本港房地產市場持續向下，樓價由年前的高位至今回落約兩成。據第一太平戴維斯最新發表的2024年8月投資市場報告指出，持續高昂的資金成本，導致更多物業投資者以折扣價出售資產，同時亦預期今年上半年主要物業交易額較2023年上半年大幅下跌47%，並預測全年甲級寫字樓和核心街舖價格將下跌5%至10%。
經濟大環境欠佳，樓價下跌，自然影響樓房銷售。而賣樓銷情的好與壞，直接影響到地產股業績。更甚的是，部分地產發展商為了令整體盈收更為穩定，減少受賣樓銷情欠理想所拖累，近年積極加大商業地產投資，藉此獲取較穩定的租金收入。然而，今輪樓市的下跌，亦拖累投資物業的價值下跌，特別是對比早年以較高價格投資購入來說，地產發展商必然要為相關投資做減值撥備。亦正因如此，近年本地地產股業績的確較難看好。
筆者嘗試以兩間在本港擁有多個甲級商場及寫字樓的地產相關股作例子。在香港上市的九倉置業(01997)，其今年上半年業績中，投資物業的減值虧損達到約25億元。若連同去年全年的11.47億元及2022年全年的149.13億元投資物業減值虧損，總體虧損高達185.6億元。同樣的情況出現在於新加坡上市的置地集團，其2024年上半年已錄得約67.04億元的投資物業減值虧損，去年全年相關減值虧損更達102.57億元。若再計及2022年全年的43.35億元減值虧損，過去兩年多，在投資物業的減值虧損合共高達212.95億元，數字之大，又怎會不拖低業績表現？與九倉比較起來，亦有過之而無不及。
當然，上市公司為其投資物業進行估值重估，很多時候與經濟周期有著重大關係。經濟向好，物業價值上升，自然會為上市公司帶來更大的盈利，反之亦然。特別是當經濟進入下行周期，地產商為物業減值更加是無可避免。但事實上，地產商為手持的投資物業進行減值撥備，相關的虧損只是報表上的影響，對實際業務及現金流沒有拖累。亦即是說，減值撥備虧損並不代表上市公司錄得實際營運虧損。反之，地產股在經濟環境轉差時進行減值撥備，倒是一個頗為適當的時機，一方面不但可以將實質業績下跌及物業減值一併顯示在業績上，造成低基數效應，其次，只要當經濟重新向好，投資物業價值回升，便可帶動盈利向上，錄得盈利增長。
以上述提及過的九倉來看，目前預期市盈率及股息率分別大約為10.7倍及6.1厘，股價對比每股資產淨值折讓逾65%，整體估值吸引。故即使8月初公布的中期業績錄得大額投資物業減值損失，卻未有再令股價進一步下跌，反而從本月初業績公布後的低位18.60元反覆回升，至近日更高見22.75元，累計升幅逾22.3%。只要股價短期能升越100天線（現處約22.5元），並穩守其上，不排除可逐步挑戰更高水平，投資者不妨多加留意。《中薇證券研究部執行董事 黃偉豪》（本欄逢周四刊出）
*筆者為證監會持牌人士，並無持有上述股份。
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