私人參建再遇挫,審視條款保供應
25/07/2024
特區政府擬借助私人力量,加快興建資助出售房屋的打算再遇挫。「樂建居」先導計劃經歷延誤後,市場原本較看好的柴灣地皮上周僅接獲單一出價,昨天正式流標。當前樓價壓力未消,當局所設的條條框框難免削弱項目吸引力,為免長期房屋供應乍現變數,今後宜作全盤審視,適度寬限。
市況差難上馬 先延推再流標
前年施政報告提出,時隔廿載再交由私營發展商助建居屋後,2023/24財年原定有三塊政府土地招標,但不僅打頭陣的東涌新填海地未有按計劃於去年底推出,客觀條件較好的柴灣中小型地,亦剛因承建商出手未到政府底價遭拒絕,仍沒項目可上馬。
3月開始招標未幾時,房屋署署長曾形容,「撤辣」後樓市轉趨活躍,是次可建700伙的地皮位置吸引,鄰近地鐵站,而且招標期和建築承諾期均較長,有較多空間「走盞」。
相較公共機構去年要以市價62折出售居屋,政府原計劃讓私人發展商多賺3個百分點作誘因,吸引它們協助加快項目供應2至10個月,只是如意算盤至今未能打響。
美國一再推遲減息下,本港二手樓價指數已連挫5周,不少財金大行或地產中介商均認為,走勢暫未見底。當房委會今年初早能改用7折市價出售新一期居屋,發展商卻仍要遵從65折規定,預判在未來市況能否賺錢,相信是入標階段已反應冷淡的重要原因。
有別舊制,政府保證悉數購入私人參建的居屋貨尾,發展商按現制只能擇日再推「滯銷貨」,又或全額補地價,再於公開市場放售,風險甚大。尤其一手私樓供應刻下相對充裕,新盤定價持續進取,樂建居承建商未來要以餘貨競爭,難言優勢。
舉凡政府資助房屋計劃,買賣都設有更多限制,如資產入息上限。沙田小瀝源「蚊型」私樓地近日中標價格縱較兩年前同區水平大跌逾半,但至少吸引了11份標書,足證發展商的「靈活性和市場觸覺」,還是將它們導向較少規限項目。
地產界當前資金緊張,有商企曾耗費17年收購銅鑼灣一幢舊廈單位,但近月觸發強拍程序後,竟然沒派人競投,結果流拍收場。政府要在現有市況成功吸引業界助建資助出售房屋,料要研究彈性調低折扣率,或減輕附帶的公共設施承擔。
法定機構缺錢 慎防因快得慢
事實上,荃灣油柑頭去年第二塊的「港人首次置業」大型地皮,不僅與今次柴灣項目一樣涉及額外斜坡平整工程,而且位置更偏遠,總投資成本更高,結果唯一私營標書無法觸及發展局底價,須改由房協接手。
然而,房協也好,市建局也好,兩大法定機構的資金均相當緊絀,前者要敲定銀團貸款協議、變賣非核心資產,後者則準備向海內外投資者發債集資,沒有太多餘力配合政策目標。
特區當局要避免已預留的幾塊樂建居土地,礙於市況裹足不前,最終因快得慢,務須有幾手準備,如適當放寬招標條件,或者及早斟酌自行去馬。
現屆政府常強調,已物色土地的潛在公營房屋供應量,大幅超出長策十年期目標,但回顧歷史,「麵粉」不時無法如期變成「麵包」。看來政府要更詳細思量及有應變方案,以確保現有公屋和資助出售房屋的規劃和承諾,皆能成真。
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