《經濟通通訊社2日專訊》樓市不振,已開始反映在地產商財務表現中,其中新世界發展
(00017)發盈警,預期截至6月30日止年度盈轉虧最多200億元,主要受用來反映投
資物業市值變化的公平值變動影響,屬帳面虧損,新世界也表示是次一次性撥備屬非現金及未變
現項目,對集團現金流無影響,惟大行普遍唱淡,指虧損將會拉高其負債水平,可能會暫停派息
。新世界今早最多急插14%低見6﹒74元,計及除淨創12年新低,不過預期美國今個月開
始減息,對地產股有利,可否低撈博反彈?抑或轉吼其他地產股?
*新世界料年度盈轉虧最多200億元,因重估物業價值*
新世界公布,預期截至6月30日止年度股東應佔虧損介乎190億至200億元,而去年
度純利為9億元。集團指,期內轉盈為虧因2023年度落成並移交的主要項目(包括柏傲莊第
一期及第二期)缺乏收益確認、投資及發展物業及商譽重估或耗蝕虧損、出售事項確認虧損,以
及年內利率持續高企及人民幣貶值。
集團又指,投資及發展物業年度獨立重估結果顯示,需進行一次性非現金重估或耗蝕虧損介
乎85億至95億元,而有關資產公平值變動及耗蝕虧損屬於非現金性質,並不會對核心經營溢
利或經營現金流量產生任何影響。此外,集團出售新創建集團(00659)股份,並於去年7
月1起採納《香港財務報告準則》第17號,因出售錄得一次性及非現金虧損82﹒57億元。
*新世界:是次一次性撥備對現金流無影響,為重新出發做準備*
若果同時撇除去年出售新創建帶來的逾82億元一次性及非現金虧損,以及期內利息支出及
人民幣貶值,新世界預期持續經營業務核心經營溢利為65億至69億元,按年減少18%至
23%,因於2023年度落成並移交的主要項目缺乏收益確認所致。
新世界發言人表示,是次主動作出的一次性撥備均屬非現金及未變現項目,對集團現金流並
不構成影響,這亦是為了之後重新出發做好準備。另外,集團今年已完成逾500億港元貸款安
排及債務償還,整體財務穩健。
*高盛:料虧損將淨負債水平拉高至78﹒4%,予目標價6﹒4元*
高盛發表研報指,儘管新世界管理層在公告中沒有說明其債務狀況,不過高盛預計,
2024年6月底止財年下半年虧損約120億元,將淨負債水平環比拉高1﹒5個百分點至
78﹒4%,儘管該公司有出售荃灣D-Park來降低負債。由於認為負債水平較高,且沒有
簡單的途徑在不影響盈利和股息的情況下將負債降低至可持續水平,因此維持「沽售」評級,予
目標價6﹒4元。
高盛對新世界2024至2026財年每股股息預測為0﹒4元,低於市場共識約20至
30%。公司的公告則增加2024財年下半年不派息的風險,或者派息降到更低。而新世界管
理層對2024財年業績有所更新,預期仍可能錄得持續經營業務核心經營溢利介乎65億至
69億元,較2023財年減少18%至23%。而上半年公司核心經營溢利為49億元,預計
下半年為18億元,這將比預計的下半年核心盈利少約52億元或者每股少2﹒1元。新世界同
時表示,需要在2024財年進行一次性非現金重估或耗蝕虧損,總額介乎85億至95億元,
主要由於去年出售新創建股份而錄得一次性及非現金虧損約83億元。
*摩通:資產負債表及再融資能力堪憂,瑞銀:全年或暫停派息*
摩通指,新世界發盈警,預計2024財年6月底止年度淨虧損190億至200億元,而
在上半年度,若包括分派予永續債券持有人,其淨虧損為58億元。虧損已是既定事實,對於公
司而言考慮的重要因素不是盈利,而是資產負債表以及再融資能力。市場近期猜測新世界可能會
出售K11 Art Mall,不過由於潛在資本化率(cap rate)太高(大於5%
