【鼠年運程】蘇民峰:社會爭拗減,樓價勿看淡
27/12/2019
社會經濟篇 四桃花年社會爭拗減 中美經濟見隱憂
2019豬年,港人過了不平凡的一年,有誰想到《逃犯條例》修訂竟引發長達半年的連串示威,至今仍未平息。
2024年港大運將完
蘇民峰指,鼠年是平穩年,「啲人成日預測到好差,但鼠年因為四桃花(鼠、兔、馬、雞合稱「四桃花年」),特別多喜事,娛樂圈可能會多喜事。」他續說,四桃花年本港經濟、社會氣氛九成有機會好轉,「政治問題我唔知,但四桃花起碼爭拗都有機會少啲,上次雞年也是四桃花,都唔錯啦。社會氣氛好,就好多樣嘢都好好多!社會氣氛好緊要,現在有啲人都唔敢投資、唔買嘢。我都抵死,本來諗住今年買車,都唔買啦,手頭揸多啲現錢,人人都咁諗。」
蘇民峰過去數年已提醒讀者,2024年香港的大運會行完。香港在2004至2024年行「八運」,由2024至2044年將行「九運」,「八運係講文士,參軍,謀略,八運都唔太平嘅話,九運更加唔理想,八運都爭拗,九運更加爭拗,因九運係火,雖然火主禮,火又急。」
他續指,八運是旺西南水,香港西南部有大片海域,有不少水,「所以西面嘅樓升到咁嘅樣,以前西半山無人買㗎,係人都買東半山。」至於九運則旺北水,「香港得個維多利亞港見到北面水;成個九龍北面得個梧桐河,咁細既水」,他預期2024年後,香港的發展會更慢,經濟可能無甚增長。
比華利山豪宅見放盤
中美達成貿易協議似乎漸見曙光,訪問蘇民峰當日,兩國未傳出達成首階段文本共識,他預言中美兩國很難談得攏,「(過去)都話預大陸捱4年,捱到Trump(美國總統特朗普)落台。」
蘇民峰直言,貿易戰再拖下去,美國經濟肯定惡化,早前他到美國加州,發現比華利山豪宅地段,竟有數十個別墅單位放盤,「我年年都(美國)睇樓,唔買都睇下,從無見過(此情況)。」他相信此情況反映了美國經濟並非想像中好。
至於中國內地經濟放緩,他不感意外,「宜家(GDP增長率)6%,容乜易5%,然後4%,唔會有一個地方永遠都6%或者10%,經濟到返咁上下,個個基礎穩固嘅時候,再上就好難,所以會穩落嚟。」
他預期2024年,中美經濟發展會齊齊放慢,「到時睇下澳洲會唔會發圍,或俄羅斯鹹魚翻生,(兩國地運)全部北面水。有時你估唔到,有時會突然間發現好勁既資源。」
樓市篇:水旺之年 經濟活躍 樓價不宜看淡 自住樓可買
蘇民峰向來喜歡儲磚頭,住宅、商舖、海外樓無寶不落,買樓經驗相當豐富。對於香港樓市,他認為不用看得太淡,「照常理,始終2020年至2021年都有機會去返唔錯嘅位,唔係啲人講到一路一路咁跌。」皆因2020鼠年是水旺之年,經濟仍然活躍,亦因鼠年是四桃花年,社會氣氛應比過去兩年融洽,他相信港樓買賣市道如常。
不過蘇民峰也提醒港人,樓價已在高位,長線投資價值暫時不高,「如果係買樓投資,我都講咗好多年,完全無價值,因為你買一層細樓,可能只係收到兩三厘(租金回報),豪宅就直頭係笑話,可能1厘都收不到,所以買樓完全無(投資)價值。」而買樓自住則可考慮,他有朋友便長年租樓,每2年完約又被業主迫遷,既然如此不如買個單位自住。
切身感受舖市寒冬
2019豬年香港受示威活動拖累,政府早前宣告香港會陷「技術性衰退」,並調低本港全年經濟預測,由原先預計增長0至1%,大幅下調至負增長1.3%。示威活動對零售舖市的影響陸續浮現,持有多個商舖的蘇民峰有切身感受,其尖沙咀商場舖早前便減租,與租客共度時艱,「啲客租咗10年以上,2007年買嗰時都係這個客,一路租畀佢。最多減租,佢哋本身有熟客,一有貨返就Call啲客,貿貿然做生意,宜家好難。另一個中環舖則OK,因佢可能做洗衣舖,(不論經濟好壞)始終都要幫襯。」
但他一個位於中環堅道的舖位,7月丟空至今仍未成功租出,「(原租戶)好耐無交租,同佢終止合約,跟住7月到宜家都未租出。嗰個(舖位)有排都未搞得掂,啲人宜家唔會揼錢做生意。我啱啱有個客(在尖沙咀經營)萬幾平方呎嘅酒樓,做咗5年宜家賠錢畀業主唔做啦!萬幾平方呎酒樓,你話(聘請)幾多人?佢話一次蝕晒5年錢,5年盈利一次蝕晒!半年無生意,邊度頂得到!」
去年樓市預測準唔準?
