樓市全面撤辣，放寬按揭兼暫停壓測，地產股可再吼？

28/02/2024

　　財政司司長陳茂波今日(28日)公布新一份《財政預算案》，一如市場預期為樓市全面撤辣，即日起所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)。另外，金管局放寬3000萬元或以下自用住宅按揭成數至七成，並即時暫停壓力測試。地產業界普遍歡迎上述措施，指可減低買家負擔，有助推動市場需求，美聯料未來4個月成交有望急升70%，不過，今日地產股股價表現反覆，急彈過後升幅大為收窄甚或倒跌，其中新世界發展(00017)曾飆近一成，收市則升不足3%，先前有大行指撤辣可能只短期刺激樓市交投，今年樓價仍會下跌，地產股應趁勢沽出抑或可再吼呢？

（新世界發展網頁截圖）

即日起毋須再繳三大辣稅　逾500宗「先免後徵」申請獲批

　　陳茂波表示，政府一直密切留意住宅物業市場的情況。經審慎考慮當前的整體情況後，政府決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即由今天起所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。政府認為在當前的經濟及市場情況下，有關措施已無需要。

　　他提及，政府去年10月25日宣布調整住宅物業需求管理措施，有關調整包括額外印花稅的適用年期由三年縮短至兩年、買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半，以及為外來人才置業印花稅實施「先免後徵」安排。當中，「先免後徵」安排深受歡迎，已有500多宗申請獲批，證明香港對外來人才的吸引力。

放寬3000萬或以下自用住宅按揭成數至七成　即時暫停壓力測試

　　另外，金管局今日向銀行發出指引，即日起修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施及其他相關監管要求。價值3000萬元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成；價值3500萬元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成。為了避免適用按揭成數出現驟降情況，價值3000萬至3500萬元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減。非自用住宅物業的按揭成數上限則由五成調升至六成。此外，非住宅物業(包括寫字樓、商鋪及工廈等)的按揭成數上限由六成提升至七成；以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由五成提升至六成。此項修訂適用於住宅和非住宅物業。

　　金管局表示，美國聯邦儲備局近期表示，美國加息周期可能步入尾聲，未來一段時間本港按揭息率進一步上升的機會較低，適宜暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求。另金管局指，2017年6月收緊物業發展項目融資比率，鑑於目前房地產市場情況，適宜將相關比率上限回復至2017年以前的水平。換言之，整體物業發展項目的最高融資比率由物業完成後預期價值的五成調升至六成，當中地價成本融資比率上限由四成調升至五成，建築成本融資比率上限由八成調升至100%。此外，就銀行向提供高成數按揭地產發展商的風險敞口，相關的額外資本要求同時取消。以上所有修訂即日生效，適用於今日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易。

會德豐：減低買家負擔助推動需求　戴德梁行：助提振市民入市信心

　　會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，歡迎全面「撤辣」，直接減低買家的稅項負擔，有助推動需求增加。今次「撤辣」能夠真實反映市場置業需求，刺激本地人及海外人士置業自用，並吸引投資者重投物業投資市場，集團將配合市場氣氛，會積極籌備新盤推售。恒地(00012)亦稱，歡迎政府回應市場需求變化，相信撤銷辣招及金管局修訂物業按揭逆周期措施，可幫助市民置業換樓，帶動物業成交量增加，並可吸引更多專才來港置業。

　　戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，非常高興政府回應市場訴求，撤銷所有住宅物業需求管理措施，相信樓市會有序調節，朝健康方向發展。現在困擾樓市有三大因素，分別是息口高企、「辣招」，以及經濟和股票市場不景氣。隨著政府全面撤辣，相信有助提振市民入市信心，刺激成交量，進而活化換樓鏈。假如聯儲局能於年內開始減息，將更有助樓價回穩，預計下半年樓價有望從現時低位回升。畢馬威中國稅務合夥人何家輝亦歡迎政府全面撤銷樓市辣招，認為可幫助市民及吸引人才來港居住。