【地產股】美減息半厘機會增，地產股連日造好惟未宜高追

　　美國聯儲局將於本港時間周三(18日)凌晨公布議息結果，目前利率期貨亦顯示減息半厘的可能性升至近七成，本地地產股連日造好，其中較落後的新世界發展(00017)連續兩日飆半成，新地(00016)連升4日創4個月高，連收租股領展(00823)也創7個月高位。不過，不少機構仍料美聯儲局本月只減息0.25厘，摩通更指即使落實減息，地產股也不一定可跑贏大市，看來暫不宜再高追。
　
*有美民主黨參議員促鮑威爾大幅降息，9月減息半厘機會升至近七成*
　
　　美國9月大手減息0.5厘的預期升溫，芝商所FedWatch工具顯示，9月減息0.5厘的機會率升至67%，減息0.25厘的機會率降至33%。值得一提，被視為美聯儲局綫人的《華爾街日報》記者Nick Timiraos近日撰文指，減息幅度是主席鮑威爾的一個艱難決定，並指鮑威爾在央行年會上呼籲將注意力轉向就業市場的風險，讓他的同事感到驚訝。Nick Timiraos最後引述儲局前副主席指，風險管理已轉向就業市場，認為對減息0.5厘有利。摩根大通首席美國經濟學家Michael Feroli指，儲局應減息0.5厘以平衡風險，因為通脹減退及就業數據疲弱。美國紐約聯儲銀行前行長Bill Dudley撰文，預計美聯儲局將減息0.5厘，因勞動市場下滑，以及向中性或寬鬆的貨幣政策靠攏。
　　另外，美國三位民主黨參議員敦促鮑威爾和其他政策制定者大幅下調基準利率，包括本周降息0.75厘，以保護美國經濟免受潛在傷害。參議員Elizabeth Warren、Sheldon Whitehouse和John Hickenlooper致信鮑威爾指，如果美聯儲局在減息方面過於謹慎，那麼將不必要地令經濟面臨走向衰退的風險，美聯儲局必須考慮更激進地前置性減息，以減輕勞動力市場面臨的潛在風險。
　
*貝萊德：市場對減息押注過度，料美聯儲局9月減息0.25厘*
　
　　不過，不少機構仍維持美聯儲局本月減息0.25厘的預測不變，其中貝萊德策略師對短期美債的立場由超配變為低配，稱市場對美聯儲局減息幅度的押注不太可能成真。市場猜測美聯儲局等待寬鬆的時間太長了，現在將被迫以更快速度減息，從而支撐經濟。貝萊德首席投資策略師Wei Li認為，這樣的猜測有誤，她在接受彭博電視採訪時預計，美聯儲局周三將會減息0.25厘。
　　DWS美國經濟學家Christian Scherrmann表示，9月美國議息會議即將召開，減息的時機終於成熟。近期數據顯示，通脹率持續下降，勞動市場則出現疲態，惟並未如預期般急劇惡化，通脹則仍值得關注，故預料美聯儲局將於9月議息會議上減息25個基點，並於2024年餘下會議維持同樣步伐。
　　惠譽預料，美聯儲局9月開啟本輪減息周期，9月至12月期間的3次議息會議將逐次減息0.25厘，明年合共減息125基點，後年進一步減息75基點，才結束本輪減息周期。因對通脹有顧慮，減息步伐料溫和，整個減息周期歷時25個月，期內共減息10次，每次減息25基點。
　
*摩通：落實減息後地產股不一定再跑贏大市，首選領展太地等*
　
　　摩通近日發表研報，香港地產股自7月初以來表現優於恒指8%，主要是由於降息預期，然而在實際降息之後，香港地產股或不一定再跑贏大市，因為行業基本面(住宅、辦公和零售)可能仍然不溫不火。大多數本港地產公司均已公布業績，相信降息預期已被市場大部分消化，因此該行對地產股取態更有選擇，優先選擇具有以下特點的公司：第一是股息確定性較高，第二是承諾股份回購計劃，第三是具涉及相對彈性的次產業(必需消費品)。
　　摩通表示，假設利率每下調100個基點，按固定負債比率計算，料對本港地產股明年度核心盈利則平均錄正增長為3.7%影響，當中首選領展(料11月公布中期業績派息優於預期)、太古地產(01972)(承諾回購和中單位數每股股息成長)和長和(00001)(中國業務風險敞口較小及盈利增長復甦)，均予「增持」評級，各予目標價42元、16.2元及50元。另對新世界(面臨流動性壓力)和九倉置業(01997)(料受香港奢侈品零售疲軟影響)保持謹慎態度。
　
*黃瑋傑：股價已反映香港跟美減息，小心減息對樓市成交刺激短暫*
　
　　輝立證券董事黃瑋傑於今日《開市Good Morning》節目指，股價走勢往往走在經濟及業績前面，近期地產股除新世界走勢較弱外，其他如新地及恒地(00012)都已由7月低位回升不少，預先反映了美國進入減息周期後，香港或多或少都會跟減。雖然減息理論上利好地產股，但最大考驗是香港跟隨減息後賣樓反應如何，如果減息之後成交一如今年「撤辣」後只旺了一個月，跟著無以為繼，或者於當時已消耗一定購買力，就算減息都未必對買樓意欲有很大刺激，小心到時因失望帶來沽壓。其中新世界因債務問題之前跌至很低殘，就算現在集團再融資去償還一些到期債務，代價也不低，料仍要給予相對高息再融資，且其最大問題是如何去減債，其中出售資產是較有效快速的方法，但以現時經濟環境只能低價出售，市場也未必有那麼大需求去促成如此大宗物業的成交。
　　黃瑋傑續指，相比物業發展商股價及估值會受賣樓成績影響，領展主要看租務表現、空置率及續租的租金水平，之前公布的業績顯示上述各方面未見為公司帶來太大壓力，所以股價由7月低位30元以下，一直升至現價逾38元，已累積升了逾兩成，現時才想買恐已太遲，雖然基本面及股息率仍吸引，但隨著股價繼續上升，股息率跌至5至6厘，上升空間自然收窄。
　　地產股今日普遍造好，除新世界再飆逾半成外，長實(01113)也升逾4%，九倉置業及希慎(00014)則升逾3%。