《談國論企－黎偉成》商業住宅去年銷情穩可俏看前景

　　中國的全國房地產的商品住戶房的銷情於２０１９年全年同比增長，較對上一年略為加快，而竣工及待售面積不斷減少，使開發投資更保持明顯的上升態勢，相信銀行業強化對個人按揭貸款的支持力度，樓市有望逐步回穩甚至漸次有序向俏。
　
＊增銷加開發到位資金穩升獲銀行支持＊
　
　　來自中國國家統計局的最新資料，全國房地產開發投資於２０１９年全年累計１３﹒２１９４萬億元，同比增長９﹒９％，即使較１－１１月份的１０﹒２％升幅少增０﹒３個百分點，但較２０１８年所增的９﹒５％高０﹒４個百分點，我之解讀為：（甲）房地產開發商於下半年往往減慢投資力度，因上半年的增長速度每每較快，而１２月份更基本是全年的淡季。更重要的是（乙）全國房地產開發投資所遇之困，主要的辦公樓的投資續低增長，商業營業用房更是負增長，並可見於２０１９年分別略增２﹒８％和下降６﹒７％。
　　住宅房於２０１９年全年累計達９﹒７０７１萬億元同比增長１３﹒９％，即使環比減少０﹒５個百分點，但同比高０﹒５個百分點，便充分表明整體房地產開發投資主要類別，出現十分明顯的持續性差異。由是要具體、詳細和深入分析，始能有客觀的結論。
　　最惹人注目的當然是（一）商品住宅房銷售的情況有持續改善之況：銷售額於２０１９年全年累計達１３﹒９４４萬億元同比增長１０﹒３％，銷售面積１５萬億平方米，增１﹒５％，可見住宅樓價有逐步升溫，和銷情仍回穩的佳向不減。
　　正因為商品住宅房的銷情有所好轉，故房地產開發企業亦積極加大開發投資力度：（二）以住宅為主的到位資金，於２０１９年累計１７﹒８６萬億元同比增長７﹒６％，是為下半年相對較快的增長，其中（１）個人按揭貸款全年累計２﹒７２萬億元同比增長１５﹒１％，和（２）定金及預收款６﹒１３５９萬億元同比亦增１０﹒１％，可在相當程度反映出以商業銀行為主的金融機構對商品住宅房地產所需的融資作出有力的支持。
　　由是即使（３）國內貸款２﹒５２２９萬億元同比增長５﹒１％，保持不斷放緩之勢。但（３）自籌資期內累計達５﹒８１５８萬億元同比增長４﹒２％，仍保持每月溫和增長趨向。
　　正正因為房地產開發企業的用於住宅房地產開發投資有相對快速增長，故（三）新開工的面積於２０１９年全年增１６﹒７４３６億平方米，同比增長９﹒２％，使施工面積６２﹒７６７３億平方米的升幅可以維持於１０﹒１％的雙位數水平。
　
＊經濟穩中有進支持提升居住環境剛性強需＊
　
　　可俏看商品住宅房地產前景之因，不僅是（Ｉ）供應仍然不大足夠，包括竣工面積６﹒８萬億平方米的同比增長僅為３％，待售面積２﹒２４億平方米更減１０﹒１％，而經濟穩中有進發展，居民收入穩增和就業有保證，對改善居住環境剛性需求甚強。
《資深財經評論員　黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）