中國的新建商品住宅於2024年1-5月的銷售面積和所涉金額,同比保持約兩成的跌幅,但跌幅略見放緩,加上房地產開發商的開發新投資亦持續減慢,使竣工及待售面積不斷縮減,有利於商品住宅市場逐步「去庫存」,配合國家的穩步改善市場的求與供的關係,相信商品住宅樓市會由低迷收縮劣境漸次有序的回穩甚至好轉。畢竟中國的商品住宅市場近乎失控的擴張多年,要轉穩亦需時,急不得也。
*全國商品住宅銷情差使投資持續萎縮*
來自中國國家統計局所發表的最新房地產市場數據,顯示全國房地產開發投資市場於2024年1-5月份仍基本保持低迷之態,但情況有逐步走穩傾向,重點有(一)全國房地產開發投資於前5個月累計達4.06萬億元,同比減少10.1%,較1-4月份的3.09萬億元的9.8%跌幅多減0.3個百分點,很主要受困於商品住宅房的開發投資期內僅達3.0824萬億元同比減少10.6%,環比多減0.1個百分點。
但以商品住宅房為主的房地產開發步伐轉慢,並非壞事,因此舉使住宅房的(二)新開工面積於1-5月份累計2.17億平方米同比減少25%,相對於1-4月份的減幅少減0.6個百分點,使施工總面積48.155億平方米同比減少12.2%,比1-4月份的11.4%減幅多減0.8個百分點。
由是(三)商品房竣工面積1-5月份累計1.62億平方米同比增加19.8%,而1-4月份累計1.37億平方米則增21%,即使少增1.2個百分點,但竣工所涉面積淨增0.25億平方米,要消化「去庫存」實在並不容易,故新的投資持續縮減,有利於逐漸平衡市場的供求關係,理由為(四)商品住宅的待售面積於1-5月份累計3.8712億平方米,同比增加24.6%,比1-4月份累計3.9088億平方米增24.5%稍多0.1個百分點,銷情不理想。
商品住宅房市場的最大問題是(五)銷情不理想:(i)銷售面積,於2024年1-5月份累計達3.0744億平方米,同比減少23.6%,相對於1-4月份的2.45萬所減23.8%的幅度基本持平和銷售額1-5月份累計3.1163萬億元同比減少30.5%,較1-4月份2.445萬億元同比下降31.1%少減0.6個百分點。
此使(六)房地產開發企業的到位資金不斷縮減:於2024年1-5月份累計4.25萬億元同比減少24.3%,比1-4月份3.4036億元所減24.9%少減0.6個百分點,其中(1)國內貸款6810億元同比減少6.2%,比l-4月份5583億元所減10.1%少減3.9個百分點,和(2)自籌資金1.48萬億元同比減少9.8%,比1-4月份的10.1%減幅少減0.3個百分點。
正正因為市場至今仍然十分審慎看樓市前景,故到位資金中的購房人的需求方面,亦甚為疲弱:(3)個人按揭貸款1-5月份6119億元減少40.2%,多於1-4月份4953億元所減的39.7%,顯銀行對買樓的借貸相當審慎;而(4)定金及預收款1.2584萬億元同比減36.7%,而1-4月份1萬億元則減37.2%。
*打好商品住房保交房攻堅戰可重建市場信心*
但中央相當積極主動的採取調控政策及措施,以避免樓市和經濟出現系統性風險。君不見,(甲)中共中央政治局於2024年4月30日的會議,提出堅持因城施策,壓實地方政府、房地產企業、金融機構切實做好保交房工作,保障購房人合法權益,而中國國務院多個部委於2024年5月17日的國務院例行吹風會,披露將要出台以「保交房」為主的「去庫存」措施,和利用貸款措施刺激市場需求等活躍商品住房市場政策性措施,要需時調動各方的積極性,始能漸次重新建立購房人的置業信心。境內商品住宅房過度擴張和膨脹多年,造成供應遠超需求,更因樓市況低迷造成庫存日多、房地產開發商資不抵債等惡況,即使國務院新策對勁,市場亦需時始能逐步回穩復常。
最重要的是(乙)中央從重建市場信心方面著手,以穩定市況,促使市場有序回復常態,重點有:住建部的做法主要有(I)「保交房」。按照市場化、法治化原則,分類處置在建已售未交付的商品住房項目,推動項目建設交付,保障購房人合法權益。和支持房地產項目的需資需求,而進一步發揮城市房地產融資協調機制,做法是(i)城市政府推動符合「白名單」條件的項目「應進盡進」,及商業銀行對合規「白名單」項目「應貸盡貸」,滿足在建項目合理融資需求。兩措施的目的是要推動消化存量。
再看融資。中國人民銀行副行長陶玲表示所要推出的四項政策性措施,第(1)項是要設立3000億元保障性住房再貸款。此為「再貸款」,不是新的貸款,所涉及的是保障性住房,力促金融機構支持地方國有企業,收購已建成未出售商品房,作配售型或配租型保障住房,預計將帶動銀行貸款5000億元
商品房方面,人行力促(2)降低全國層面個人住房貸款最低首付比例,將首套房最低首付比例從不低於20%調整為不低於15%,二套房最低首付比例不低於30%調整為不低於25%;(2)取消全國層面個住房貸款利率政策下限;(3)下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點,調整後,5年以上首套房個人住房公積金貸款利率為2.85%,可更好滿足住房公積金繳大中弓金人住房需求。此舉反而使居民受惠程度較大。
要是人行的促保障性住房和商品房需求的政策,落到實處和產生實效,就是「保交房」的最佳配合,二者是相輔相成。
*商品房銷情差消化不良去庫存路途遙遠*
(丙)穩定和活躍商品房市場的政策,無疑是對勁的但要達標,要需時始成,理由為境內的商品房市下行和低迷了一段頗長時間,需要先消化若干利淡因素,才可以達致穩定之效。
《資深財經評論員 黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
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