《拆局麒想》《財政預算案》全面撤辣,使周末一二手市場成交大增,據統計,10大屋苑
有30宗成交,創逾一年新高,按周飆3﹒5倍,而一手成交逾150伙,市場人士形容樓市正
出現「大陽春」,預計未來用家及投資客入市整體交投量可大升四至五成;另外,政府亦提到加
速發展北部都會區。新世界發展(00017)將受惠短、中、長期房策。
去年10月港府公布減辣後,隨後兩個月成交宗數升幅大約兩成;今次不用壓力測試,強勁
剛性需求將釋放儲備了長時間的購買力。投資角度方面,租金水平過去一年呈上升趨勢,現時租
金回報平均達3厘以上,政府取消買第二套或以上物業的額外印花稅,用家及投資者重新入市意
欲大。「高才通計劃」下,港府已批出14萬宗申請,約10萬名人才已來港,當中六成為已婚
人士,其中大多數是舉家來港,成為樓市新剛性需求。再者,預期美國息口將於下半年回落,息
口回落會吸引買家入市及利好樓價回升。當然,現時市場仍然有不少單位供應,儘管樓價未必有
大升,但交投氣氛轉趨活躍,有利地產商去貨及出售非核心資產。新世界最近沽出D.PARK
套現逾40億元,交易即將於下月內完成,可在短時間改善集團現金流。
另一方面,在今次《財政預算案》中,政府提到加速發展北部都會區,每年發債近千億元,
對新世界中長線發展非常有利,將成為集團未來發展引擎之一。目前集團在北都有大約1500
萬平方呎農地,當中不少位處較好地段,例如新田科技城附近地皮,附近有基建配套,容易上馬
發展。去年12月底,新世界已經率先與華潤置地(01109)簽署全港首個《北部都會區項
目合作協議》,發展兩幅位於元朗南一帶、佔地近15萬平方呎的用地,預計總建築面積約72
萬平方呎,約1800伙單位預計今年動工,容積率近五倍。新世界與國企合作的好處是可發揮
雙方優勢,加速釋放目前擁有但被低估的農地價值,有助資金加快回籠。整體而言,新世界多方
面受惠於新一份《財政預算案》,在基本面持續改善下,股價表現仍遠遠落後,反過來值得留意
未來潛在上升機會。
新世界最新發布的2023╱24中期業績顯示,來自持續經營業務的收入為170﹒66
億元;毛利上升2%至72﹒57億元,主要受惠於K11項目中較高毛利的物業投資;來自持
續經營業務的核心盈利為48﹒66億元,按年上升12%;來自持續經營業務的股東應佔溢利
為5﹒02億元,不包括出售新創建集團有限公司(00659)相關的一次性非現金費用。另
外,值得留意的是,集團嚴格控制成本,持續經營業務的資本支出和行政及其他營運費用,分別
按年減少約21%及16%,可動用資金合共約520億元,包括現金及銀行結餘約390億元
及可動用銀行貸款約130億元,可見集團有能力解決債務問題,同時確保流動性和財務靈活性
。
集團旗下IP日漸成熟,Victoria Dockside、K11 Art
Mall及上海K11等已進入收成期,新IP有啟德體育園及11 SKIES等,預期香港
IP可出租淨建築面積可大增六成,集團未來租金收入將出現強勁成長,提高整體利潤的穩定性
,預計2026年經常性業務將貢獻約50%利潤。《元宇證券基金投資總監 林嘉麒》
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