林鄭4招解房困 用家專家齊評分

【過渡房屋】市價七折 樂善堂平租助基層

　　「兩個老人家，一個睇唔到嘢，有一個小朋友兩三歲，如果真係發生火警，點走呢？同埋他們的生活真係好困難，要食過期奶粉，營養都唔足夠……」樂善堂總幹事劉愛詩回想近日的探訪經歷，不禁雙眼通紅，兩老與年幼的孫同住唐樓天台屋，100呎的「屋」，上落要行9層樓梯，老伯伯雙眼失明，除了出外看醫生，他幾乎足不出戶，兩老沒有領取綜援，每月4,000元的租金及生活費，由在內地工作的兒子負責，生活捉襟見肘。

樂善堂總幹事劉愛詩說，部分老業主對管理自己的物業感吃力，希望將單位交給非牟利團體處理維修、租約，再租給基層家庭。

　　香港人上車難，上樓一樣艱難，基層居住環境差、租金佔入息比例最少逾三成，漸漸成為一種基層常態，根據統計處在2015年的調查，全港有19.9萬人居住在劏房，可以想像，來到2017年的實際數字，遠超這數目。

400呎月租不過萬

　　樂善堂以九龍城為主要服務地區，早前社聯推出「社會房屋共享計劃」，整個計劃目標為500個單位，預計可協助1,000個家庭。社聯至今收到300多個單位，年底將推出34個單位，當中20個位處九龍城福佬村道的新益樓（見左圖），是恒基地產（00012）提供的一幢無電梯空置舊樓，交由樂善堂營運，地舖將設立社區飯堂、社企，相隔3條街，就是樂善堂的大本營，有診所、牙醫診所、學校等，「根據過往的經驗，社區支援對基層家庭很重要」。

　　距離牛頭角港鐵站5分鐘路程，有一幢樂善大廈，時光倒流至40年前，那個年代，香港人口膨脹，房屋供不應求，於是樂善堂的善長夾錢興建一幢78個單位的大廈，開放給全港家庭申請，不設入息限額，先到先得，至今未變，400至500呎的單位，月租大約是市價的八折，不過近年租金飆升，翻查最近觀塘區的放盤，同等面積單位的租金最少要1.2萬元，但樂善堂收租約7,000至9,000元，足足比市價低三分之一。價格不是驚人地低，但要以相同金額，租到相應大小的單位，在觀塘區是不可能，「對一個家庭來說，（每個月省）兩三千蚊好緊要。」這40年來，樂善堂沒有大肆宣傳計劃，但大廈幾乎沒有空置過，現在輪候人龍仍有數百人。

加強配套配合基層

　　有百多年歷史的樂善堂是本地非牟利機構，在計劃中既是業主，也是物業管理公司，負責處理租約、租客的小維修問題、聘請大廈管理員、公共空間清潔等，「相比其他非牟利機構，我們管理物業的經驗很長久，足有40年。」樂善堂在大廈樓下開設了牙醫診所，又將商舖租給補習社，配合租客的需要，「做社會房屋不是租給很富裕的家庭，就要諗他們有甚麼需要，需要甚麼社會配套，我們（非牟利機構）盡量配合，因為租金、一日三餐、交通都是必需的，如果樣樣幫到少少，成個家庭的支出可以減很多，將來上樓（公屋）需要搬遷費、買家具，可能在這方面幫到他們。」

恒地提供位於九龍城福佬村道的新益樓給樂善堂，作為社會房屋，涉及單位20個。

　　至於九龍城項目今年底入伙，由政府和社聯充當中間人，屬於社會房屋共享計劃的「先頭部隊」，由於九龍城的單位面積偏小，每個約260呎，樂善堂打算每個單位只會安排一個家庭入住，換言之，項目只有20個家庭受惠，但劉愛詩說，公布計劃至今已收到200多個查詢。

