隨著部分企業撤出香港CBD地區，商業租金回落不少。在這個背景之下，很多香港地產股在未來業績當中可能將會在投資物業錄得虧損。希慎(00014)公布了去年年底的業績，虧損8.72億元，末期息減少31%至81仙。集團管理層表明，在經濟面臨挑戰及不確定性下，不調整派息屬不切實際。
本周將有多隻地產股陸續派發中期成績表，包括新地(00016)及新世界(00017)等，上周率先公布業績的希慎具有啟示性。集團去年基本溢利跌14%至18.32億元，經常性基本溢利跌11.2%；列帳淨虧損8.72億元，主要由於27.63億元非現金性的投資物業之公平值減少所致；末期息減少31%至81仙，全年每股派息減少25%至108仙。
集團管理層明言，香港經濟有所改善，但消費意欲仍然謹慎，加上地緣政局緊張及宏觀經濟不明朗，亦阻礙復甦。至於寫字樓及商舖業務，則受疫情後結構變化的影響，預期今年本港及全球經濟環境仍不明朗，所以削減派息為未來做好準備。
讀者可能會有疑問，為甚麼虧損還能夠派息？這個虧損，是投資物業重估所帶來的公平值減少所致，因此，這次業績雖然是虧損8.72億元，但事實上扣除27.63億元的公平值減少，核心利潤應為18.91億元。對應現時股價，大概就7倍市盈率左右，其實也沒有想象中差。希慎是其中一個例子，相信之後其他地產股陸續公布業績，大家也會發現相同之處，屆時不要看到虧損就大驚小怪便是。
根據《彭博》26日的資料顯示，現時香港地產發展行業的平均市帳率約為0.3倍，和資產淨值明顯有一定折讓。筆者相信這個估值已經很大程度上反映了資產價格下跌的影響。
總結一下，筆者對於香港地產行業前景仍然較保守，但以現時估值水平來說，再以投資物業貶值的藉口來看淡地產股，則顯得有點理據不足了。《南華金融集團副總監 莫灝楠》
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