內地5月樓市略有起色惟大行仍看淡,內房股可以點揀?
04/06/2024
內地上月中接連出招救樓市,上海、廣州及深圳等一線城市也先後放寬限購政策,但數據顯示5月百強房企銷售額按月升幅仍只有單位數,按年仍跌34%,百城新樓價格按月亦僅升0.25%。有大行指5月內房銷售幾乎沒有改善,仍只看好國有房企。不過,有報道指剛過去周末購房者情緒有所改善,上海及深圳銷售都出現復甦,加上個別房企5月銷售按月有改善,令多隻內房股價連升兩日,其中萬科企業(02202)5月銷售額按月錄得升幅,今日(4日)飆逾7%,內房包括民營房企可否再吼?眾多房企如何選擇?
(萬科企業網頁截圖)
5月百強房企銷售按月升3.4% 百城新樓價格按月升0.25%
房地產研究機構克而瑞的數據顯示,5月中國百強房企實現銷售操盤金額3224億元人民幣,環比增長3.4%,同比降低33.6%,較4月份降幅45%收窄11個百分點。累計1至5月實現銷售操盤金額14133.7億元人民幣,同比降低44.3%,降幅收窄2.5個百分點。克而瑞認為,6月是房企年中衝刺節點,營銷力度勢必有所加強,加之5月出台的系列房地產放鬆新政,預期6月成交總量或穩中有增,絕對量有望創年內新高,惟去年基數較高,按年同比料續降。
另中指院數據顯示,5月百城新建住宅平均價格每平方米為16396元人民幣,按月上漲0.25%,按年上漲1.33%。展望未來,隨著核心一二線城市逐步落實各項舉措,接下來市場有望進入政策兌現期,但市場恢復節奏仍依賴居民收入預期的轉變。不過,當前業主「以價換量」帶動百城二手房價繼續下探,5月百城二手住宅平均價格每平方米為14870元人民幣,環比下跌0.7%,按月跌幅收窄至0.05個百分點,已連續25個月下跌;按年跌幅為5.8%。而政策優化一定程度提振核心城市二手房業主信心,緩解二手價加速下跌的態勢。據統計,一線及二線城市二手價按月跌幅有所收窄的城市數量佔比為八成,三四線代表城市二手價格按月跌幅則擴大至0.68%。
彭博:剛過去周末購房者情緒有改善 深圳有開發商取消折扣優惠
《彭博》報道,內地多城提振樓市措施出台後,購房者情緒開始有所改善。剛過去周末,上海一個新項目開賣300多個單位,其中已售出約90%,超過3月同一開發項目的出售率。另在深圳,一些開發商看到買家興趣增加,因此取消了折扣優惠,反映這兩大一線城市的銷售都出現復甦。據新華社的統計,全國超過200多個城市放寬了限購和首付比例。上周上海、深圳和廣州等超大型城市也鬆綁,放寬最低首付款和抵押貸款要求。
另方面,金監總局廣東監管局公布,推動城市房地產融資協調機制落地見效。截至目前,廣東轄內銀行機構共為兩批次307個「白名單」項目授信933.77億元人民幣,已提供融資392.88億元人民幣,授信規模和實際落地金額均居全國前列;新增融資平均期限達到3.5年以上;重點支持民營房企項目融資需求,民營房企項目數、授信規模佔比分別達到93.16%、87.63%。而第三批「白名單」項目的篩選和推送工作也已有序啟動。
大和:5月內房銷售幾乎沒改善 惟看好國有房企首選潤地越地
大和發表研報指,中國頭百大房企在5月的合約銷售幾乎沒有改善,據克而瑞最新統計數據顯示,百大房企銷售額和銷量分別按年跌35%和36%,惟跌幅較4月有所收窄,導致今年首5個月銷售和合約建築面積按年跌46%,但相信相關變化只是由於2023年5月的基數低於4月。不過,一線城市推出新一輪寬鬆措施,有上海房地產經紀表明,當地買家情緒顯著升溫,部分項目的人流量按周增加逾3倍,相信6月銷售表現將有所改善,但能否維持成疑,因經濟仍未穩定,這種情緒不太可能蔓延至其他低線城市。而首十大房企的銷售跌幅較排名靠後的同業為小,越秀地產(00123)、保利發展(滬:600048)及招商蛇口(深:001979)在5月的合同銷售表現均有明顯改善。儘管合約銷售規模遠高於同行,但在房地產市場低迷時期,行業龍頭仍優於大市,看好國有房企為長期投資機會,重申華潤置地(01109)和越秀地產仍是該行首選。
花旗指,隨著中國樓市新政的實施,房地產市場軟著陸正形成,預計房價將在6至9個月內加速企穩,並對優質地產股的看法更為積極。房地產市場企穩可使中國股票獲益,而且不僅限於地產股,建議在5月份的市場調整後採取中性至略微看多的投資策略,另外更傾向於選擇具有較好估值,即是5%以上的股息率、10%以上的淨資產收益率的優質股票,首選華潤置地、貝殼(02423)、綠城管理控股(09979)及中海外(00688)。
大摩:內房5月銷售未見明顯改善 偏好具防守性國企內房
