《談國論企－黎偉成》保交房降貸息需時始能去商品住房庫存

　　中國國務院多個部委於2024年5月17日的國務院例行吹風會，披露將要出台以「保交房」為主的「去庫存」措施，和利用貸款措施刺激市場需求等活躍商品住房市場政策性措施，要需時調動各方的積極性，始能漸次重新建立購房人的置業信心。境內商品住宅房過度擴張和膨脹多年，造成供應遠超需求，更因樓市況低迷造成庫存日多、房地產開發商資不抵債等惡況，即使國務院新策對勁，市場亦需時始能逐步回穩復常。
　
*打好商品住房保交房攻堅戰可重建市場信心*
　
　　要知道，中共中央政治局於2024年4月30日的會議，提出堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構切實做好保交房工作，保障購房人合法權益；國務院迅於5月17日舉行全國切實做好保交房工作視頻會議，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰出席會議並講話，就保交房工作作出全面部署，提出明確要求，而住房和城鄉建設部、中國人民銀行、國家金融監督管理委員會隨即於是日的國務院例行吹風會披露相關主要執行措施，重點有：
　　最重要的是（甲）從重建市場信心方面著手，以穩定市況，促使市場有序回復常態。住房和城鄉建設部副部長董建國，在披露「保交房」政策的工作重點，是作為「打好商品住房項目保交房攻堅戰，防範處置爛尾風險」，可視為對症下藥的一招。房地產開發商過度投機性的開發投資，在建和新開工的樓盤接踵而來，到樓市轉淡，便出現有若干樓盤缺乏資金「埋尾」完工，使不少購房人在過去一些年面對愈來愈多爛尾樓的威脅和損失，很有需要重新建立購房人的信心。由是國務院以聚焦於保證在建和已出售的住房都保證與承諾期交付予購房人，購房人的合法權益得到切實的保障，就會有信心置業，樓市才有回穩復常之道。
　　住建部的做法主要有(I)「保交房」。按照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項目，推動項目建設交付，保障購房人合法權益。和支持房地產項目的需資需求，而進一步發揮城市房地產融資協調機制，做法是(i)城市政府推動符合「白名單」條件的項目「應進盡進」，及商業銀行對合規「白名單」項目「應貸盡貸」，滿足在建項目合理融資需求。兩措施的目的是要推動消化存量商品住房，和妥善處理盤活存量土地。
　
*挺地方國企購產作保障住房更放寬個人置業*
　
　　再看（乙）融資。中國人民銀行副行長陶玲表示所要推出的四項政策性措施，第(1)項是要設立3000億元保障性住房再貸款。此為「再貸款」，不是新的貸款，所涉及的是保障性住房，力促金融機構支持地方國有企業，收購已建成未出售商品房，作配售型或配租型保障住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。
　　商品房方面，人行力促(2)降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低於20%調整為不低於15%，二套房最低首付比例不低於30%調整為不低於25%；(2)取消全國層面個住房貸款利率政策下限；(3)下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點，調整後，5年以上首套房個人住房公積金貸款利率為2.85%，可更好滿足住房公積金繳款人住房需求。此舉反而使居民受惠程度較大。
　　要是人行的促保障性住房和商品房需求的政策，落到實處和產生實效，就是「保交房」的最佳配合，二者是相輔相成。
　
*商品房銷情差消化不良去庫存路途遙遠*
　
　　（丙）穩定和活躍商品房市場的政策，要需時始成，理由為境內的商品房市下行和低迷了一段頗長時間，需要先消化若干利淡因素，才可以達致穩定之效。此可從中國國家統計局所發表的最新房地產市場數據，便可見一斑，特別是（一）全國房地產開發投資的商品房往售面積，於2024年1-4月份累計3.9088億平方米，同比仍然增加24.5%，增幅比1-3月份的23.9%提升0.6個百分點，因銷情不理想：新建商品房銷售面積於1-4月份同比減少31.1%至2.45億平方米，所涉面積即使遠多於期竣工面積的1.37億平方米，但相對於整體施工面積只為4.5%，要消化並不容易。
　　由是（二）房地產開發商受商品房銷情低迷之困，不僅缺乏充足的頭寸作新的開發投資，甚至連有若干在建樓盤也不易埋尾而造成爛尾樓：房地產開發企業的到位資金於2024年1-4月累計僅為3.4036億元同比減少24.9%，其中國內貸款5583億元減少10.1%，和自籌資金1.1736萬元亦減10.1%。
　　到位資金中的購房人的需求方面，亦甚為疲弱：個人按揭貸款1-4月份僅4953億元同比大幅減少39.7%，顯銀行對買樓的借貸相當審慎；而定金及預收款1萬億元的減幅亦為37.2%之普。
《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
　
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