去年蘇民峰預測樓價2019上半年有機會在低位徘徊,估計最樂觀在入秋入冬才有機會跌定或回升。回看2019年樓價,中原城市領先指數(CCL)在1月至3月初在170點水平持續了一段時間,但農曆新年後樓價攀升,6月下旬升至190.48點的最高位,這一股小陽春他亦始料不及。其後反修例示威持續,CCL在8月底至9月反覆下跌,10月至今CCL在179至181點窄幅橫行,蘇師傅「入秋入冬才有機會跌定」的預測算是正確。
買海外樓三大心得
香港局勢不穩,人心思變,報紙上的海外樓盤廣告舖天蓋地出現。蘇民峰在馬來西亞吉隆坡、日本北海道二世古也持有物業,他直言︰「海外買物業都難㗎,唔係想像中咁過癮。」且聽蘇民峰投資海外樓的三大心得。
一、稅制簡單
他認為買海外樓最重要「計掂數」,最好選擇稅制簡單的地方,如英國、日本。「有人話(日本)要交超過30%利得稅,(其實)超唔知幾多錢以上至交,但一般香港人買幾廿萬(的物業),唔會超過這個額。」
投資日本樓所得的租金收入需要課稅,課稅收入1,000日圓至900萬日圓(約64萬港元)稅率介乎5%至23%,但有9.75萬至63.6萬日圓(約6,900至45,000港元)的稅額減免。課稅收入900萬日圓至1,800萬日圓(約128萬港元)才達到稅率33%,稅額減免153.6萬日圓(約10.9萬港元)。
二、計掂回報
其次要「計掂」租金回報,他在二世古擁有一間滑雪度假酒店的房間,有專人管理,每年滑雪季節自用,其餘時間出租,「回報OK,9,000萬日圓買,約800萬港元(以他2010年買入的滙價計)買入,差不多收30萬至35萬港元一年,仲要最Peak Season我霸嚟自己住,唔係嘅話可以收多十幾萬租。」
蘇民峰一直想在紐約置業,他曾考慮買入一間酒店的拆售房間,發現「計唔掂數」才作罷,「管理費太貴,唔止租唔到,仲要倒貼。租到(出租率)七成半以上我先唔使蝕,邊有咁好彩。我計數好叻㗎,(買入前)問得好清楚。」他認為近年紐約樓價算是便宜,但管理費卻太高,令到不值得投資。
三、留意供應
第三是留意當地樓市供應量,蘇民峰常常分享其馬來西亞「中伏」經歷,該豪宅位於吉隆坡市中心大商場Pavilion Kuala Lumpur上蓋,「等於太古廣場樓上嘅樓,唔會租唔出,但租唔到好價錢!(買入)無10年都8年,租金都唔升。」物業首年以1.8萬令吉租出,後來要減租至1.6萬令吉租出。他認為投資者買入泰國、馬來西亞等地的市中心物業,即使地段優越,樓價和租金也未必可以大升,皆因這些國家不斷有新樓供應,「地大人少,不停咁起,升嘅機會不大,真係有潛力嘅樓,我哋又買唔起。」
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