《拆局麒想－林嘉麒》樓市撤辣北都提速，新世界受惠房策

　　《財政預算案》全面撤辣，使周末一二手市場成交大增，據統計，10大屋苑有30宗成交，創逾一年新高，按周飆3.5倍，而一手成交逾150伙，市場人士形容樓市正出現「大陽春」，預計未來用家及投資客入市整體交投量可大升四至五成；另外，政府亦提到加速發展北部都會區。新世界發展(00017)將受惠短、中、長期房策。
　
　　去年10月港府公布減辣後，隨後兩個月成交宗數升幅大約兩成；今次不用壓力測試，強勁剛性需求將釋放儲備了長時間的購買力。投資角度方面，租金水平過去一年呈上升趨勢，現時租金回報平均達3厘以上，政府取消買第二套或以上物業的額外印花稅，用家及投資者重新入市意欲大。「高才通計劃」下，港府已批出14萬宗申請，約10萬名人才已來港，當中六成為已婚人士，其中大多數是舉家來港，成為樓市新剛性需求。再者，預期美國息口將於下半年回落，息口回落會吸引買家入市及利好樓價回升。當然，現時市場仍然有不少單位供應，儘管樓價未必有大升，但交投氣氛轉趨活躍，有利地產商去貨及出售非核心資產。新世界最近沽出D．PARK套現逾40億元，交易即將於下月內完成，可在短時間改善集團現金流。
　
　　另一方面，在今次《財政預算案》中，政府提到加速發展北部都會區，每年發債近千億元，對新世界中長線發展非常有利，將成為集團未來發展引擎之一。目前集團在北都有大約1500萬平方呎農地，當中不少位處較好地段，例如新田科技城附近地皮，附近有基建配套，容易上馬發展。去年12月底，新世界已經率先與華潤置地(01109)簽署全港首個《北部都會區項目合作協議》，發展兩幅位於元朗南一帶、佔地近15萬平方呎的用地，預計總建築面積約72萬平方呎，約1800伙單位預計今年動工，容積率近五倍。新世界與國企合作的好處是可發揮雙方優勢，加速釋放目前擁有但被低估的農地價值，有助資金加快回籠。整體而言，新世界多方面受惠於新一份《財政預算案》，在基本面持續改善下，股價表現仍遠遠落後，反過來值得留意未來潛在上升機會。
　
　　新世界最新發布的2023/24中期業績顯示，來自持續經營業務的收入為170.66億元；毛利上升2%至72.57億元，主要受惠於K11項目中較高毛利的物業投資；來自持續經營業務的核心盈利為48.66億元，按年上升12%；來自持續經營業務的股東應佔溢利為5.02億元，不包括出售新創建集團有限公司(00659)相關的一次性非現金費用。另外，值得留意的是，集團嚴格控制成本，持續經營業務的資本支出和行政及其他營運費用，分別按年減少約21%及16%，可動用資金合共約520億元，包括現金及銀行結餘約390億元及可動用銀行貸款約130億元，可見集團有能力解決債務問題，同時確保流動性和財務靈活性。
　
　　集團旗下IP日漸成熟，Victoria Dockside、K11 Art Mall及上海K11等已進入收成期，新IP有啟德體育園及11 SKIES等，預期香港IP可出租淨建築面積可大增六成，集團未來租金收入將出現強勁成長，提高整體利潤的穩定性，預計2026年經常性業務將貢獻約50%利潤。《元宇證券基金投資總監　林嘉麒》
　
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