林鄭4招解房困 用家專家齊評分
19/10/2017
【過渡房屋】市價七折 樂善堂平租助基層
「兩個老人家,一個睇唔到嘢,有一個小朋友兩三歲,如果真係發生火警,點走呢?同埋他們的生活真係好困難,要食過期奶粉,營養都唔足夠……」樂善堂總幹事劉愛詩回想近日的探訪經歷,不禁雙眼通紅,兩老與年幼的孫同住唐樓天台屋,100呎的「屋」,上落要行9層樓梯,老伯伯雙眼失明,除了出外看醫生,他幾乎足不出戶,兩老沒有領取綜援,每月4,000元的租金及生活費,由在內地工作的兒子負責,生活捉襟見肘。
樂善堂總幹事劉愛詩說,部分老業主對管理自己的物業感吃力,希望將單位交給非牟利團體處理維修、租約,再租給基層家庭。
香港人上車難,上樓一樣艱難,基層居住環境差、租金佔入息比例最少逾三成,漸漸成為一種基層常態,根據統計處在2015年的調查,全港有19.9萬人居住在劏房,可以想像,來到2017年的實際數字,遠超這數目。
400呎月租不過萬
樂善堂以九龍城為主要服務地區,早前社聯推出「社會房屋共享計劃」,整個計劃目標為500個單位,預計可協助1,000個家庭。社聯至今收到300多個單位,年底將推出34個單位,當中20個位處九龍城福佬村道的新益樓(見左圖),是恒基地產(00012)提供的一幢無電梯空置舊樓,交由樂善堂營運,地舖將設立社區飯堂、社企,相隔3條街,就是樂善堂的大本營,有診所、牙醫診所、學校等,「根據過往的經驗,社區支援對基層家庭很重要」。
距離牛頭角港鐵站5分鐘路程,有一幢樂善大廈,時光倒流至40年前,那個年代,香港人口膨脹,房屋供不應求,於是樂善堂的善長夾錢興建一幢78個單位的大廈,開放給全港家庭申請,不設入息限額,先到先得,至今未變,400至500呎的單位,月租大約是市價的八折,不過近年租金飆升,翻查最近觀塘區的放盤,同等面積單位的租金最少要1.2萬元,但樂善堂收租約7,000至9,000元,足足比市價低三分之一。價格不是驚人地低,但要以相同金額,租到相應大小的單位,在觀塘區是不可能,「對一個家庭來說,(每個月省)兩三千蚊好緊要。」這40年來,樂善堂沒有大肆宣傳計劃,但大廈幾乎沒有空置過,現在輪候人龍仍有數百人。
加強配套配合基層
有百多年歷史的樂善堂是本地非牟利機構,在計劃中既是業主,也是物業管理公司,負責處理租約、租客的小維修問題、聘請大廈管理員、公共空間清潔等,「相比其他非牟利機構,我們管理物業的經驗很長久,足有40年。」樂善堂在大廈樓下開設了牙醫診所,又將商舖租給補習社,配合租客的需要,「做社會房屋不是租給很富裕的家庭,就要諗他們有甚麼需要,需要甚麼社會配套,我們(非牟利機構)盡量配合,因為租金、一日三餐、交通都是必需的,如果樣樣幫到少少,成個家庭的支出可以減很多,將來上樓(公屋)需要搬遷費、買家具,可能在這方面幫到他們。」
恒地提供位於九龍城福佬村道的新益樓給樂善堂,作為社會房屋,涉及單位20個。
至於九龍城項目今年底入伙,由政府和社聯充當中間人,屬於社會房屋共享計劃的「先頭部隊」,由於九龍城的單位面積偏小,每個約260呎,樂善堂打算每個單位只會安排一個家庭入住,換言之,項目只有20個家庭受惠,但劉愛詩說,公布計劃至今已收到200多個查詢。
