【狗年運程】蘇民峰：股市宜轉攻為守，樓舖無投資價值

樓市篇：地運耗盡 樓舖無投資價值 

　　在2014年初，蘇民峰推測樓市將跌足3年，事實證明樓市不跌反升，早兩年他說摸不清樓市，政府推出辣招是變數之一，「2018年唔跌，真係好難，因為2019至2021年是經濟活躍期，這3年跌的機會好細。」

　　蘇民峰在2014年放售兩個單位後，分別在2015年及2016年購入一個單位，如果他現在買入新單位，需繳付15%額外印花稅，所以他一直沒有再入市。最近購入的數到2016年跑馬地一個頂樓連天台單位，他以4,080萬元買入，月租92,500元，租金回報只有2.7%，「現在買樓、買舖對我真係無投資價值，只是好過放現金在銀行收息，買啲嘢收租當收息，所以很多樓舖都係唔啱價。」他形容現時部分人是「有錢無出路」，但不懂投資，打算買磚頭最安全，「我有個客有千零萬現金，話想用1,000萬買樓收租，一計數，如果收2萬元租，回報不夠2.5%，用來買領展一年都有30幾萬（利息），所以就睇到而家啲人心態。」

地運北移 下一轉等6年

　　以往買樓收租，蘇民峰都會按地運走勢揀樓，地運每20年轉一次，1984年時走的是東面，「黃埔花園樓花900元一呎，收樓時已1,700元，以前東區全部是新開發，所以升得好快，但我當時後生未有錢買。」20年後的2004年，當時他說地運轉向西南區，「當時我話深水埗會貴過麗港城，以前麗港城是高級地方，深水埗無人要，但你睇四小龍，現在升到咁樣。」以實用面積同是517呎比較，麗港城年初以600萬元成交，四小龍之一的昇悅居則以710萬元成交，但比較約10年前的成交價，升幅相若。再看一看港島西，在鐵路效應之下，樓價升勢誇張，但蘇民峰說難以再升，「西環舊樓賣到萬幾蚊一呎，200幾呎的新樓賣1,000萬元，仲點升？」

　　蘇民峰提到，雖然地運每20年轉一次，但一般10年之後會見頂，「所以現在的地運已用完，西南區已升到天價，2019至2021年是整個市道暢旺，已再無地區之分，現在北角樓都可賣5萬元一呎，所以已不限西南。」計一計數，下一次轉地運要數到2024年，蘇民峰說將轉至北區，而且全球通行，「加拿大、俄羅斯北面都是冰山，或者澳洲的北面，現在仍是爛地，沒有人要，看地運是要看長遠的。」

　　地運現在無得睇，應可睇他擅長的風水，但他說投資最終要睇回報，好似剛才提過想以1,000萬元買樓收租的客人，蘇民峰就建議這類投資客買灣仔的囍匯，「最平800多萬元，收到兩萬多元租金，位置好，多後生仔租，兩萬多蚊都好易租出。」假設樓價是900萬元，租金2.5萬元計算，回報率有3.3厘。

劏場騙局 買舖要租得出

　　蘇民峰長期持有中環地舖及尖沙咀利時商場的舖位，現在他仍不時留意市況，早前他看中一個中環士丹頓街地舖，考慮了一陣子，最終不想花光手上現金已沒有入手，「而家借不到錢，以前通常呢頭收租，轉頭用來供，以往有5厘至8厘回報，所以俾到首期就會夠供，而家是不夠供，加上現在借貸要睇收入，無啦啦公司點有六成錢供舖。」

　　至於揀舖位，蘇民峰的首要原則只有一個︰租得出。「租唔出講咩都無用。」租金回報可以有幾多，他說全靠自己眼光，估值租金愈高，舖位價值愈高，「我多數都估中。」他說曾經有個舖位，市場估值租金7萬元，結果他以11萬元租出，「我用11萬元來買，個價咪貴咗，所以我買到，人哋買不到，但一租得出已經賺到個價。」

　　近年有不少「劏場」出售，素來有買商場舖經驗的蘇民峰不怕得罪人，直言那批買家是「盲毛」，「買商場舖先睇價錢平唔平，個場無人、又舊又霉夠衰啦，我買衰的，買Future（將來），因為無得再衰，但唔好衰到吉舖，衰得來要租得出，租得平唔緊要，因為代表好難再平。」

　　他在10年前以300萬元買入翠屏商場一個舖位，商場裝修舊，人流少，但一直有髮型屋承租其舖位，月租2.3萬元。

過來人中招經驗 海外樓手尾長回報低

　　熱愛滑雪的蘇民峰在北海道二世古持有酒店單位，作為他去滑雪時的落腳點，但論投資價值他立即耍手擰頭，他曾向本刊說過，日圓下跌抵銷了物業升值，實際上賺不到多錢，他亦不看好日本經濟能起死回生。

蘇民峰亦曾在馬來西亞投資海外樓，然而遭遇「不似預期」。

　　原來蘇民峰早年曾在馬來西亞置業，而且是超級豪宅，價值等同在香港金鐘太古廣場上蓋擁有一個住宅單位，一心收租，「買完就瀨嘢。」他說當時租金叫價2.2萬元，後來減租至1.8萬元，現在以1.6萬元租出，租約下月到期，「唔係成日租得出，要租就要靠經紀，租不出又山高皇帝遠，要搵人清潔、維修打理，政府寄來的稅單又全部馬拉文，總之就好煩，即係要不停求人，賣又賣不出，如果管理公司走佬、執笠，你點算？發展商賣樓，托塔都應承你，賣完仲鬼睬你。」

　　他以近年大熱的泰國樓為例，雖然數字上升值，但買家不多，「你估泰國樓好過癮，周圍都有新樓賣出來，做乜買你的二手樓。」

　　泰國樓勝在入場費夠低，部分發展商更「保證」一定的租金回報，有不少泰國發展商來港辦展銷會，吸引大批想有樓收租的港人買入，「講得高（回報）有乜用，過了幾年後，你就要自生自滅，（保證回報）這些咪半毛出在羊身上，呃唔識投資的人，本來值一萬的樓，發展商開萬二，那2,000元咪分5年俾返你。」他奉勸有意購買海外樓的人，搜集樓盤周邊的市場租金，「好似英國買層樓，話租1,000元一星期，周圍全部都是1,000元，洗鬼佢包咩，包你即係唔值咁多錢。」

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