),以至於新世界不會考慮,不過如果真的發生,可能是其面臨重大壓力的重要訊號,因K11
Art Mall是其具象徵意義的核心資產,予其2025年6月底目標價6﹒5元,並在
其去槓桿有進展以及流動性壓力放緩之前,都會維持「減持」評級。
瑞銀稱,扣除出售及投資物業重估減值虧損,料新世界去年度仍錄得核心虧損22億元,遠
高於早前預計的3﹒15億元;當中下半財年的虧損會擴大至19億元,主要受到融資成本上升
及人民幣貶值影響。新世界的業務前景充滿挑戰,全年可能會暫停派息。預計其最新的淨負債比
率將達到84%,較去年12月底升5個百分點,但仍維持「中性」評級,目標價亦維持8﹒5
元,相當於每股資產淨值折讓75%。
富瑞表示,新世界發盈警,核心經營盈利按年跌18至23%,至65億至69億元,意味
下半年進一步下跌,加上85億至95億元的非現金重估虧損,以及上半年已確認的新創建83
億元處置虧損,料集團2024財年的淨虧損或達到190億至200億元,令淨負債比率升5
個百分點至約82%。如集團確實以90億元出售K11 Art Mall,則淨負債比率可
下降4﹒8個百分點,予目標價6元及「遜於大市」評級。
*差估署:7月樓價指數按月跌1﹒9%,利嘉閣:減息預期將成下季市況轉捩點*
值得一提,差餉物業估價署數據顯示,7月全港私人住宅樓價指數回落至296﹒8,連跌
3個月,按月跌1﹒88%,按年則跌14%,為2016年10月以來首次跌穿300點。今
年以來累跌約4﹒7%。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,樓價持續受壓,第三季跌幅恐擴大
至3﹒35%,最快減息後第四季才能喘穩。由於近期新盤仍以低價推出,他相信8月份樓價繼
續受壓再跌1%,而9月料續跌0﹒5%。
陳海潮指,減息預期將成第四季市況其中一個轉捩點,期望屆時市場氣氛可以好轉,交投回
升之下,倘樓價得以平穩橫行整固,則全年樓價跌幅約6%。不過,一旦減息幅度較預期少及緩
慢,加上新盤仍以低價發售,則料第四季樓價將再跌2%至3%,屆時全年樓價跌幅恐擴大到
8%至9%。
*林嘉麒:可於美國本月減息前先買一注,穩陣計也可吼收租股*
元宇證券基金投資總監林嘉麒表示,新世界預期全年虧損最多200億元,主要是因市況差
令物業減值大增,但若美國本月開始減息,料對市況及其出售項目價值有幫助,繼而減低減值帶
來的壓力。惟市場仍需時消化新世界盈警消息,且其淨資產價值不高,市場正憂慮其流動性,再
加上預料美國起碼要減多一兩次息,買家才可開始受惠。至於大行唱淡新世界主要因其負債水平
高,但公司正著手重組業務,未致看得太淡。
不過,林嘉麒指,新世界今日股價雖然跌得急,但只可小注,或者最好於9月中美國減息前
先買一注,11月減第二次息時買第二注,博到時其資產價值回升,股價見底。事實上,若要買
地產股,新世界估值經大幅調整會較值博,但穩陣起見也可轉吼收租股,其中太古地產
(01972)之前只由12元反彈至15元,近日又再回落,回至13﹒6元可吸納。
新世界半日跌13﹒38%報6﹒8元,成交約2億元。其他地產股亦普遍下跌,新地
(00016)跌2﹒68%報74﹒4元,恒地(00012)跌2﹒26%報23﹒75元
,長實(01113)跌2﹒85%報30﹒65元,信置(00083)跌2﹒03%報
8﹒19元,嘉里建設(00683)跌1﹒64%報14﹒4元,恒隆地產(00101)跌
3﹒86%報5﹒73元,九龍倉置業(01997)跌4﹒4%報21﹒75元。
撰文:經濟通市場組、採訪組 整理:李崇偉
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