財政收入存變數,賣地落差妥綢繆
05/07/2024
發展局昨公布本財年第二季度賣地計劃,數目繼續偏少,局長甯漢豪形容,以「平常心」看待全年能否達到預算案330億元的地價收入。香港高息周期終結時間暫未可知,當局現時為招商引資,願意優惠批地,為促進產業發展,更只要不是「負地價」就有機會接受,俱令人關注當局會否有其他開源策略,阻止財赤長期扎根。
政府延續了多季不賣商業地取態,今季再次只在沙田小瀝源出售一塊中小型住宅地,並重申爭取在季末推出洪水橋大型物流用地,以配合早前延遲截標的元朗工業地。
已知進帳偏少 達標仍遜慣例
即使暫擱全年私樓供應目標進度不談,當局在高息環境審時度勢後如此惜售,各界難免聚焦庫房壓力,尤其當前北部都會區正洽談的原址換地,潛在進帳皆有限。
地政總署資料顯示,上季4至6月已知的地價收入,包括逾1億元的補地價,以及九龍灣充電站地皮賣得近8,200萬元。甯漢豪提醒,官方所公布數據有機會滯後,坊間的單季估算亦或有遺漏,上季推售的另一幅小瀝源住宅地,下周五才會截標,現時審慎樂觀。
雖然財政司司長陳茂波曾於本報專訪預告,賣地計劃較多地皮是下半年出來,卻亦坦言預算案已預期,地價收入在當前環境會比過往少,而疫後工作模式對寫字樓需求的影響,亦要再研究。
事實上,就算特區政府本財年可按預算獲取330億元土地收入,仍是2008年金融海嘯爆發以來第3低,與早幾年等閒過千億元,大相逕庭。
當標準普爾等國際信貸評級機構,現時對香港評價,乃建基於財赤會逐步收窄,發展局形容賣地收入是後果、回報,推地是政策目標、經濟發展,是否足以說服對方?仍未習慣有為政府要適度發債來應付財政所需的市民,又有何想法?
發債未必堪憂 防結構性赤字
放眼海外,新加坡沒有淨負債,但名義債務達國內生產總值(GDP)約1.7倍,位居全球前列,底因包括當地國會曾支持發售900億坡元(約5,201億港元)國債,為策略基建如地鐵及防洪牆融資。
就著元朗多層現代產業大樓用地上周突然延後截標時間,甯漢豪前天首度公開解畫,該地皮行「雙信封制」,地價罕有只佔三成比重,政府要求不多,只要扣除成本後不用「倒貼」便算可行,反而更著重建成有質素的大樓,一方面支持產業發展,另一方面協助棕地作業者升級轉型。
特區政府為招攬生命健康、人工智能等重點企業來港,亦一改以往慣例,再三表明可以提供度身土地及稅務優惠。凡此種種,多少均悖離了港英時代延續下來、不成文的高地價政策。
香港住屋、營商成本環球數一數二,毫無疑問拖累了吸引力和競爭力,政府如今為招商引資在前期的土地收入讓利,究竟長線在個別企業層面可提升多少利得稅和薪俸稅,外溢經濟效益又有多少,相信要有較完整預測和論述。
北都及交椅洲填海發展大計,必然改變本地工商住宅用地供求狀況,政府作為大地主,可能面對量升、均價跌的挑戰,未來土地收入有持續跑輸歷史長期平均數之虞。要避免結構性財赤成形,庫房要靠經濟增長推高整體稅款補足,還是研究再開徵新稅項或提高投資收入,務須及早綢繆。
《說說心理話》運動員強大心理質素如何煉成?張小倫分享最挫敗經歷,及後怎樣重整旗鼓?► 即睇