【清邁直擊】買地起屋 港人打造香港村
13/09/2018
移居攻略篇:分析外國人置屋3大方法
專門為多家發展商任法律顧問的泰國地產律師Boonchai Nitibordeeborriruk教路,分析3大買屋方法。
Boonchai Nitibordeeborriruk
方法1:30年長租約
外國人可以向發展商或泰國人業主以30年長租約租用土地(Leasehold)連土地上的獨立屋或別墅,租約會清楚顯示在當地土地註冊處發出之地契上,列明租用人之姓名。30年租約可以續期兩次,即合共90年。期間外國人「租客」可以自由出租或出售其獨立屋,如果新買家是泰國人,業權會變為「永久產權」,如新買家是外國人,長租約年期將以30年扣減已租用年期,例如外國人A於2018年簽長租約,5年後賣給另一名外國人B,承接租約的外國人B,其租約只餘下25年期。
若以長租約形式30年後續約可能出現爭拗,包括原業主或持有人身故,後人不續約,甚至30年後,原業主要求大筆續期金額,哪怎麼辦?Boonchai指,在簽署30年長租約時,外國人「租客」可以在租約上加上條款,寫明業主30年租約屆滿時「必須無條件續約」。
方法2:使用權協議
Usufruct即使用他人財產而獲得利潤的法定權利,是外國人在當地購買房地產的方法之一,「使用權」持有人擁有出租或出售房子獲得利潤的權利,有關使用權協議會清楚顯示在土地註冊處的地契上。
實質上,Usufruct可以分為「30年長租」(可續兩次,共90年)及「終身」兩種。一般情況下,當地地政部門較容易批出30年長租約的Usufruct,而「終身」Usufruct當局的審批較難,要視乎業主與買家的關係。Boonchai指,Usufruct法律手續上較為繁複以及技巧較高,目前市場上熟悉這方法的律師不多。同時,願意使用這方法的發展商或當地人業主亦較少。
方法3:由泰國公司持有
有不少外國人開設泰國公司,並以泰國公司名義持有土地、獨立屋或別墅,但在當地開設泰國公司,法律規定公司必須有51%或以上是由本地人持有。大部分發展商及代理均不建議外國買家以此方法持有物業,原因是風險太高,公司可能被公司的本地人賣掉或進行非法生意。
Boonchai表示,有不少外國人仍然用這個方法持有物業,他們可以於成立公司的同時,跟有關的本地人簽署協議,買入餘下所有份額。他又稱,當地不少律師熟習有關程序,買家可找信譽良好的律師樓代為處理。
至於公寓(Condo)方面,外國人可以持護照以個人名義購買泰國公寓,並擁有跟本地人一樣的永久產權,受到泰國法律保護,而外國人購買的公寓面積不得超過整幢物業總面積之49%,以一幢總面積1萬平方呎的公寓為例,其中4,900平方呎的面積是可以「永久產權」賣給外國人,若外國人所佔的「永久產權」份額已滿,之後的外國人只可以「長租」(Leasehold)形式擁有,全幢其餘的51%業權必須賣給本地人。
清邁養和 國際級醫療
清邁醫療水平甚高,於兩年前開幕的Bangkok Hospital(見下圖)提供各類身體檢查、門診及住院手術服務,全院裝修有如5星酒店,病房只得單人豪華房一種,收費較香港為低,可選擇英語或普通話服務(不設廣東話)。
Coffee早前因腸胃炎入住Bangkok Hospital,得到專科醫生即時治療,入住豪華私家病房一晚便迅速康復,收費約1.2萬泰銖(約2,857港元),而去年Coffee的女兒因盲腸炎同樣到該院接受手術,花了約12萬泰銖(約2.85萬港元),同樣的治療及手術費,在本港私家醫院收費高幾倍。
買屋養生 不是養老
跟曼谷出名的夜生活不同,清邁一般餐廳和商店,大約在晚上9時許關門,除了夜市一帶有酒吧,一般當地人都較為樸素慢活。Coffee認為清邁適合任何一類香港人居住,但怕悶就未必適合,「如果30出頭,可以先買入然後出租,在香港繼續返工生活,到50歲,已經有一間Full Paid的獨立屋享受。」至於50多歲或以上,都適合在當地養生,可以香港泰國兩邊飛。
不過,Coffee提醒港人,不要抱炒樓的心態到清邁,「香港人不應該把香港的炒樓心態帶來清邁,不要以為在清邁買屋可以發達、賺快錢,這裏有一望無際的平地,發展商不停建屋,很難預期樓價很快有顯著升幅。但隨著基建及人口增加,樓價每年平穩上升,現在不買,過多兩年可能就貴一點。」
國際學校收費相宜
清邁有近10家國際學校,包括新加坡國際學校、APIS(太平洋)國際學校、CDSC德國基督教學校、NIS(Nakorn Payap)國際學校等,提供美制、英制、德制和IB教程的一系列課程,學費從一年約3.6萬至12萬元不等。
由於內地的國際學校學費高昂,加上種種限制,內地人子女不容易入讀內地的國際學校,因此近年有大批內地人把子女送到學費較為相宜,並可以直接升讀外國大學的清邁國際學校上學,甚至舉家移居清邁,陪子女讀書,從而拉高當地房價。
泰國10年退休簽證
泰國的退休安老簽證原為一年期,申請人需年滿50歲,在泰國的銀行擁有不少於80萬泰銖(約19萬港元)的存款證明,其後需每年續證並提交存款證明。最近泰國政府通過延長退休簽證至10年期,只需有每月10萬泰銖(約2.4萬港元)的入息證明或是300萬泰銖(約71.4萬港元)的存款證明便可申請。
若未滿50歲,可選擇在當地學泰文等,從而申請學生簽證,一般可簽長達1年。到領事館申請旅遊簽證,可逗留90天(特區護照及BNO免簽可留30天)。
轉載自《iMONEY智富雜誌》
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