【港樓演義之藥石亂投】「非常時期」顯政治決心？房策新猷待檢驗

　　香港「有地」還是「缺地」，如同「to be， or not to be」，讓兩屆均以房屋問題為「重中之重」的港府無解。「全力覓地」幾無功而返的梁振英，於任內最後一份《施政報告》提出將郊野公園「可加可減」邊陲地發展起樓，引來環保團體不滿；林鄭月娥2017年一上任後翌月，即宣布成立土地供應專責小組，並於今年4月開啟「土地大辯論」，但就被指只是場「大龍鳳」，因其諮詢期未完，就明言撐填海。

　　面對連續8年穩居全球樓價最難負擔城市、市民供樓負擔比率逼近60%的18年高位、公屋輪候時間突破5年新高……扭盡六壬均無法壓低樓價、大增供應的港府，如何在香港加息靴子落地前盡快拆彈，挑戰重重。 

從近日林鄭無視「架空專責小組」的指摘，公開撐填海來看，或顯示林鄭為顯覓地決心，不惜「非常時期採用非常手段」(資料圖片)

慈母＋父幹 逆周期措施徒有其表

　　美聯儲自2015年底啟動加息周期，財政司、金管局有關「衡量風險，量力而為」的置業溫馨提示一講就是兩年多。但香港樓價高處未算高，自林鄭上任以來，整體私樓樓價續升近一成。一邊是發展商信心滿滿，長沙灣、啟德連誕兩地王，折合每呎樓面地價分別高達1.75萬元、1.78萬元；新世界西營盤單幢樓「瑧蓺」，227呎開放式單位「堅離地」至1003.4萬元。

　　另一邊是「慈母」、「父幹」層出不窮，令金管局八輪按揭逆周期措施徒有其表。去年12月，一名25歲青年動用近1100萬元買入沙田第一城樓王，由其任職清潔的母親支付一半首期550萬元，成為全城熱話。

辣稅勁升 內地客豪付近億BSD

　　稅務局數據亦顯示，3D連環辣招捉錯用神。剛剛過去的6月，SSD（額外印花稅）、BSD（買家印花稅）及DSD（雙倍印花稅）共錄4305宗成交，宗數與5月的4225宗相若，但金額按月勁升63%至56.347億元。

　　其中，針對非本地買家的BSD稅款錄17.85億元，創自港府2012年10月推出買家印花稅以來的新高紀錄。而就在5月，九龍塘豪宅「賢文禮士」及長實旗下「維港頌」分別錄一單逾2.96億元、6900萬元成交，內地豪客各付辣稅約8889萬元、2080萬元。

　　逆周期措施和辣稅完全失效，港府又無法仿效內地玩「限購限售」，唯有從增加供應著手。早在去年2月，林鄭於競選綱領中就提出，成立專責小組，檢視土地供應來源；增加「綠置居」單位供應；構建中產可負擔的「港人首置上車盤」等。

點心紙收收埋埋 難避高球場風口

　　林鄭上任不到兩個月，30人的「土地供應專責小組」宣布成立；4月26日，小組以「點心紙」形式就18個土地選項，展開為期5個月的公眾諮詢。選項既有短中期的私人土地、空置土地，又有中長期的維港以外填海、郊野公園邊陲地帶，更有「概念性選項」填平船灣淡水湖、重置葵青貨櫃碼頭等。諮詢甫一啟動，就備受各方爭議，其中最風口浪尖的，當屬港府是否應收回粉嶺高球場用地。

　　面積相當於1個荃灣、8個太古城的粉嶺高球場，與政府的租約將於2020年屆滿。坊間不時有聲音指稱，港府倘收回該170公頃土地，料最多可建高逾7萬個住宅單位。不過，「土地大辯論」並未列出「收回粉嶺高球場」選項，而僅以「私人遊樂場地契約」代之，港府被指不敢撼動2500餘名高球會會員利益，土地供應專責小組副主席黃澤恩更自爆擁有高球場會籍。

曾鈺成早前撰文，借「茶客」之口預言，粉嶺高球場將難逃一剷 (香港高爾夫球會官網圖片)

