按盤價 
《缸邊麗評》憂慮港人北上消費影響收入的領展（００８２３），發布２０２３－２４年度
業績，集團在本港商場出租率、租金收入等數據卻優於預期，是否反映市場過於悲觀？抑或是集
團近年衝出香港發揮作用？作為股民應如何考量領展的投資價值？
集團截至今年３月底止年度收入１３５﹒７８億元，較上年度增長１１％；物業淨收入
１００﹒７億元，增長９﹒５％，當中主要是因為年內收購新加坡資產，以及收購澳洲及內地物
業的全年收入貢獻。集團目前管理本港物業組合共１３０個，以及５７０００個泊車位，期內零
售租金等收益總額７５億元，較上年度增長２﹒２％，佔最大比率的商舖收益只有１﹒７％增長
，整體零售店舖租用率維持９８％，但商戶零售額微增０﹒４％。上述數據反映領展旗下商場業
務保持平穩，北上消費影響未如預期嚴重，而管理層應對港人消費模式改變，調整租戶組合至為
重要。
本港業務另一大收入增長來源是車位租金，由於年內車位確認收益佔本港總收益２５％，彌
補了寫字樓租金收入下跌的影響。
集團在內地有六個零售及一個寫字樓項目，整體零售出租率為９６﹒６％，部分商場項目仍
待拓展，要視乎內地消費回復增長速度。今年內地租金收入增長，仍可望因為收購上海七寶萬科
廣場其餘５０％股權帶來新貢獻。
海外業務當中，只有新收購的新加坡項目較令人期待，該項目佔整體資產估值６％，相較於
澳洲、英國的資產比例略高。從整體資產值來看，香港仍佔７５％，內地佔１５％，反映領展經
過近年的投資區域及物業類別調整之後，本港及內地經濟表現對集團收入影響是關鍵。筆者認為
港人北上消費模式會隨人民幣匯價、消費口味而有所改變（當然本港零售、餐飲業的服務質素提
升也是重要），正如當年南下消費情況一樣，因此，管理層如何掌握這些改變是十分重要。
從投資者角度，大家應對領展的資產、收入來源及經濟對不同項目的影響作出更新及調校，
不能單以本港零售市道衡量投資價值。
另一方面，計及今年２月的收購，集團的負債比率為１９﹒５％，平均息率３﹒７８厘，未
來息口變化對其可派收入是另一影響因素，而集團在領展３﹒０的管理團隊已大致齊備，未來要
看如何以輕資產增加收入，實現股東對領展３﹒０的期望。領展股息率７厘以上，理論上十分吸
引，但本港及內地消費及經濟有待好轉，加上美國債息仍高企，而「中特估」的高息政策大方向
，也令領展的高息打了折扣，持貨者要有耐性，未持貨者則應衡量領展可派收入的延續性、其投
資組合是否符合自己的投資取向，並與其他高息股作比較，不宜再以領展的傳統業務策略作投資
決定。《資深財經分析師 熊麗萍》
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