憂慮港人北上消費影響收入的領展(00823)，發布2023-24年度業績，集團在本港商場出租率、租金收入等數據卻優於預期，是否反映市場過於悲觀？抑或是集團近年衝出香港發揮作用？作為股民應如何考量領展的投資價值？
集團截至今年3月底止年度收入135.78億元，較上年度增長11%；物業淨收入100.7億元，增長9.5%，當中主要是因為年內收購新加坡資產，以及收購澳洲及內地物業的全年收入貢獻。集團目前管理本港物業組合共130個，以及57000個泊車位，期內零售租金等收益總額75億元，較上年度增長2.2%，佔最大比率的商舖收益只有1.7%增長，整體零售店舖租用率維持98%，但商戶零售額微增0.4%。上述數據反映領展旗下商場業務保持平穩，北上消費影響未如預期嚴重，而管理層應對港人消費模式改變，調整租戶組合至為重要。
本港業務另一大收入增長來源是車位租金，由於年內車位確認收益佔本港總收益25%，彌補了寫字樓租金收入下跌的影響。
集團在內地有六個零售及一個寫字樓項目，整體零售出租率為96.6%，部分商場項目仍待拓展，要視乎內地消費回復增長速度。今年內地租金收入增長，仍可望因為收購上海七寶萬科廣場其餘50%股權帶來新貢獻。
海外業務當中，只有新收購的新加坡項目較令人期待，該項目佔整體資產估值6%，相較於澳洲、英國的資產比例略高。從整體資產值來看，香港仍佔75%，內地佔15%，反映領展經過近年的投資區域及物業類別調整之後，本港及內地經濟表現對集團收入影響是關鍵。筆者認為港人北上消費模式會隨人民幣匯價、消費口味而有所改變（當然本港零售、餐飲業的服務質素提升也是重要），正如當年南下消費情況一樣，因此，管理層如何掌握這些改變是十分重要。
從投資者角度，大家應對領展的資產、收入來源及經濟對不同項目的影響作出更新及調校，不能單以本港零售市道衡量投資價值。
另一方面，計及今年2月的收購，集團的負債比率為19.5%，平均息率3.78厘，未來息口變化對其可派收入是另一影響因素，而集團在領展3.0的管理團隊已大致齊備，未來要看如何以輕資產增加收入，實現股東對領展3.0的期望。領展股息率7厘以上，理論上十分吸引，但本港及內地消費及經濟有待好轉，加上美國債息仍高企，而「中特估」的高息政策大方向，也令領展的高息打了折扣，持貨者要有耐性，未持貨者則應衡量領展可派收入的延續性、其投資組合是否符合自己的投資取向，並與其他高息股作比較，不宜再以領展的傳統業務策略作投資決定。《資深財經分析師 熊麗萍》
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