上蓋，「等於太古廣場樓上嘅樓，唔會租唔出，但租唔到好價錢！（買入）無10年都8年，租金都唔升。」物業首年以1.8萬令吉租出，後來要減租至1.6萬令吉租出。他認為投資者買入泰國、馬來西亞等地的市中心物業，即使地段優越，樓價和租金也未必可以大升，皆因這些國家不斷有新樓供應，「地大人少，不停咁起，升嘅機會不大，真係有潛力嘅樓，我哋又買唔起。」

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