明言大過沙田 或顯非常手段決心

　　立法會前主席曾鈺成早前撰文，借「茶客」之口預言，粉嶺高球場將難逃一剷，更指「不剷平高球場，你要填海、動用郊野公園、收回私人土地？別想了。」但從近日林鄭無視「架空專責小組」、「假諮詢」的指摘；而公開撐填海；運房局局長陳帆明言填海應「大過沙田」；以及行政會議召集人陳智思最新稱，靠高球場建屋「都幾可悲」，並形容填海是「最容易解決方式」看，或顯示林鄭為覓地不惜「非常時期採用非常手段」，引發政府欲將在大嶼山與香港島之間的中部水域填海計劃「擺上檯面」的猜測。

　　早在八九十年代已開始討論的中部水域填海，梁振英在2014年已寫入施政報告並列入其後政府《香港2030＋》規劃。不過，環保團體「環保觸覺」最新委託香港大學民意研究計劃調查就顯示，僅三成市民認同填海在短期內可有效紓緩本港房屋問題，是各選項中最低的。

　　2月，財政司司長陳茂波發表《填海，再出發》的文章；3月，林鄭出席論壇時亦直指有環保人士「代海出聲」反對填海，以致不能開發土地；其將於10月施政報告公布的土地供應方案能否「展示政治決心」還是將掀起一場政圈風暴，言之尚早。

娥六招惹批評 成效恐弄巧成拙

　　「七一」前兩日，林鄭公布新房策「娥六招」，包括包括資助房屋定價調低至市價52折、徵收一手樓空置稅、改撥9幅私樓地建公屋；馬頭圍道「港人首次置業」先導項目；成立專責小組興建過渡房屋；修改預售樓花同意方案等。

　　新政一出，坊間反應普遍認為影響有限、治標不治本，甚至弄巧成拙。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照直斥，將部分私人住宅用地改建資助房屋的做法愚蠢；Bricks & Mortar主席王震宇亦稱此舉「為政治正確而經濟自殺」。

　　香港置業認為，新房策無助增加供應；戴德梁行亦指，將原來的私人建屋土地改為公營房屋土地，將令樓市更熾熱。美聯就測算，未來私樓供應料大減一萬個單位，樓價將加快提升，變相加速市民入市步伐。

　　就在「娥六招」公布後的首個周末，預約睇樓宗數按周升三成。上周四（5日）開價的遠展(00035)旗下大圍「珀玥」，首批折實平均實呎2.14萬元，貴絕沙田上車新盤，惟超額認購高達約19倍。

「勇推」空置稅VS收地「龜縮」

　　至於被視作林鄭房屋政策「大動作」的「空置稅（就空置的一手私人住宅單位徵收額外差餉）」，有議員直指有關稅項是「整色整水」。香港地產建設商會亦稱，政府所謂9000個「已落成但仍未售出」單位有誤導成分，因若以滿意紙劃線，該9000個未售單位會降至3000個。商會直指，空置稅未能對症下藥。

　　仲量聯行董事總經理曾煥平則指，一手空置稅將令發展商新盤開價及投地沒以往進取，為賣好價及短時間銷售，將推出更多細單位。更認為政府當務之急是發展新界棕地，而若填海則需時20年。

　　不過，此前兩任特首均「只聞樓梯響」的空置稅林鄭卻無懼地產商司法覆核而拍板，但早前卻以或會引起司法覆核為由，對坊間要求港府引用《收回土地條例》收回地產商新界農地建屋的呼聲不置可否。

　　惟發展局局長黃偉綸稍後「戳穿」政府1997年7月至2017年曾為154個公共工程項目及市區重建局的項目引用《收回土地條例》收回私人土地。而業權人就此提出司法覆核的個案只有8宗，所需時間最少僅9天，最長則一年，且當中無成功案例。

　　港府以「左手騰挪右手」式「增加供應」，對覓地似「捨近求遠」，空置稅隨時弄巧反拙－－會否再次顯示房策的有心無力，徒引嘆息？也許，海明威《流動的盛宴》中那句，「我想起所有的一代代人都讓一些事情給搞得迷惘了；歷來如此，今後也將永遠如此。」可能是眼下最合適的回答。

表列特區政府最新6項房屋政策新措施

　　林鄭月娥6月29日聯同財政司司長陳茂波、發展局局長黃偉綸和運房局局長陳帆公布6項房屋政策新措施。「娥六招」能否有效協助市民「上車」和增加供應，尚未可知：

香港樓市「堅離地」之你問我答

　　「瘋狂」、「發癲」、「癡線」，都不如數字下的香港樓市真切：

撰文：俞瑾

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