香港樓市 | 【FOCUS】美息走勢預測港樓,只見樹木不見森林
04/09/2024
市場預期美息明年底回落至3%之際,跌至8年新低的港樓,是將「止跌回穩」,還是「遠未見底」,可謂百家爭鳴。以現實理據看,無論是住宅成交連跌四個月,還是「Old Money」一族的新世界(00017)錄20年來首度虧損,乃至香江首富旗下豪華商場十室九空……「看跌」派都似勝算更多。而若對比美樓、港樓的迥異表現,就知僅憑「息口高低」來預測樓價走勢,恐只見樹木、不見森林。
酒店紛求售,新世界見血
美國兩大製造業指數PMI及ISM雙雙遜預期,觸發周二(3日)科技股再次大瀉,亦令本月減息50基點的概率升至四成以上,利率期貨更預期明年底降至3%。
位於尖沙咀的長實旗下1881 Heritage商場,逾30個鋪位中僅有3個有租戶。
高息固然加重普通市民供樓負擔、阻滯入市意欲,但更首當其衝的,是一眾槓桿高企、現金緊絀的開發商。除了要應付融資成本和淨負債比率雙雙上升,減價去貨施壓盈利,過往閑坐收租者更須直面動輒數十億甚至上百億元的物業重估減值。
鑑於此,不難理解近月接連有觀塘悅品海景酒店、海洋公園萬豪酒店、富豪旗下6幢iclub市區酒店、西營盤THE CONNAUGHT酒店等賣盤或擬放售。另一邊廂,即使「潮人聖地」K11 Musea丁財兩旺,仍難改新世界發盈警,預告2024財年勁蝕190億元至200億元,股價短短兩個半交易日累挫15%。此外,同位於尖沙咀的長實旗下1881 Heritage商場,逾30個鋪位中僅有3個有租戶。
住宅量價齊跌,貨尾高企
地產業、零售業不復當年盛景,8月住宅樓宇買賣合約錄3654份,連跌4個月至2月以來新低;「量」跌之餘,「價格」跌浪亦錄1997至2003年SARS後樓市最長。中原數據就顯示,全港138個主要大型屋苑,已有近兩成(26個)平均呎價跌穿萬元關口。
未來三四年一手私樓潛在供應高達10.9萬伙,二手市場壓力有增無減。
那麼,跌至8年低位的樓價何時見底?息口顯然非決定因素。看看美國,即使30年固定利率抵押貸款利率從本加息周期前的2.65%,一度飆至7.3%(最新錄6.4%),房價仍接連刷新歷史新高,支撐因素包括庫存供不應求、經濟增長強勁、失業率保持低位。
以此看香港,樓價未來走勢亦將取決市場供求、經濟前景、就業信心。數據顯示,開發商截至8月底累積一手貨尾量(包括樓花及現樓)逾2.2萬個單位,另未來三四年一手私樓潛在供應高達10.9萬伙,二手市場壓力有增無減。
還看經濟前景和就業信心
至於經濟前景和就業信心,30年前GDP傲視北京、上海乃至一眾灣區「細佬」的香港,去年GDP總值(3835億美元)大幅跑輸深圳、廣州,3.2%的增速在大灣區11城市中僅排名尾二。
內地網民調侃,香港過去30年間GDP遭深圳、廣州全面趕超。
最值警醒的是,過去資金、人才、技術唯香港馬首是瞻的內地,近年發展突飛猛進,「昔日徒弟」變「最強對手」,此從港人北上消費/就醫,到港商北上設辦公室等,均可見一斑。至於就業信心,近日銀行Call Loan傳聞四起令中小企倍添壓力,即使大如「獅子行」,亦據報新任行政總裁艾橋智(Georges Elhedery)將著手裁減中層職位。
想預測港樓前景,與其琢磨美聯儲減息步伐,不如聚焦港府何時有「深化改革」和「落實三中全會精神」的時間藍圖和具體舉措,香港人自己亦惟有重拾拼搏精神,圖強自救。
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