林鄭大推資助房，過來人分享「居屋攻防術」

　　特首林鄭月娥日前在新一份施政報告，承諾政府未來開拓的新土地，包括填海1,700公頃的「明日大嶼」人工島，七成住宅單位將為公營房屋。同一時間，政府與發展商「土地共享」，透過公私營合作發展新界農地提供的公營房屋，亦傾向以綠置居、居屋或首置上車盤等資助出售房屋為主。

　　林鄭月娥以資助出售房屋搭建「置業階梯」，強調要讓港人「買得起、供得起」。回想香港第一代的資助出售房屋，是在1978年推出的居屋，40年來讓一代又一代港人「居者有其屋」，一步又一步走上「置業階梯」。今期封面故事訪問兩個居屋戶，一個由公屋晉身居屋，一個憑「白居二」圓上車夢。適逢逾4,400個居屋單位現時以五二折重推，引發全城「居屋大抽獎」熱潮，且聽兩位居屋上車過來人，分享他們藉居屋攻守有道，在「置業階梯」上更進一步的故事。

向上流階梯 80後憑 居屋升級

　　在樓價高企的今天，居屋成為無數港人的上車希望，自居屋於2014年復售以來，每次也吸引數以萬計、明知抽中機會渺茫的申請者「碰運氣」。回想第一期居屋於1978年推售，40年來成為不少港人的置業階梯。特首林鄭月娥上任以來亦以重建置業階梯為己任，希望市民由公屋上居屋，再由居屋上私樓，一步一步向上流動，八十後的阿欣正是由公屋到居屋，再由居屋「升呢」例子。

阿欣是物業投資者財叔的粉絲，她感激財叔啟蒙她財務自由的觀念， 讓她行出今次的一小步。

　　2010年，阿欣一家為改善居住環境，利用公屋戶的資格，以綠表買入天水圍一個實用650平方呎的三房居屋單位，當時買入價僅140萬元，代價是交回原本位於青衣的公屋。居住了8年，樓市狂潮下，阿欣的居屋屋苑樓價也屢創新高，同類型單位今年中曾經以555萬元（未補地價）成交，早前她亦在居二市場（即未補地價）沽出單位，成交價高於屋苑同類單位，現正計劃在荃灣區物色新居。

　　阿欣坦言很喜歡這個居屋的居住環境，但為了工作和在置業階梯上繼續前進，只能選擇賣樓再換樓，「我一開始沒能力買私樓，居屋是可以選擇的其中一個工具。如果這是私樓，我就會加按套現，唔會賣，因為我其實好鐘意層樓。但無得選擇，只能賣出才能套現到舊錢出來，行下一步。否則我成舊錢砸咗喺居屋，又儲唔切錢追樓價，幾高人工都儲唔到幾球（數百萬元）買私樓，所以只能夠賣咗佢。」

賣樓為走出老鼠籠

　　阿欣回想當初買入單位，沒有考慮過要沽售，「由頭到尾，居屋真是用來住的！為何要賣？居屋自己住是一流的，但當家庭處境有變，如工作地方改變，佢俾唔到彈性你。」

　　她現時於港島東區工作，每天上下班時間已至少3個小時。加上居屋在財務靈活性上較低，除非特殊原因（如籌措醫藥費），居屋業主不可加按物業套現，而即使可以轉按，也不能變更任何按揭條款，如不可加長按揭年期，沒法套現一筆現金作第二層樓的首期，而且居屋未補價不能放租，不能「以租養租」去改善居住環境，為此只能賣樓套現。「現在賣樓，有機會走出『老鼠籠』！」（按：「老鼠籠」或稱「老鼠競賽」，出自《富爸爸 窮爸爸》，形容打工仔一生被困在職場。）

　　阿欣所住的居屋屋苑樓價近年屢創新高，今年中有同類型單位以555萬元（未補地價）成交。她去年亦嘗試放盤，由於單位景觀座向佳，遂開了一個較高的價錢，估計能用綠表買入這單位、又買得起這個價的買家，應該要全家總動員。「我期望家庭成員愈多，成事機會愈大。每次代理打來，也問他多少人住。」加上她不急於賣樓，代理又得知業主出價企硬，仍願意睇樓的人士，她相信是很心儀這個單位的人。

　　放盤好一段時間後，才遇到一組睇樓後還價的客人，阿欣了解到買家的背景，是一對希望買樓給父母養老的兄弟，一心想老人家住得舒服，很喜歡其單位的景觀和座向；而老人家則交還原本居住的公屋單位，故可用綠表價買入。她考慮到自己在這居屋累積了一定資產，最終減價了相當幅度，賣出價較市價略高。阿欣很滿意賣出的價錢，加上她和老公一直努力工作儲蓄，足以讓她在置業階梯向上流。

可負擔要買大單位

　　「五二折居屋」近日重新接受申請，預計入表數目將破紀錄。回想當初，阿欣慶幸自己以公屋換入居屋，並認為若在經濟負擔範圍內，一定要買入最大的單位，皆因居屋財務靈活性較低，買入大單位，即使未來生了小朋友也不需要換樓；同時也應選擇區份較佳、流通量高的居屋。

　　她寄語居屋買家不要抱著投資心態，「居屋不是搵快錢，而是資產的累積，（如果沒買樓）這麼多年都要交租，但有了居屋可以累積你的資產，改善你的生活。如果諗住兩三年博一博，一解鎖便去賣，賺第一桶金就唔好諗！雖然也有成功例子，如青衣的綠悠雅苑，很個別。」2013年出售的房協綠悠雅苑，一個高層戶去年11月以550萬元（未補價）出售，4年升值七成。

　　她建議居屋買家要考慮家庭狀況， 「你要預自己住十年八載，家庭組合也穩定（才買）。」

阿欣買居屋貼士

　　‧不應抱投資心態買居屋，應視為累積資產的工具

　　‧目標應是居住十年八載

　　‧盡能力買入較大的單位，即使家庭人數增加也能應付

　　‧要有心理準備，居屋財務靈活性較低，不能加按套現

「無人會補五成地價！」

　　今年6月底，特首林鄭月娥推出樓市「娥六招」，其中一招是將居屋定價與市價脫鈎，改與市民入息掛鈎，變成以市價的五二折定價。阿欣剛賣出的天水圍居屋，其折扣率亦是52%，「這屋苑沒有人補地價的！有些屋苑折扣兩成的才會有人補地價。」近年樓價高企，阿欣直言如果有能力補地價48%，不如用來多買一層樓。當政府以五二折賣出居屋單位，若業主未來希望出租單位，或在自由市場放售單位（即賣給綠表及白居二以外的人士），業主便需要按當時市值補價48%；較原本七折賣樓，僅補價三成為高。

　　以今期居屋凱樂苑售468萬元的單位為例，五二折出售，即原本市值應為900萬元（900萬x52%=468萬元），若樓價不升不跌，補價為432萬元。假設未來樓價上升，房委會評定的市值升至1,200萬元，業主補48%地價，即是需要576萬元。相反，若樓價下調，評定市值跌至700萬元，補價48%只是需要336萬元。因此，居屋市場向來有樓價低才補地價的說法。

補價宗數逐年減少

　　事實上，近年樓價高企之下，居屋補地價的個案也逐年減少。據房委會網站公布自2005年以來的數字，2006年至2010年間每年也有超過2,000宗居屋補價，到了2016及2017年只有700多宗補價，今年首8個月則有517宗。

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