【清邁直擊】買地起屋 港人打造香港村

移居攻略篇：分析外國人置屋3大方法

　　專門為多家發展商任法律顧問的泰國地產律師Boonchai Nitibordeeborriruk教路，分析3大買屋方法。

Boonchai Nitibordeeborriruk

方法1：30年長租約

　　外國人可以向發展商或泰國人業主以30年長租約租用土地（Leasehold）連土地上的獨立屋或別墅，租約會清楚顯示在當地土地註冊處發出之地契上，列明租用人之姓名。30年租約可以續期兩次，即合共90年。期間外國人「租客」可以自由出租或出售其獨立屋，如果新買家是泰國人，業權會變為「永久產權」，如新買家是外國人，長租約年期將以30年扣減已租用年期，例如外國人A於2018年簽長租約，5年後賣給另一名外國人B，承接租約的外國人B，其租約只餘下25年期。

　　若以長租約形式30年後續約可能出現爭拗，包括原業主或持有人身故，後人不續約，甚至30年後，原業主要求大筆續期金額，哪怎麼辦？Boonchai指，在簽署30年長租約時，外國人「租客」可以在租約上加上條款，寫明業主30年租約屆滿時「必須無條件續約」。

方法2：使用權協議

　　Usufruct即使用他人財產而獲得利潤的法定權利，是外國人在當地購買房地產的方法之一，「使用權」持有人擁有出租或出售房子獲得利潤的權利，有關使用權協議會清楚顯示在土地註冊處的地契上。

　　實質上，Usufruct可以分為「30年長租」（可續兩次，共90年）及「終身」兩種。一般情況下，當地地政部門較容易批出30年長租約的Usufruct，而「終身」Usufruct當局的審批較難，要視乎業主與買家的關係。Boonchai指，Usufruct法律手續上較為繁複以及技巧較高，目前市場上熟悉這方法的律師不多。同時，願意使用這方法的發展商或當地人業主亦較少。

方法3：由泰國公司持有

　　有不少外國人開設泰國公司，並以泰國公司名義持有土地、獨立屋或別墅，但在當地開設泰國公司，法律規定公司必須有51%或以上是由本地人持有。大部分發展商及代理均不建議外國買家以此方法持有物業，原因是風險太高，公司可能被公司的本地人賣掉或進行非法生意。

　　Boonchai表示，有不少外國人仍然用這個方法持有物業，他們可以於成立公司的同時，跟有關的本地人簽署協議，買入餘下所有份額。他又稱，當地不少律師熟習有關程序，買家可找信譽良好的律師樓代為處理。

　　至於公寓（Condo）方面，外國人可以持護照以個人名義購買泰國公寓，並擁有跟本地人一樣的永久產權，受到泰國法律保護，而外國人購買的公寓面積不得超過整幢物業總面積之49%，以一幢總面積1萬平方呎的公寓為例，其中4,900平方呎的面積是可以「永久產權」賣給外國人，若外國人所佔的「永久產權」份額已滿，之後的外國人只可以「長租」（Leasehold）形式擁有，全幢其餘的51%業權必須賣給本地人。

清邁養和 國際級醫療

　　清邁醫療水平甚高，於兩年前開幕的Bangkok Hospital（見下圖）提供各類身體檢查、門診及住院手術服務，全院裝修有如5星酒店，病房只得單人豪華房一種，收費較香港為低，可選擇英語或普通話服務（不設廣東話）。

　　Coffee早前因腸胃炎入住Bangkok Hospital，得到專科醫生即時治療，入住豪華私家病房一晚便迅速康復，收費約1.2萬泰銖（約2,857港元），而去年Coffee的女兒因盲腸炎同樣到該院接受手術，花了約12萬泰銖（約2.85萬港元），同樣的治療及手術費，在本港私家醫院收費高幾倍。

買屋養生 不是養老

　　跟曼谷出名的夜生活不同，清邁一般餐廳和商店，大約在晚上9時許關門，除了夜市一帶有酒吧，一般當地人都較為樸素慢活。Coffee認為清邁適合任何一類香港人居住，但怕悶就未必適合，「如果30出頭，可以先買入然後出租，在香港繼續返工生活，到50歲，已經有一間Full Paid的獨立屋享受。」至於50多歲或以上，都適合在當地養生，可以香港泰國兩邊飛。

　　不過，Coffee提醒港人，不要抱炒樓的心態到清邁，「香港人不應該把香港的炒樓心態帶來清邁，不要以為在清邁買屋可以發達、賺快錢，這裏有一望無際的平地，發展商不停建屋，很難預期樓價很快有顯著升幅。但隨著基建及人口增加，樓價每年平穩上升，現在不買，過多兩年可能就貴一點。」

國際學校收費相宜

　　清邁有近10家國際學校，包括新加坡國際學校、APIS（太平洋）國際學校、CDSC德國基督教學校、NIS（Nakorn Payap）國際學校等，提供美制、英制、德制和IB教程的一系列課程，學費從一年約3.6萬至12萬元不等。

　　由於內地的國際學校學費高昂，加上種種限制，內地人子女不容易入讀內地的國際學校，因此近年有大批內地人把子女送到學費較為相宜，並可以直接升讀外國大學的清邁國際學校上學，甚至舉家移居清邁，陪子女讀書，從而拉高當地房價。

泰國10年退休簽證

　　泰國的退休安老簽證原為一年期，申請人需年滿50歲，在泰國的銀行擁有不少於80萬泰銖（約19萬港元）的存款證明，其後需每年續證並提交存款證明。最近泰國政府通過延長退休簽證至10年期，只需有每月10萬泰銖（約2.4萬港元）的入息證明或是300萬泰銖（約71.4萬港元）的存款證明便可申請。

　　若未滿50歲，可選擇在當地學泰文等，從而申請學生簽證，一般可簽長達1年。到領事館申請旅遊簽證，可逗留90天（特區護照及BNO免簽可留30天）。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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