《外匯達仁－盧楚仁》澳洲樓市仍未渡過危險期

　　根據澳洲媒體報道，在６月尾的全澳洲住宅拍賣當中顯示，悉尼和墨爾本的樓價在持續下跌的兩年當中，出現首度回升０﹒１％至０﹒２％。拍賣的成交率更有７０％，為２０１８年３月以來最高。有當地樓市專家認為，樓價已經見底或者接近見底。但有當地機構發表澳洲６月份全國平均樓價下跌０﹒２％，偏遠地區更下跌０﹒４％。
　
　　上述拍賣結果有所改善，估計是澳洲央行的寬鬆貨幣政策所引致，並不是澳洲經濟有好轉而所引致。例如澳洲ＧＤＰ年率由前值２﹒３％下降至１﹒８％，失業率由低位４﹒９％回升至５﹒２％，通脹率由１﹒８％大幅回落至１﹒３％，種種跡象反應出澳洲經濟仍在放緩中。澳洲經濟不單止依賴中國，就連澳洲樓市過去能夠可以大幅攀升亦是全賴中國的買家，如今中國經濟持續放緩，未來更趨悲觀，相信澳洲沒有中國這條「大水喉」射住，經濟和樓市仍然存在莫大隱憂。
　
　　根據澳洲政府公布的一系列房地產數據當中，幾乎一面倒都是向下調整，其中全國房價指數由－２﹒４％最新跌至－３％，反映全國樓價仍有下行壓力。唯一一個數據回升，就是新屋銷售，因為發展商減價促銷，再加上減息效應。所以就算新屋銷售大幅回升，也未能提高房價指數。
　
　　若未來樓價仍未能終止跌勢的話，估計澳洲央行會繼續採取寬鬆貨幣政策。現在澳洲官方利率只有１％，換言之未來澳洲央行剩下的只有四粒子彈，即是有四次減息空間。若果用完這四粒子彈，樓價仍未止跌，澳洲央行有可能在別無他選的情況下，或會效法歐美等央行推行ＱＥ令樓價終極見底回升。
　
　　現在除了中國因素令澳洲樓價受壓之外，就是當地失業率不斷惡化及家庭債務水平在歷史高位，故在失業率惡化趨勢下，失業人士供不起樓只有把樓盤放售，賣不了的話便會被銀行接管。值得一提，當地銀行對目前按揭估價相當保守，而樓宇貸款亦非常謹慎。
　
　　總括而言，不管澳洲央行採取的寬鬆貨幣政策能否令樓價企穩，但這些寬鬆貨幣政策會令澳元繼續受壓，況且聯儲局不會大幅減息。若以短線保守計，澳元兌美元或會重回上月低位０﹒６８３０，甚至年初０﹒６７００低位。《獨立外匯商品分析師　盧楚仁》