張一鳴：高薪族難負擔瘋狂樓價，加兩厘息才致樓市調整

　　2018年上半年即將過去，樓市熾熱情況絲毫未有放緩跡象。曾為知名地產分析員兼開元產業信託(01275)行政總裁張一鳴表示，樓價已到「瘋狂」狀態，市場在「搶貨」帶動樓價上升，但高薪人士卻無法負擔本港現時樓價。

開元產業信託行政總裁張一鳴表示，樓價已到「瘋狂」狀態。

　　在加息環境下，他相信美國聯儲局加息立場經常轉變，令樓價難以預測，惟估計加息需「至少要加到兩厘，市場先開始有啲感覺」，屆時樓市或會出現調整。

　　差估署數據顯示，本港樓價指數連升25個月，更連續18個月破頂。張一鳴在接受《經濟通通訊社》專訪時提到，樓市暢旺並非因為基本因素，反問「香港有幾多高薪人士真係可以負擔得到呢啲樓價呢？如果連最高薪人士都負擔不起，咁你靠咩支持樓市呢？根本唔Make　Sense（合理）」，他認為投資需求才是現時支撐樓價的主要因素。

中資買地皮及商廈亦「瘋狂」

　　樓價持續飆升，張一鳴歸因於全球資金過分充裕，各地政府過去十年都不斷「印銀紙」，令市場相信政府不敢收緊流動性，並認為只要經濟表現放緩，政府就會再推出量化寬鬆措施，「令大家Comfortable（自在）去炒樓」。

　　「瘋狂」的除了樓價，張一鳴提到中資買地皮及商廈「無錢找數」的情況亦令他摸不著頭腦。

　　「譬如海航買啟德地、中環中心賣予中資，全部都埋唔到單既，咁高價搶地，市場氣氛就整高左」。市場氣氛除了於投地價格上反映，在現時一手樓主導的樓市中，他指，發展商有很多策略令銷售表現造好，屆時大家看到銷售好，亦令樓價繼續上

地產商高價投地未必是樓市續升訊號

　　因此，張一鳴認為，小市民絕不能看到發展商高價投地就視為樓市繼續上升的訊號，「小市民買樓係一生人最大投資，但發展商買地在他的土地儲備中根本是Nothing（沒甚麼），咁你的心態點同呢？」。他續稱：「地產商一定睇好（樓市）架，如果唔係就唔會做呢門生意啦!」。

土地供應諮詢不可能有共識，惟政府已無晒符

　　為增加香港房屋市場土地供應，為期5個月的土地供應專責小組公眾諮詢現正如火如荼進行，曾提出樓市十大「特效狂藥」的開元產業信託執行董事兼行政總裁張一鳴明言，不相信是次諮詢會為社會找到共識，「因為香港已經撕裂得好緊要，每個持份者都有自己理據，點會有共識姐？」。同時，他亦不相信近日再引起談論的「空置稅」會對壓抑樓價起到實質效用。

　　張一鳴過去提出過樓市十大「特效狂藥」，包括實行租金管制、提高特別印花稅、發展商需在買地後半年內預售樓花，以及在樓盤限時完工並沽清單位等的措施。

「白居二」等措施屬「毒藥」

　　雖然已交出「特效藥」，惟張一鳴在接受《經濟通通訊社》專訪時坦言，不相信政府跟隨，並形容現時政府推出「白居二」恆常化等措施屬「毒藥」，為「好心做壞事」，會將樓價推高，更指責政府「一方面喂你食醫藥，一方面食毒藥，咁點會做到野？」。

　　對於現時土地供應的公眾諮詢，張一鳴指，起初對土地大辯論都有些少期望，「但我宜家覺得好似做SHOW咁，最終都不會有甚麼成果，因為香港最大既問題係做咩都有人反對」，他又相信諮詢「無可能有個共識出現」。

空置稅最終或轉嫁買家

　　財政司司長陳茂波早前透露，一手樓空置稅研究已接近尾聲並快將公布結果。張一鳴認為，以現時消息來看，不認為收「空置稅」為有效舉措，發展商有能力將空置稅轉嫁給買樓的市民，最後反而對市民有害。他續指，對持有新樓不作出售的地產商收取罰款，比收取空置稅更為有效。

　　張一鳴形容，林鄭月娥所領導的政府團隊現正「無晒符」，因為短期內都難以增加土地供應，希望土地供應小組達成共識亦難以成功，政府正「Stuck（卡住了）左係到」。他甚至有感政府早前推出雖曾多次推出「辣招」，但樓價仍越升越有，因此現時政府「咩野藥都唔夠膽食」，並在「等運到，希望市場自己調節」。

文：余萃雯

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