傳內地再推救市措施內房爆升,績差遭大行唱淡博唔過?
30/08/2024
外電報道,內地正考慮允許業主轉按,以進一步降低貸款利率,受消息刺激,積弱多時的內房股今日(30日)午後爆升,其中萬科企業(02202)及融創中國(01918)最多飆逾一成半,世茂(00813)更曾飆近三成,突竟「傳聞」中的救市措施對樓市幫助有多大呢?值得留意,中國海外(00688)及華潤置地(01109)等龍頭內房已於近日公布業績,中期盈利均倒退,遭大行降目標價,更有多家房企發盈警。另瑞銀最近下調中國今明兩年經濟增長預測,指內地房市下滑程度較預期嚴重,未有見底迹象。不過,隨著港股終於出現突破重上萬八點,內房股可否再彈呢?
(萬科企業網頁截圖)
傳內地擬下調存量房貸利率允許轉按 未知新政是否適用所有住房
據《彭博》引述知情人士稱,中國正在考慮進一步下調存量房貸利率,允許存量房貸尋求轉按揭,以降低居民債務負擔、提振消費。報道指存量按揭客戶可以與銀行重新協商房貸利率,而不用等到1月(通常的利率調整時間)。此外,他們也可以將現有按揭貸款直接轉入其他銀行,並按照最新利率簽訂合同,這將成為全球金融危機以來,中國首次允許這種被稱為「轉按揭」的操作。
人民銀行去年就表態鼓勵商業銀行降低存量房貸利率,一些大行也作出響應,罕見地下調存量首套住房貸款的利率;在此基礎上,監管正加大力度降低居民房貸負擔。不過知情人士表示,目前還不清楚新政是否將適用於所有住房。報道指,如果最新方案獲得批准,房貸負擔的減輕速度可能會超過預期。雖然中國今年已將平均房貸成本降至歷史低點,但由於銀行要到明年初才會調整存量貸款利率,因此大多數業主並未從中受益。
中海外潤地龍湖中期盈利均跌逾兩成 雅居樂佳兆業中期虧損擴大
值得一提,內房股近日陸續公布業績,其中中國海外中期純利103.14億人民幣,按年跌23.5%,派中期息30港仙,減少14.3%;收入869.35億人民幣,跌2.5%。華潤置地中期股東應佔溢利按年跌25.4%至102.5億人民幣,派中期息20分人民幣,增加1%;綜合營業額791.3億人民幣,增8.4%;綜合毛利率為22.3%,下降3.4個百分點。龍湖(00960)中期純利58.66億人民幣,按年跌27.2%,派中期息22分人民幣,減少31.25%;收入468.55億人民幣,跌24.5%,其中運營及服務業務收入131億人民幣,增7.6%,惟開發業務收入只有337.58億人民幣,大減32.3%;毛利96.4億人民幣,跌30.6%;毛利率為20.6%,減少1.8個百分點。
滙證發表研報指,考慮到中國房地產行業前景未明朗,銷售勢頭低迷,因此將中國海外2024至2026年各年合約銷售額預測下調6%、9%及10%,收入預測下調4%、5%及6%,核心利潤預測下調15%、13%及12%,目標價由24.3元大降至15.5元,維持「買入」評級。中金亦指,考慮到行業的基本面疲弱,下調中國海外目標價10%至14.7元,維持「跑贏行業」評級。大和則將華潤置地目標價由36.1元降至31.5元,並下調其每股盈利預測1至6%,維持「買入」評級。高盛稱,龍湖上半年核心盈利按年跌28%至48億人民幣,當中物業開發業務遜於該行及市場預期,目標價由13元降至11.9元,維持「買入」評級。
另已有多家房企發盈警,其中雅居樂(03383)預期中期股東應佔虧損介乎約93億至98億人民幣,比去年同期股東應佔虧損約44.75億人民幣擴大。佳兆業(01638)預期中期虧損淨額介乎約88億至98億人民幣,去年同期虧損淨額為66億人民幣。融創中國預期上半年公司擁有人應佔虧損約為150億人民幣,與去年同期虧損約153.7億人民幣相若。
瑞銀:內房未見底降中國GDP預測 新屋開工量料2026年才觸底
另外,瑞銀近日下調中國今、明兩年經濟增長預測,因內地房地產市場下滑程度較預期更嚴重,且未有見底迹象。瑞銀最新預計中國2024年GDP將增長4.6%,低於早前估計的4.9%;明年經濟增長預測為4%,低於之前預期的4.6%。瑞銀經濟學家表示,預計房地產活動疲軟對整體經濟的拖累將超過之前預期。儘管中國從2022年底開始為樓市鬆綁,包括降低首付比例要求,下調抵押貸款利率和減少購房限制,但措施的實施一直較緩慢,且影響有限。
瑞銀指,近年來內地房地產供需基本面發生變化,在家庭收入增長乏力情況下,市場信心不足,房屋庫存居高不下,去庫存化實施緩慢。該行下調對房地產業的展望,預計新屋開工要到2026年中才觸底反彈。預期2024年新樓開工量全年跌20%至25%,銷量跌15%至20%;2025年新樓開工量再跌10%至15%,銷量跌5%至10%,而且樓價將會較銷量更遲回穩。
何啟俊:允許轉按對提振樓市作用有限 內房反彈難持續只宜短炒
(何啟俊)
俊賢資產管理投資總監何啟俊表示,就算內地允許業主轉按,相信對提振內地樓市作用有限,因新措施只可減輕已做按揭的置業者負擔,即使他們負擔減輕了,也未必會再買第二、第三間樓房。此措施亦只循著中央一貫寬鬆貨幣政策的方向,期望降低利息成本,鼓勵更多人買樓,但以內地現時經濟狀況,工作前景不明朗,很多人縱使有意置業也未必於現時貿然入市。總之,有關措施即使落實推出,相信也難令內房銷售及樓價出現明顯反彈。
何啟俊又指,每次內地一有救市措施推出,內房股股價都會反彈,有時一下子會升很多,但當市場消化了相關消息,股價又再回落,今次相信也類似,短炒幾日還可以,甚至連中國海外及華潤置地等,雖然不用擔心會出現財政危機,其股價都一直跑輸大市,故一日未見行業前景改善,都不宜中長線吸納,若見近日市況好轉,寧吼美團(03690)及小米(01810)等績優股。
內房股今日普遍上升,其中旭輝(00884)及世茂收市仍飆逾一成,萬科及融創升近一成。
撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組 整理:李崇偉
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