聯儲局表明未夠信心減息，銀行地產股可以點部署？

　　《經濟通通訊社１３日專訊》美國聯儲局一如預期維持利率不變，主席鮑威爾表示仍未有足
夠信心開始減息，聯儲局點陣圖則顯示今年減息次數縮至１次，明年則減息４次，滙豐銀行、渣
打香港、恒生銀行（０００１１）及中銀香港（０２３８８）也先後宣布最優惠利率（Ｐ）維持
不變。本地地產股及銀行股今日股價個別發展，惟升跌幅度都不大。有分析指聯儲局最大機會於
今年９月開始減息，本港減息周期有機會於年底至明年首季啟動，息口敏感的地產和銀行股，應
如何部署？
　
＊聯儲局料今年減息１次明年再減４次，鮑威爾：未夠信心減息＊
　
　　聯儲局議息後，委員一致決定將聯邦基金利率維持於５﹒２５至５﹒５厘的２３年高位不變
，符合市場預期，是今個加息周期以來，連續第７次會議按兵不動。反映局方官員對未來利率走
勢預測的「點陣圖」顯示，以中位數計，年底利率預測為５﹒１厘，高於３月時預測的４﹒６厘
，意味局方下調今年減息次數預測，由上次估計今年合共減息０﹒７５厘，下調至僅減息
０﹒２５厘，以每次減息０﹒２５厘計，即預期今年只減息１次，較上次預測少兩次。此外，明
年底利率中值預測為４﹒１厘，意味局方估計明年將再減息１厘，即減息４次，較上次預測多１
次。
　　主席鮑威爾表示，由於遏通脹進展放緩，減息時間將會推遲。雖然最新通脹數據較年初時更
有利，但僅在邁向２％的通脹目標略有進一步進展，聯儲局需看到更多良好的數據，仍未有足夠
信心開始減息，亦不會具體說明何時會開始減息，不過，負責決定利率去向的公開市場委員會未
有委員再預測局方將會加息。
　　值得一提，在聯儲局決策前，美國勞工統計局公布，５月剔除食品和能源成本的核心消費物
價指數（ＣＰＩ）按年增３﹒４％，放緩至３年多來最低水平。５月整體ＣＰＩ按年升３﹒３％
，亦低於市場預期與前值的３﹒４％。市場對聯儲局９月開始減息，以及今年減息兩次的預期升
溫。據最新利率期貨顯示，９月減息機會率由議息前的５３％升至６３％，１２月再減息機會率
約６０％。
　
＊金管局：美國何時開始減息仍存變數，渣打：９月最大機會減息＊
　
　　金管局表示，美聯儲往後的議息決定將取決於經濟數據、前景展望及各方面的風險，而近期
的數據走勢有欠明朗，通脹仍然偏高，美聯儲何時開始減息仍存在變數。綜合而言，高息環境或
會維持一段時間，港元拆息在往後一段日子可能仍會處於較高水平。市民在作出置業、按揭或其
他借貸決定時，應小心考慮及管理利率風險。
　　渣打大中華及北亞區兼香港財資巿場部聯席主管劉孟璣表示，是次美聯儲議息決定符合市場
預期，會後聲明亦沒有大驚喜，儘管現時通脹水平仍未回落至聯儲局感覺安心的水平，但現時美
國就業環境健康，沒有急切性進行減息，而現時市場預期最大機會將於今年９月進行一次減息，
明年則預期減息４次，而他個人看法與上述市場預期相同。
　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，最新５月份美國ＣＰＩ連跌２個月至３﹒３％，但與
目標２％仍有距離，現時美國就業增長依然強勁，而油價以及房價指數仍高企，加上俄烏以巴等
地緣政治問題，以及紅海危機令通脹前景仍存在不確定性。不過，美國由６月開始放慢資產負債
表（ＱＴ）縮減速度，初步減息訊號已出現，而加拿大央行及歐洲央行於本月初先後宣布降息，
不排除聯儲局最快於第三季開始減息，如美息下跌，本港拆息或跟隨回落至４厘水平，本港銀行
最優惠利率（Ｐ）或有輕微下調空間。
　
＊中原按揭：本港減息周期或年底啟動，息率回落預期利好下半年樓市＊
　
　　中原按揭董事總經理王美鳳預期，美國較大機會於今年９月啟動減息，年內減息次數或達１
至２次介乎０﹒２５厘至０﹒５厘。基於港息在對上加息周期跟隨美息之加幅明顯較少（美國聯
