新世界發盈警料蝕二百億，美將減息博反彈？抑或轉吼其他地產股？

　　樓市不振，已開始反映在地產商財務表現中，其中新世界發展(00017)發盈警，預期截至6月30日止年度盈轉虧最多200億元，主要受用來反映投資物業市值變化的公平值變動影響，屬帳面虧損，新世界也表示是次一次性撥備屬非現金及未變現項目，對集團現金流無影響，惟大行普遍唱淡，指虧損將會拉高其負債水平，可能會暫停派息。新世界今早最多急插14%低見6.74元，計及除淨創12年新低，不過預期美國今個月開始減息，對地產股有利，可否低撈博反彈？抑或轉吼其他地產股？
　
*新世界料年度盈轉虧最多200億元，因重估物業價值*
　
　　新世界公布，預期截至6月30日止年度股東應佔虧損介乎190億至200億元，而去年度純利為9億元。集團指，期內轉盈為虧因2023年度落成並移交的主要項目(包括柏傲莊第一期及第二期)缺乏收益確認、投資及發展物業及商譽重估或耗蝕虧損、出售事項確認虧損，以及年內利率持續高企及人民幣貶值。
　　集團又指，投資及發展物業年度獨立重估結果顯示，需進行一次性非現金重估或耗蝕虧損介乎85億至95億元，而有關資產公平值變動及耗蝕虧損屬於非現金性質，並不會對核心經營溢利或經營現金流量產生任何影響。此外，集團出售新創建集團(00659)股份，並於去年7月1起採納《香港財務報告準則》第17號，因出售錄得一次性及非現金虧損82.57億元。
　
*新世界：是次一次性撥備對現金流無影響，為重新出發做準備*
　
　　若果同時撇除去年出售新創建帶來的逾82億元一次性及非現金虧損，以及期內利息支出及人民幣貶值，新世界預期持續經營業務核心經營溢利為65億至69億元，按年減少18%至23%，因於2023年度落成並移交的主要項目缺乏收益確認所致。
　　新世界發言人表示，是次主動作出的一次性撥備均屬非現金及未變現項目，對集團現金流並不構成影響，這亦是為了之後重新出發做好準備。另外，集團今年已完成逾500億港元貸款安排及債務償還，整體財務穩健。
　
*高盛：料虧損將淨負債水平拉高至78.4%，予目標價6.4元*
　
　　高盛發表研報指，儘管新世界管理層在公告中沒有說明其債務狀況，不過高盛預計，2024年6月底止財年下半年虧損約120億元，將淨負債水平環比拉高1.5個百分點至78.4%，儘管該公司有出售荃灣D-Park來降低負債。由於認為負債水平較高，且沒有簡單的途徑在不影響盈利和股息的情況下將負債降低至可持續水平，因此維持「沽售」評級，予目標價6.4元。
　　高盛對新世界2024至2026財年每股股息預測為0.4元，低於市場共識約20至30%。公司的公告則增加2024財年下半年不派息的風險，或者派息降到更低。而新世界管理層對2024財年業績有所更新，預期仍可能錄得持續經營業務核心經營溢利介乎65億至69億元，較2023財年減少18%至23%。而上半年公司核心經營溢利為49億元，預計下半年為18億元，這將比預計的下半年核心盈利少約52億元或者每股少2.1元。新世界同時表示，需要在2024財年進行一次性非現金重估或耗蝕虧損，總額介乎85億至95億元，主要由於去年出售新創建股份而錄得一次性及非現金虧損約83億元。
　
*摩通：資產負債表及再融資能力堪憂，瑞銀：全年或暫停派息*
　
　　摩通指，新世界發盈警，預計2024財年6月底止年度淨虧損190億至200億元，而在上半年度，若包括分派予永續債券持有人，其淨虧損為58億元。虧損已是既定事實，對於公司而言考慮的重要因素不是盈利，而是資產負債表以及再融資能力。市場近期猜測新世界可能會出售K11 Art Mall，不過由於潛在資本化率(cap rate)太高(大於5%)，以至於新世界不會考慮，不過如果真的發生，可能是其面臨重大壓力的重要訊號，因K11 Art Mall是其具象徵意義的核心資產，予其2025年6月底目標價6.5元，並在其去槓桿有進展以及流動性壓力放緩之前，都會維持「減持」評級。