摩根士丹利表示,內地政府5月中提出多項有力的政策,惟首50家及100家的地產商銷售僅錄得按月升幅7.9%及5.9%,未見明顯改善。國企及半國企總體上表現較好,5月銷售額按年跌幅較小。其中建發國際(01908)、保利發展、越秀地產、招商蛇口按年分別下跌7%、11%、19%及29%,而綠城中國(03900)則憑借強勁的新盤推出錄得按年增長17%。相比之下,碧桂園(02007)、融創中國(01918)、龍光集團(03380)、富力地產(02777)和融信中國(03301)的按年跌幅超過70%。國企及半國企的表現優異,是因為它們擁有更好的品牌、相對更多的新可售資源,以及更低的潛在停工風險。大摩繼續偏好具防守性的國企,包括華潤置地、中海外(00688)及綠城中國。
大摩認為,近期一、二線城市的需求放鬆或會增強居民的信心,並有助未來數周的銷售。即使如此,因為買家看淡樓市,該行對銷售改善的可持續性持謹慎態度,加上二手樓競爭加劇,而一手樓新增供應有限,料未來數季的一手樓銷售將持續低迷,而私人地產商可在政策放鬆中略為受益,但如銷售沒有顯著改善,其現金流或仍面臨挑戰。
滙證:綠城5月銷售表現突出 繼續傾向國企背景內房
滙證指,正當市場預期內地政府在上月中宣布政策後或會產生積極影響,但內地樓市5月份的銷售情況僅錄得溫和按月增長7%。平均而言,5月份地產商的銷售額按年跌38%,跌幅較4月的按年跌53%有所收窄,其中綠城中國5月銷售額表現突出,按年增長19%,是該行追蹤範圍內唯一達到銷售額按年增長的地產商。公司在杭州黃金地段的地塊支撐了其強勁的銷售業績,這再次堅定了該行對綠城的信心,予目標價11.3元,維持「買入」評級。
滙證又指,繼續傾向國企背景,以及有持續土儲補充及在一、二線城市具業務敞口的內房,如華潤置地、中海外、綠城、越秀地產及物業代理貝殼(02423)。
蘇州全面取消樓市限購 廣州增城擬購商品房作安置房
值得一提,周末再多一個城市宣布全面取消樓市限購政策。蘇州市房地產長效機制試點工作領導小組周日(2日)發布通知稱,即日起實施16條樓市寬鬆措施,包括在全市範圍內不再審核購房資格,在該市購買或擁有合法產權住房且實際居住的非蘇州戶籍人員,可以申請辦理落戶,並取消首套及第二套自住住房按揭利率下限,而首套及二套房最低首期比例分別下調至不低於15%及25%。通知還稱要切實做好保交房工作,推動商品住房去庫存,鼓勵和支持有條件的企事業單位、社會主體購買商品住房用於職工租住。
另全國多地發布相關文件,部署消化存量住房、優化保障性住房供給,例如廣州市增城區新塘鎮5月底發布《關於廣州(新塘)至汕尾鐵路項目(新塘段)徵集符合條件商品性安置房源報名的公告》,提及擬採用購買市場化商品房作為該項目安置房源,並向社會徵集符合條件的住宅房源。據報廣州本地一家民營房企報了名,管理層表示,「政府公布的收購價是成本價,我們項目現在的售價已經低於成本價了,如果能以成本價賣給政府當然最好了。」《中國證券報》引述專家意見指,消化存量住房的路徑和模式逐漸清晰,後續應盡快推動落實,緩解房企經營壓力、穩定市場預期。
李偉傑:萬科按月銷售改善5.4元可吸 龍湖銷售表現可留意
華盛證券財富管理部董事李偉傑表示,雖然在中央接連出招救市下,有數據顯示5月百強內房銷售按月僅升3.4%,比預期少,而內房股價上月中在政策刺激下已升了不少,但若個別房企的銷售表現有改善,料股價仍可向好,其中萬科公布了5月銷售金額按年仍跌29%,但按月則升11%,反映其銷售改善,故刺激股價今日最多飆近8%,該股近日於5.4元附近橫行,可待回至5.4元才吸納。在民企內房中,龍湖(00960)銷售表現也值得留意,其4月銷售額為89億元人民幣,3月銷售額則達107億元人民幣,只要5月銷售額超過此數,相信股價可向好,但最好待其公布了5月銷售額後再作部署。
至於中海外及潤地等國企內房,李偉傑指,它們一向銷售表現較平穩,4月時銷售額也超過200億元人民幣,相信稍後公布的5月銷售數據不會太差,惟因此前股價跌幅與很多民企內房相比不算大,即使數據對辦,對股價刺激未必很大。
內房股今日普遍造好,其中越秀地產及世茂(00813)都飆逾8%,萬科及旭輝(00884)都升逾7%,綠城、雅居樂(03383)及富力地產(02777)等都升逾半成。
撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組 整理:李崇偉
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