領展業績對辦逆市造好，息率仍吸引可吼位吸納

　　《經濟通通訊社６日專訊》領展房產基金（００８２３）今日中午公布中期業績，可分派總
額按年增４﹒３％至３４﹒７６億元，期內每基金單位分派增３﹒７％至１３４﹒８９仙，高於
瑞銀早前預測的１２６仙；香港零售物業組合收益增２﹒６％至３８﹒２９億元，租用率為
９７﹒８％，較今年３月底微跌０﹒２個百分點，續租租金升幅收窄至０﹒７％，內地零售物業
組合平均續租租金則跌３﹒２％。領展今早股價偏軟，午後逆市轉升最多逾３％至３８﹒５元，
股息率仍近７厘，或可吼位吸納。
　
＊中期可分派總額按年增４﹒３％，每基金單位分派增３﹒７％＊
　
　　領展公布，截至今年９月底止中期可分派總額為３４﹒７６億元，按年增４﹒３％；每基金
單位分派１３４﹒８９港仙，按年增３﹒７％。期內收益及物業收入淨額分別按年增６﹒４％及
５﹒８％至７１﹒５３億元及５３﹒５９億元，主要來自收購上海七寶領展廣場額外５０％權益
後全面綜合入帳，以及大部分營運市場之表現均有所改善。
　
　　於９月底，投資物業組合的估值較３月底時下降２﹒１％至２３１１﹒２８億元，主因大部
分物業的資本化率擴大，惟部分被外幣兌港元升值所抵銷。領展房託基金單位持有人應佔資產淨
值減少３﹒７％至１７２１﹒３３億元。每基金單位資產淨值減少４﹒６％至６６﹒８元。另於
９月底淨負債比率２０﹒６％，較３月底１９﹒５％上升１﹒１個百分點。
　
＊中期香港零售物業收益增２﹒６％，續租租金調整率收窄至０﹒７％＊
　
　　另領展截至９月底止中期，香港零售物業組合維持高達９７﹒８％的租用率，較今年３月底
跌０﹒２個百分點；商戶每平方呎銷售總額按年下降４﹒３％，優於整體香港市場，整體平均續
租租金調整率維持０﹒７％正增長，去年同期為８﹒７％正增長。另期內本港零售物業組合的收
益總額按年增加２﹒６％至３８﹒２９億元。
　
　　領展稱，港元強勢及消費模式轉變導致消費低迷，正在通過調整非租金附屬收入優化收入來
源。另目前正在規劃及待法定審批的項目預留資本開支約６﹒５７億元；正在進行的資產提升項
目涉及資本開支共７５００萬元，預期於２０２４年底至２０２５年中完工；安達臣項目正如期
推進於２０２７年竣工的目標。期內停車場及相關業務之收益１２﹒５８億元，按年增長
１﹒４％。另於９月底，其合資辦公室大樓海濱匯租用率達９９﹒２％。　
　
＊內地零售物業平均續租租金調整率負３﹒２％，辦公室負２０﹒９％＊
　
　　此外，截至９月底止中期，領展中國內地零售物業組合撇除額外收購上海七寶領展廣場新收
入貢獻，收益和物業收入淨額將分別按年增長６﹒５％、４﹒９％。惟平均續租租金調整率－
３﹒２％，撇除北京中關村領展廣場，則為６﹒４％正增長。於９月底，物業組合平均租用率
９６﹒４％。辦公室方面，續租租金調整率為－２０﹒９％，按年跌幅擴大，公司稱由於市場競
爭激烈，續租租金調整率仍然受壓。內地物流方面，截至９月底，物流物業組合的平均租用率錄
得９８﹒２％。
　
　　海外方面，於９月底，澳洲零售資產租用率穩定在９９﹒１％；新加坡物業組合的租用率維
持於９９﹒８％，續租租金調整率持續錄得正增長１８﹒９％；國際辦公大樓資產組合整體租用
率９０﹒２％。
　
＊領展：本港下半財年銷售續見挑戰，對續租租金看法審慎＊
　
　　領展集團行政總裁王國龍在中期業績記者會上指，本港下半財年銷售總額續見挑戰，對續租
租金調整看法審慎及不算樂觀，由於部分租客利潤受營運成本上升影響，公司為支援及留存租客
而適當調整租金，冀可以此保持較高出租率，目標介乎９７％至９８％。領展上半財年商戶每平
方呎銷售總額按年下降４﹒３％，領展首席營運總裁卓格理回應指，跌勢於第二財季緩和，且北
上消費相關數字亦偏向穩定，僅北區消費續受影響，料下半財年可受惠於去年同期較低基數，銷
售趨勢持續及正面。
　
　　另領展指，會持續擴展資產及物業管理及基金管理業務。王國龍稱，有為業務擴張增加人手
，一直在做準備工夫，冀盡快分享相關消息。另外，公司去年已預期息口會處於長期高位，亦影
響物業價格調整，因此一直密切留意併購機會，惟暫未有任何可公布項目。領展首席財務總裁黃
國祥指，下半財年會關注財務成本及淨負債比率，因會影響分派，而公司上半財年平均借貸成本
具競爭力，冀下半財年可連帶受減息周期支持利好。
　
　　至於特朗普再度當選美國總統，新任領展董事會主席歐敦勤指，宏觀經濟仍存不確定性，包
括美國大選結果影響需時觀察，但不認為公司策略將因此有戲劇性變化。而宏觀經濟不確定性尚
包括美國及全球央行減息速度、幅度；大灣區整合亦為消費者行為帶來結構性改變，導致零售業
重新審視和調整策略。不過，內地刺激政策及停止緊縮亦屬亮點，環球息口下降亦料令香港房地
產市場於中、長期受惠。
　
＊黃德几：業績對辦兼受惠歐美減息，回至近３６元可中長線吸納＊
　
　　金利豐證券研究部執行董事黃德几指，現時港人都愛北上消費或到海外旅行，領展香港零售
物業續租租金仍可維持增長已算不錯，始終港人星期一至四都因上班關係要留港，領展旗下商場
以民生商舖為主，相對很多商場所受壓力較小。而領展期內收益及物業收入也錄得增長，主要來
自收購上海七寶領展廣場權益入帳。雖然領展旗下內地商場租金壓力暫難減輕，但集團利用上次
集資所得拓展國際業務，成為其平衡風險的天然優勢。總之，領展今次業績可以「收貨」，績後
股價表現已見反映。
　
　　黃德几又指，歐美都正在減息，儘管美國減息步伐較慢，但只要利率繼續回落，仍對房託基
金有利，令其利息成本有進一步下降空間。而以領展現時收益率來看，其估值不算太高，恒指早
前升至２３０００點時，其股價也略高於現價，但恒指今日在特朗普入主白宮勝券在握下急跌，
領展仍可逆市上升已反映了業績表現，現價正處於保歷加通道中軸２０天線之上，可先看能否企
穩２０天線，若回至近３６元，會帶來不錯的中長線吸納機會。
　
　　領展今日升２﹒４２％收報３８﹒０５元，連升４日，累計升幅４﹒９７％，成交６﹒９３
億元。其他房託基金表現各異，泓富產業信託（００８０８）跌０﹒７６％報１﹒３元，冠君產
託（０２７７８）跌１﹒６１％報１﹒８３元，招商局商託（０１５０３）跌２﹒３６％報
１﹒２４元，惟越秀房託（００４０５）無升跌報１﹒０６元，置富產業信託（００７７８）升
０﹒２４％報４﹒１８元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