【ＦＯＣＵＳ】存量房貸降息勢在必行，允「轉按」與否方關鍵

　　【FOCUS】傳統「金九銀十」今年成色將有幾何？官方、市場的幾組數據齊指向不樂觀--8月建築業商務活動指數錄2020年2月以來最低；8月百強房企銷售操盤金額按年降幅擴大；昔日「模範生」萬科上半年盈轉虧為逾20年首次。鑑於中央深改委會議最新提及「合理安排改革舉措的先後順序、節奏時機」，進一步下調存量房貸恐勢在必行。

*百強房企銷售頹，建築業PMI逾四年低*

　　創新高的暑假鐵路運輸日均發送量（1431萬人次），對比降至近三年最低的個人住房貸款餘額37.8萬億元（人民幣．下同），被網民調侃為「一百萬買不起老破小（主城區年代久遠的小型二手房），幾千元卻讓你看世界」，部分折射居民對背負二三十年沉重房貸愈顯猶疑。
　　不願舉債，直接後果是8月內房住宅銷售跌幅進一步擴大。克而瑞數據顯示，當月百強房企實現銷售操盤金額2512億元，按年降幅從7月19.7%擴大至26.8%；首8月計，新四大龍頭保利、中海、綠城、萬科，各錄按年跌26.2%、14.7%、2.9%、34.1%。
　　內房頹勢未改，國統局周末揭盅的8月建築業商務活動指數跌至50.6，錄2020年2月以來最低水準再添佐證；與此同時，工程機械製造商龍頭三一重工最新公布半年報顯示，海外銷售收入增長235億元（增4.8%），遠勝國內銷售收入的143億元（跌11.7%）；而中國鋼鐵出口今年亦預計將創8年新高。

*降幅或難看齊去年，銀行讓利成考驗*

　　據央媽數據，全國新發放個人房屋貸款加權平均利率現處3.4%（截至7月）的歷史低位，部分城市甚至低至2.9%，但仍顯著高於重點50城2.03%的租金回報率（截至上半年）。加上房價看漲預期今非昔比，不難理解何以70大中城市新房價格連跌13個月。
　　「517」樓市新政降低購房門檻效果仍待觀察，但目前更緊逼的，無疑是7月政治局會議定調的下半年「要以提振消費為重點……經濟政策的著力點要更多轉向惠民生、促消費。」繼去年8月31日央媽、金監總局發出通知，促成98.5%存量首套房貸利率平均調降73基點至4.27%後，進一步下調勢在必行。
　　按央媽測算，上一輪22萬億元存量房貸利率下調，惠及逾5000萬戶，戶均每年可減利息支出3200元。倘若現時規模約25萬億元的存量房貸利率再降，降幅可否看齊上次？從四大行上半年淨息差按年收窄21至29基點看，實際落地恐不及預期。相比之下，2019年8月明確禁止房貸抵押轉讓的央媽，會否如市場「小作文」那樣重啟跨行轉按揭，倒逼銀行內捲競爭、讓利於民，才是四大行早前獲買出新高背景下的觀察重點所在。