【FOCUS】首套樓按趨降息　刺激內房仍待「加糖」

　　「穩增長」登上中國2023年最高優先級之際，「第四匹馬」終於奔騰而出，說的正是房地產。跟去年底針對房企融資的「三箭(信貸、債券、股權)」齊發不同，央媽、銀保監周四(5日)晚首次揭盅的「首套住房貸款利率政策動態調整機制」，直指需求端刺激。

　　不過，如同疫後重開顛簸坎坷，樓市復甦亦荊棘密布，要恢復購房者信心，首套房貸「降息」的小甜頭顯然不足夠。

跌跌不休城市，可撤利率下限

　　動態清零、三條紅線、房住不炒……多重淡風夾擊，2022年，內地100大重點城市的新建商品住宅成交面積急劇縮水近四成，至2015年以來最低；其中，排頭兵深圳的成交量更錄2010年以來最低。

　　鑒於房地產牽涉龐雜產業鏈、就業鏈，更攸關地方政府錢袋子(去年首11月國有土地出讓收入跌近四分一)，乃至系統性金融風險，重新攪動一潭死水般的樓市，幾乎是最高層「搞活經濟」最高指示下的必然選項。

　　根據央行、銀保監的最新通知，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性下調或取消當地首套房貸利率政策下限。按此標準，廈門、武漢、天津、大連等至少38個二三線城市均在鬆綁之列。

年省數千甜頭，難敵跌價擔憂

　　房貸利率「降息」獲監管層開綠燈，如何評估？去年底降至4.15%左右、13年來最低的全國首套房貸利率還有多少下調空間？

　　按最新5年期以上LPR利率4.3%，即使上一輪2016年救市時的「85折房貸」優惠重出江湖，理論上，符合條件城市的首套利率最低可降至3.65%左右，較現水平低50點子；以每100萬20年期貸款計，預計每年可節省三千多元。但面對上述38個二三線城市，個別房價過去半年即每平米下跌逾三千元，此能否吸引買家入市，見仁見智。

　　此外，深圳市住建局等六部門昨日祭出允許二手房「帶押過戶」，但簡化後端交易程序未必能有效刺激前端成交量；而當局據報擬對房地產佣金實行全國上限指引，或定為銷售價格的2%-2.5%，實際亦高於現時個別中介1%的水平。

　　由此看，要恢復購房者信心，尤其當同時需對沖樓市整體供應過剩、人口減少、城鎮化見頂，更多大招仍待醞釀中。

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