邦利率加幅累計達５﹒２５厘、港Ｐ加幅僅達０﹒８７５厘），若美國於今年９月減息，料需待
港元拆息逐步下降一定幅度，本港最優惠利率（Ｐ）及按息才可回落，預期現時本港主要按息
４﹒１２５％在今年大致橫行，本港減息周期有機會於年底至明年首季啟動，屆時本港按息有機
會回落至４％或以下水平。
　　對於樓巿，王美鳳指，第二季樓市交投有所回軟，美國延後減息令本港減息時間亦將延後、
銀行削減按揭優惠及個別銀行收緊按揭審批等消息對樓市氣氛構成影響，轉為觀望之買家增多，
加上新盤持續低價銷售策略令二手樓價受壓；然而，政府為樓市撤辣後，樓市已解除綑綁而重拾
動力，市場出現各方面的潛在購買力，雖然上述因素令樓市將出現短暫整固期，但基於不少買家
趁現有時機覓筍盤，樓市交投仍錄優於撤辣前的健康流轉量。減息步伐雖延後，但未來息率有機
會回落之預期，將逐步為下半年樓市增添利好因素，若美國於９月啟動減息，港元拆息有機會於
第四季有所回落減低銀行資金成本壓力，有利改善銀行樓按取態。
　
＊富瑞料地產商現金流改善，薦買新地降恒地港鐵評級＊
　
　　富瑞近日發表研報，預期本地地產商的現金流應該在今年達到轉捩點，並會在２０２５至
２６年有顯著改善。去年利率上升加上持續的資本開支，令地產商的資產負債表緊張，並調整派
息。基於一般地產開發期為５年，在疫情前開展的項目均接近完工，而賣地規模亦於２０２２至
２３年進一步下降，相信土地庫存累積將開始放緩，加上撤辣加速去庫存，意味著地產商由在高
息環境下投資，轉為在資本開支減少下獲取現金。
　　富瑞表示，新地（０００１６）充足的庫存將帶來可觀的銷售及具韌性的利潤，予「買入」
評級，目標價９４元。預期恒地（０００１２）在今年將確認收地收益３１億元，高於市場預期
，但該行憂慮地產發展項目的利潤率受壓會影響盈利，降評級至「持有」，目標價２４元，因欠
缺明確催化劑。而長實（０１１１３）的估值偏低，但考慮到缺乏一次性收益以及內地的銷售疲
弱，今年盈利未必能達市場預期，可能影響派息，予「持有」評級，目標價３５元。新世界
（０００１７）雖然可從農地轉換中獲利，但派息可能令人失望，因集團急切地需要去槓桿，予
「遜於大市」評級，目標價６元。該行亦降港鐵（０００６６）評級至「遜於大市」，因其土地
銷售疲弱及資本開支增加。
　
＊葉尚志：儲局今年未必減息地產股未可吼，滙控６７元以下可吸＊
　
　　第一上海首席策略師葉尚志指，美國通脹仍很頑固，ＣＰＩ長時間徘徊於３％以上，沒見顯
著回落，加上經濟不見特別差，現時沒有減息條件，不似早前開始減息的加拿大及歐洲央行，當
地ＣＰＩ已回至３％以下。有人估聯儲局很大機會今年９月開始減息，似乎太樂觀，相信聯儲局
仍會視乎經濟數據作決定，甚至今年一次也不減也不出奇。雖然若減息一旦啟動，減息步伐會加
快，但現階段仍有太多未知數。撤辣後樓市表現仍需時觀察，地產股未見獲上調盈利預測，從股
價走勢來看也屬弱勢股，近期隨大市迅速回落，想吸納仍要等等。至於銀行股則會繼續受惠高息
環境令息差擴闊，利息收入料可持續增長，首選股息率最高的滙控，６７元以下可吸納。
　　地產股及銀行股今日普遍變化不大，新地升０﹒６３％收報７２﹒０５元，恒地升
０﹒２３％報２１﹒９元，長實跌０﹒８４％報２９﹒６５元，新世界升１﹒２９％報７﹒８８
元，信置（０００８３）升０﹒８６％報８﹒２４元，港鐵升０﹒６％報２５﹒０５元。銀行股
方面，滙控跌０﹒３７％報６７﹒９元，渣打（０２８８８）升０﹒５５％報７３﹒８元，中銀
香港升０﹒６２％報２４﹒４５元，恒生升０﹒８５％報１０６﹒９元，東亞（０００２３）跌
０﹒６１％報９﹒７７元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