　　由市建局提供的其中14個單位，同樣於今年底推出，其餘單位將陸續供非牟利機構投標營運，再以低於市價租予基層家庭。根據計劃訂明，申請者要是輪候公屋3年或以上的家庭，個別居住環境特殊卻沒有輪候公屋的基層都可申請。樂善堂則計劃將申請者分成三組，每月入息達家庭入息中位數50%的家庭將獲優先考慮，即二人家庭為9,500元，三人及四人家庭分別是14,300元及19,000元。

樂善堂在40年前興建樂善大廈，以較市價低的租金出租給市民，也累積了多年大廈管理經驗。

全額支付裝修費用

　　樂善堂特意探訪了居住在九龍城區內劏房或天台屋的基層，作為租金參考，百多呎的單位租金最少要4,000元，大一點的單位，甚至要6,000多元至8,000多元。劉愛詩說，初步計劃租金將定於4,000元至5,000元，但實際申請程序、資格、租金水平等將於下月公布。

　　大廈已由恒基完成結構翻新，例如拆除僭建物、平整地台、安裝煤氣喉等，樂善堂則負責內部裝修如油漆、換門、更換潔具等，每個單位約需8萬元裝修費，合共160萬元由樂善堂支付，「我想重申，20伙真係好少，但希望可以推動一個社會風氣，香港的問題是有錢的人可以很有錢，窮的真係好窮，如果業主有樓宇可以捐出來，以優惠的租金與非牟利機構合作，我們幫佢裝修再租出，大家都贏。」

【過渡房屋】100單位550人受惠 光房業主：盡用資源幫社會

　　面對住屋問題，想依賴政府不成，惟有民間自救，社會共享房屋的概念早在2012年誕生，「要有光社會地產」聯合一些業主，最初以單親媽媽為主要對象，平價出租單位，再擴展至以夾心低收入家庭為主的光房，至今剛滿100個單位，明年初將推低收入青年光房，未來目標可建光屋村，政務司司長張建宗出席活動時直言︰「如果政府的房屋政策做得到位的話，就不用你們出手了。」

有業主提供閒置物業作光房，也有業主選擇購置一手樓。

自掏荷包買樓做光房

　　劇團編劇何敏文是福利集團創辦人何耀光的後人，她不諱言生於富裕之家是一種幸運，「當自己咁幸運的時候，可能自己做藝術，接觸到不同階層，知道社會有些問題，所以想用些方式幫個社會。」她從家族中獲得一些物業，想藉此幫助有住屋需要的人，要有光創辦人余偉業提醒她，她將會少收很多租金，但她一於少理，「無咩擔心，我對樓又無咩認識，只是覺得既然我有幾個物業，好想攞一個出來。」她在去年中提供中西區一個一房單位，現時住了一名單親媽媽及3名女兒。

有些業主希望購買物業保值，再交給非牟利機構出租、管理，一舉多得，光房業主何敏文（左）和弟弟何存浩（右）則純粹希望藉計劃幫助有需要的人。

　　其後她游說父親，購入一個位於大角咀的單位做光房，連同雙倍印花稅，花費約600萬元，現住了3個單親家庭，「大家都知道香港有住屋問題，我試過（光房）之後告訴爸爸，又知道可以交給要有光搵適合的單位，他覺得這方式更好，因為手頭上的物業反而不太適合。」她說爺爺在戰後做建築起家，政府未設有福利部門時，已經在公司成立慈善部門，幫助社會有需要的人，這想法延續至整個家族，「搵錢唔係最重要，特別係自己的背景，更覺得有錢人不斷搵錢，咪更加貧富懸殊，反而諗點用手頭資源幫到社會，整個社會都會好些。」

要有光社會地產

營運年份︰2012年

現有單位︰100個

受惠人數︰逾550人

入住期︰不限，平均兩年內環境改善後自行遷出

租戶就業率︰由入住前的21%增至入住6個月後的62%

單位原先用途︰逾45%是非閒置物業，15%屬新買物業

單位面積︰由17平方米至200平方米不等

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