　　瑞銀稱，扣除出售及投資物業重估減值虧損，料新世界去年度仍錄得核心虧損22億元，遠高於早前預計的3.15億元；當中下半財年的虧損會擴大至19億元，主要受到融資成本上升及人民幣貶值影響。新世界的業務前景充滿挑戰，全年可能會暫停派息。預計其最新的淨負債比率將達到84%，較去年12月底升5個百分點，但仍維持「中性」評級，目標價亦維持8.5元，相當於每股資產淨值折讓75%。
　　富瑞表示，新世界發盈警，核心經營盈利按年跌18至23%，至65億至69億元，意味下半年進一步下跌，加上85億至95億元的非現金重估虧損，以及上半年已確認的新創建83億元處置虧損，料集團2024財年的淨虧損或達到190億至200億元，令淨負債比率升5個百分點至約82%。如集團確實以90億元出售K11 Art Mall，則淨負債比率可下降4.8個百分點，予目標價6元及「遜於大市」評級。
　
*差估署：7月樓價指數按月跌1.9%，利嘉閣：減息預期將成下季市況轉捩點*
　
　　值得一提，差餉物業估價署數據顯示，7月全港私人住宅樓價指數回落至296.8，連跌3個月，按月跌1.88%，按年則跌14%，為2016年10月以來首次跌穿300點。今年以來累跌約4.7%。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，樓價持續受壓，第三季跌幅恐擴大至3.35%，最快減息後第四季才能喘穩。由於近期新盤仍以低價推出，他相信8月份樓價繼續受壓再跌1%，而9月料續跌0.5%。
　　陳海潮指，減息預期將成第四季市況其中一個轉捩點，期望屆時市場氣氛可以好轉，交投回升之下，倘樓價得以平穩橫行整固，則全年樓價跌幅約6%。不過，一旦減息幅度較預期少及緩慢，加上新盤仍以低價發售，則料第四季樓價將再跌2%至3%，屆時全年樓價跌幅恐擴大到8%至9%。
　
*林嘉麒：可於美國本月減息前先買一注，穩陣計也可吼收租股*
　
　　元宇證券基金投資總監林嘉麒表示，新世界預期全年虧損最多200億元，主要是因市況差令物業減值大增，但若美國本月開始減息，料對市況及其出售項目價值有幫助，繼而減低減值帶來的壓力。惟市場仍需時消化新世界盈警消息，且其淨資產價值不高，市場正憂慮其流動性，再加上預料美國起碼要減多一兩次息，買家才可開始受惠。至於大行唱淡新世界主要因其負債水平高，但公司正著手重組業務，未致看得太淡。
　　不過，林嘉麒指，新世界今日股價雖然跌得急，但只可小注，或者最好於9月中美國減息前先買一注，11月減第二次息時買第二注，博到時其資產價值回升，股價見底。事實上，若要買地產股，新世界估值經大幅調整會較值博，但穩陣起見也可轉吼收租股，其中太古地產(01972)之前只由12元反彈至15元，近日又再回落，回至13.6元可吸納。
　　新世界半日跌13.38%報6.8元，成交約2億元。其他地產股亦普遍下跌，新地(00016)跌2.68%報74.4元，恒地(00012)跌2.26%報23.75元，長實(01113)跌2.85%報30.65元，信置(00083)跌2.03%報8.19元，嘉里建設(00683)跌1.64%報14.4元，恒隆地產(00101)跌3.86%報5.73元，九龍倉置業(01997)跌4.4%報21.75元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉
《經濟通通訊社2日專訊》