【2018財經預言】料加息3次供款多1成,公共年金帶旺退休產品
03/01/2018
供樓一族注意 料加息三次 供款多一成
2017年美國聯儲局先後加息3次,第四季多隻矚目新股上市,抽走市場資金,香港銀行同業拆息(HIBOR)升破1厘,是2008年海嘯後的新高,不少樓按計劃的實際按息已觸及2.15厘封頂位,但各大銀行仍按兵不動,未有上調最優惠利率(P)。供樓一族便最關心本港何時加息,iM訪問多位經濟學者及按揭專家,均預期2018年P息將會上調。
究竟香港何時加息?
冠域商業及經濟研究中心主任關焯照估計明年美國聯儲局會加3次息,並估計加息時間與今年相若,即會在3、6、12月加息。他認為,若聯邦基準利率加到2厘,相對本港拆息約1厘,息差仍未足以吸引資金從香港流走。
他認為,要到聯儲局明年底加息後、本港銀行才有較機會加息,「銀行唔加P,好似好蝕底,雖然按揭少收了錢,但銀行計過條數,若果加P,儲蓄和定存也要加息,資金成本也會增加。」而大銀行資金成本平,現在HIBOR偏高,大銀行靠拆借也賺到錢,「拆借是一日3000億元的市場!」他認為當銀行「計唔掂數」,同業市場也拆借不到平錢,才會真正加P,他更預言一加息,便可能短時間內追加,可能短短一個月加兩三次、每次0.25厘也說不定。
浸大財務及決策系副教授麥萃才認為,明年本港加息幅度應不會太大,估計P的加幅與美國幅度相若,可能加0.5至1厘,「主要視美國加息步伐,以及香港資金流走得多快。」他預計,當銀行體系結餘跌至數百億元,銀行便會考慮加息,12月底銀行體系結餘為1,797億元。至於加息時間,他相信在明年第二季起機會較大。
經絡按揭轉介市場總監劉圓圓亦持相同意見,估計銀行體系結餘降至1,000億元以下,本港銀行才有較大加息壓力。她估計,最快明年第二季會循序漸進地加息,幅度約0.25至0.5厘。
按揭供款計畀你睇
現時,大部分供樓人士採用H按,僅小部分使用根據銀行最優惠利率而定的P按。H按雖較P按浮動,但H按設有鎖息上限,近期HIBOR上升至1厘以上,令不少H按計劃已升至鎖息上限(匯豐、恒生、中銀為P-2.85厘),實際按息為2.15厘。若本港銀行加息,即上調最優惠利率(P),現時H按2.15厘的鎖息上限亦會上調,假設銀行加息0.25厘,鎖息上限將升至2.4厘。
以2.15厘實際按息計,還款期25年,每100萬元貸款額每月需供款4,312元。一旦銀行加息0.25厘,實際按息升至2.4厘,每月供款將增至4,436元,增加124元或2.9%。倘再加多一次0.25厘,實際按息升至2.65厘,每月供款將增至4,562元,較現時增加250元或5.8%。
若果明年港息加1厘,實際按息為3.15厘,每月供款額更高達4,812元,較現時大增11.8%。以按揭借貸400萬元為例,現時2.15厘每月需供款17,248元,升至3.15厘便需要供19,248元,每月剛好要供多2,000元。
港人心態寧供樓不租屋
2017年本港樓價升約14%,中原城市領先指數(CCL)由年初約144點,升至年中約160點休息一輪,終在第四季破頂,至165點水平。展望明年,樓價會否受P息上調影響?受訪者均預期加息主要對置業者有心理影響。
加息對樓市有何影響?
黃遠輝認為,現時仍屬低息環境下,即使加息1厘,實際影響亦未必大,「始終是住屋需求,其次係儲蓄、保值,我們老一輩的想法,供樓比租樓好,供供下是自己的,這個心態也幾普遍,計到條數都會繼續買。」
麥萃才則認為,現在港人買樓最大的問題不是供不起,而是沒有首期,有首期的話通常也供得起,因買樓上會需要進行3厘壓力測試,「而加息幅度應遠低於3厘」。他相信到明年第三季,加息才會影響樓價。而影響不是令供樓人士供不起,而是預期加息常態化,置業者有所顧忌,需求可能會進一步壓低。
他續說,樓價要下跌,即是有人肯沽貨。但現時本港六成物業已供甩,對業主來說樓價波動也不可能沽,只是帳面影響。而供樓人士不可能見樓價跌一兩成便止蝕,「投入三四成首期,自住的Commitment很大!不同97年很多人只付一成首期,不想輸落去才會沽。」
明年樓價走勢如何?
關焯照估計明年樓價可能先升後回,因他估計明年第四季銀行才會加息,上半年樓價應可穩步上升約10%,到了下半年市場驚加息,對樓價影響將浮現。
香港按揭轉介董事總經理葉景強則相反,他預期銀行明年中一旦加P息,對置業者心理影響大,屆時樓市會淡靜一輪,但當樓市積累了一定購買力,又會再上升。
即使息魔來臨,經絡按揭的預測仍進取。劉圓圓預計明年樓價可緩緩上升5至10%,「因樓市供應量未來5年也未算穩定,而且港人置業需求仍龐大。」她相信,當按息升至使供樓貴過租樓,才會影響樓價。
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