【豬年運程】蘇民峰：股市入秋見高位，樓市年尾跌定

樓市篇：樓價年底跌勢穩定 2020-2021再現高峰

　　多年來蘇民峰都說看不準樓市，預測樓價會跌，結果愈升愈有，他也直言已「唔識睇」，但去年訪問時他說，2018年的經濟放緩，樓市回落機會較大，結果終被他言中，「雖然2019、2020及2021年都是屬水，但始終2018年跌到底，2019上半年有機會都是低位徘徊，最樂觀都要入秋、入冬，才有機會跌定或者上升返。」他更說，今年不買的話，2020、2021年的樓價或再現高峰，「有些人可能又追，很多人都不是看機會，講追的，所以如果不急的，不是等層樓用的，不如等到2024年。」

　　根據蘇民峰的分析，樓價每20年出現一個大循環，回看1984年和2004年均出現大動盪，樓價長時間在低位，「那個時候比較多機會買到價錢合適的樓，便宜就很難。」他再解釋，機會大的意思是這些年份的樓價偏低，而有機會突然上升，「以1984年黃埔花園樓花每平方呎900元為例，現樓立即升至1,700元，接近一倍。」

「梗係樓價跌買啦，唔通樓價升買」

外國僱員愈來愈少

　　對上一次購入單位已是2015、2016年的事，與買股票的心態一樣，蘇民峰說自己從不追貨，「去年買的人以為樓價會再貴，今年已經跌一成多，如果你買細價樓，當你買沙田第一城，600萬元跌到500萬元都死，不見了20%。」

　　蘇民峰現持有3個住宅物業，其中之一是2007年時，以500萬元購入一個位於中環的舊樓單位，面積約300平方呎，從這個單位，他看到全球經濟正在變化中，「第一日租出是18,500元，現在是1.8萬元，10年沒有升過，因為現在沒有外國人，中環的舊樓都是他們搶高租金，現在來的外國人都不再是高級僱員，房屋津貼減了很多，我的租客成日問我可不可以減租至1.5萬元，他一次過交一年，因為只有1.5萬元的房屋津貼。」

　　他又說，市場上有些月租逾10萬元的單位，更是租不出去，「連美國紐約都是，1萬美元跌到8,000美元都有，我在馬來西亞層樓以前租18,500元，租客全部是海外高級僱員，後來都沒有了，現在租給當地一個有錢人，月租1.6萬元，不知道為甚麼，看來全世界經濟都有個危機。」

睇勻香港 難執平貨

　　不過，蘇民峰仍是租樓住，一住已10多年，租金由4.8萬元加至7.5萬元，升幅比他出租給其他人的物業更高，但他說加幅仍可接受，預計仍會繼續多住5年，甚至10年，「其實樓價升幅比租金升幅厲害很多，所以說已經沒有投資價值。」他以自己購入的首個物業為例，90年代他以90多萬元買入，現時大約是300多萬元，升幅3倍多，但同期租金由5,000元升至1.2萬元，升幅是一倍多，「咁多年計算，租金是無乜升過。」

　　蘇民峰自言有「睇樓病」，以前每星期放假例必走遍港九新界，但他睇舖多過睇樓，「雖然我成日話無值得買的樓舖，但我好知道市場賣緊咩。」他打開電話的Whatsapp對話給記者看，全是經紀傳來的「筍盤」，其中一個叫售的辦公室，聲稱由3,700萬元劈價至2,600萬元，「減千幾萬好似好吸引，我一睇，之前的成交呎價是1.1萬多元，賣2,600萬元呎價都要1.3萬元。」

　　蘇民峰說現在已「無平嘢執」，以及銀碼太大，又難借錢，直言他都「完全買不起」。但他並不會因價就貨，買舖依然以地舖、夠大為目標，「買樓是細樓抵，因為大樓的租金回報低，但面積大的地舖，好處是可以做食，租金收入穩定，租金可以高些，可以做食的舖都要有一定條件，有前後門、門口夠闊等，另外，細舖用的人手與大舖差太多，變相你的租客好難賺錢。」

去年樓市預測

　　預測︰有可能隨整體經濟下跌

　　結果︰樓市在上、下半年走勢相反，上半年推出多個新盤多，半年售出逾7500伙，年中特首林鄭月娥推出樓市「娥6招」兼美國加息等因素下，市況逆轉，一、二手樓同步減價，中原城市領先指數（CCL）由去年8月開始，連續10多個星期下跌。

海外置業 中美之爭

　　在去年的訪問中，蘇民峰以過來人身份說過，買海外樓手尾長，回報也沒有發展商所說的高，更麻煩是隔山買牛，有事也不能立即親身處理，「起碼在香港追租、壞水管維修，我都即刻搞掂。」但有「睇樓病」的他依然非常留意海外樓市，特別是他心儀的美國，「我想遲些在紐約、加州買層樓，放假去住吓。」還有另一個原因，他說美國樓市正值高峰回落之勢，正等待合適時機入市，「美國每12年一個循環，2012年時是低位，當時我想買個Multi-unit收租，已看了兩個單位，考慮一星期便被其他人買了。我看平均每6年是高峰或低位，即是2018年已到頂，再看前一點，2006年是高位。」至於近年不少港人北上買樓，蘇民峰以地運分析內地樓市，1984年至2004年以東面城市為旺，因此上海等沿海城市發展得快，及至2004年至2024年以西南方位最旺，「我成日話邊有開發大西北，是西南才對，很多人識四川成都，其實蘭州、昆明的樓價基數低，升幅更大更快，因為那些城市本身已有很多住屋需求。」但他說沒有想過買，「都是費事上去收租咁麻煩。」

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