由市建局提供的其中14個單位,同樣於今年底推出,其餘單位將陸續供非牟利機構投標營運,再以低於市價租予基層家庭。根據計劃訂明,申請者要是輪候公屋3年或以上的家庭,個別居住環境特殊卻沒有輪候公屋的基層都可申請。樂善堂則計劃將申請者分成三組,每月入息達家庭入息中位數50%的家庭將獲優先考慮,即二人家庭為9,500元,三人及四人家庭分別是14,300元及19,000元。
樂善堂在40年前興建樂善大廈,以較市價低的租金出租給市民,也累積了多年大廈管理經驗。
全額支付裝修費用
樂善堂特意探訪了居住在九龍城區內劏房或天台屋的基層,作為租金參考,百多呎的單位租金最少要4,000元,大一點的單位,甚至要6,000多元至8,000多元。劉愛詩說,初步計劃租金將定於4,000元至5,000元,但實際申請程序、資格、租金水平等將於下月公布。
大廈已由恒基完成結構翻新,例如拆除僭建物、平整地台、安裝煤氣喉等,樂善堂則負責內部裝修如油漆、換門、更換潔具等,每個單位約需8萬元裝修費,合共160萬元由樂善堂支付,「我想重申,20伙真係好少,但希望可以推動一個社會風氣,香港的問題是有錢的人可以很有錢,窮的真係好窮,如果業主有樓宇可以捐出來,以優惠的租金與非牟利機構合作,我們幫佢裝修再租出,大家都贏。」
【過渡房屋】100單位550人受惠 光房業主:盡用資源幫社會
面對住屋問題,想依賴政府不成,惟有民間自救,社會共享房屋的概念早在2012年誕生,「要有光社會地產」聯合一些業主,最初以單親媽媽為主要對象,平價出租單位,再擴展至以夾心低收入家庭為主的光房,至今剛滿100個單位,明年初將推低收入青年光房,未來目標可建光屋村,政務司司長張建宗出席活動時直言︰「如果政府的房屋政策做得到位的話,就不用你們出手了。」
有業主提供閒置物業作光房,也有業主選擇購置一手樓。
自掏荷包買樓做光房
劇團編劇何敏文是福利集團創辦人何耀光的後人,她不諱言生於富裕之家是一種幸運,「當自己咁幸運的時候,可能自己做藝術,接觸到不同階層,知道社會有些問題,所以想用些方式幫個社會。」她從家族中獲得一些物業,想藉此幫助有住屋需要的人,要有光創辦人余偉業提醒她,她將會少收很多租金,但她一於少理,「無咩擔心,我對樓又無咩認識,只是覺得既然我有幾個物業,好想攞一個出來。」她在去年中提供中西區一個一房單位,現時住了一名單親媽媽及3名女兒。
有些業主希望購買物業保值,再交給非牟利機構出租、管理,一舉多得,光房業主何敏文(左)和弟弟何存浩(右)則純粹希望藉計劃幫助有需要的人。
其後她游說父親,購入一個位於大角咀的單位做光房,連同雙倍印花稅,花費約600萬元,現住了3個單親家庭,「大家都知道香港有住屋問題,我試過(光房)之後告訴爸爸,又知道可以交給要有光搵適合的單位,他覺得這方式更好,因為手頭上的物業反而不太適合。」她說爺爺在戰後做建築起家,政府未設有福利部門時,已經在公司成立慈善部門,幫助社會有需要的人,這想法延續至整個家族,「搵錢唔係最重要,特別係自己的背景,更覺得有錢人不斷搵錢,咪更加貧富懸殊,反而諗點用手頭資源幫到社會,整個社會都會好些。」
要有光社會地產
營運年份︰2012年
現有單位︰100個
受惠人數︰逾550人
入住期︰不限,平均兩年內環境改善後自行遷出
租戶就業率︰由入住前的21%增至入住6個月後的62%
單位原先用途︰逾45%是非閒置物業,15%屬新買物業
單位面積︰由17平方米至200平方米不等
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