放寬紅線、併購、售產、分拆，內房消息多籮籮 邊隻跟得過?
10/01/2022
新一年內房股股價走勢兩極，部分負債高房企持續受債務問題困擾，股價極波動，部分優質房企則受近日有傳中央放寬項目併購刺激，股價連日上漲。現又再傳廣東省政府日前召集多家房企開會，為部分房企項目收併購「牽線搭橋」，中海外(00688)及潤地(01109)等今日(10日)持續造好。另雅居樂(03383)售非核心物業套現，龍湖(00960)擬分拆物管業務上市，世茂(00813)則加快售產紓困，三股今日同上升。惟停牌多時的當代置業(01107)被要求提早償還境外優先票據逾13億美元，今早復牌急跌近四成。
(中海外網頁截圖)
奧園富力中海外等與會 為國企央企併購風險民企鋪路
據《財聯社》引述消息報道，廣東省政府日前召集多家房企開會，為部分房企項目收併購「牽線搭橋」，以緩解業界財務壓力。與會企業包括奧園(03883)、富力地產(02777)、保利地產(滬：600048)、中海外、五礦地產(00230)、越秀地產(00123)、珠江實業集團等國企和民企。
消息人士透露，會上介紹了部分具有風險房地產開發商的經營情況及項目，這次會議相當於廣東省政府為幾家國企、央企併購風險民企的計劃鋪路。分析指出，這預示著今年中國的房地產市場可能面臨「併購大年」。
北京上海部分銀行按揭放貸提速 廣州房貸利率下調
除了推動發展商併購外，業界也預計今年將有更多城市的按揭貸款政策獲進一步鬆綁，有銀行已釋放了新的額度，有的加快房貸速度，也有開始下調房貸利率。據了解，北京等熱點城市二手樓個人按揭的放貸確實提速，現在開始發放去年9月成交的房貸，比去年加快一個月。
其中北京、上海部分銀行二手樓放貸速度更明顯加速，廣州房貸利率則有所下調，首套房利率從5.85%降至約5.65%，第二套房則從約6.05%降至5.85%。有業界預計，今年個人按揭貸款偏寬鬆是趨勢，以透過下調利率和縮短貸款審批流程為主。
雅居樂售非核心物業套現 龍湖擬分拆物管業務上市
雅居樂公布於2021年7月1日至12月31日止期間，集團已就出售14項非核心物業訂立若干協議(物業認購書及買賣合同)，當中包括酒店5宗、商場2宗、售樓部3宗、小區商業配套3宗及公寓1宗，售價合計約28億元人民幣，當中訂金及/或銷售款合計約11.49億元人民幣已在2021年收取，餘數可於2022年收取。集團擬將物業出售之所得款項淨額用作一般營運資金。
另外，龍湖集團公布，建議分拆主要於內地從事提供物業管理服務以及商業運營服務的附屬公司龍湖智創生活在聯交所主板獨立上市。建議分拆將以全球發售及分派方式進行，後者以實物分派方式將部分龍湖智創股份分派予合資格股東，作為宣派特別股息。上周五(7日)龍湖智創已向聯交所提交上市申請表格，獲確認可進行建議分拆。集團指分拆將有利各自業務增長，增加各自財務靈活性，並加強經營管理能力，提高應對市場變化及業務特有機遇的能力。
據報世茂加快售產紓困 富瑞大和降評級大削目標價
此外，世茂集團旗下上海世茂建設上周五(7日)被指有信託產品違約引發股價急跌，據《財新網》引述消息報道，集團母公司目前正加快出售旗下各項資產，又指國資或成為首批買家。報道稱，2021年12月下旬起，世茂系的待售資產清單將全國項目列入其中，多家房企正從項目池裏進行挑選，世茂系可能還考慮到基金類或境外資本等潛在接盤方。另世茂股份(滬：600823)公布，本金19億元人民幣的債券將於1月17日兌付本息。
就信託產品違約事件，富瑞及大和下調世茂評級，由「買入」降至「持有」。富瑞指，債務違約或進一步觸發信用降級及顯著抑制世茂中期營運，而復甦或需時數年，集團為現有債務再融資時亦會面臨更大困難，以致進一步擠壓其利潤率，集團或需要出售更多核心資產，以滿足短期現金流，因此下調其評級至「持有」，並降低集團2021至23年每股盈利預測23%，目標價減46%至4.92元。大和則認為，違約消息將損害置業人士和投資者對世茂集團的信心，不利其合約銷售和再融資，下調集團2021至23年每股盈利預測高達26%，削目標價74%至5.2元。
當代置業未償還境外優先票據逾13億美元 被要求提早償還
當代置業公布，集團境外優先票據(包括2021及23年到期票據)的未償還本金總額約13.48億美元，現已收到若干票據持有人的通知，要求提早償還相關債務及/或採取強制執行行動。該公司表示，一直與相關票據持有人磋商採取可能的債務重組計劃，相關磋商仍在進行中。
當代置業亦已接獲其他債權人通知，要求提早償還相關債務，一名債權人要求提早償還本金額及應計利息約2360萬美元，並宣告若干相關擔保安排可強制執行。集團一直在與該等債權人討論豁免加快償還，亦已委任財務顧問，以協助評估流動資金狀況，以制定顧及境內外利益相關者之利益的整體規劃，採取可行補救措施。
溫傑：難言已雨過天青 惟個別優質內房第二季可吸納
光大證券國際財富管理策略師溫傑於今日《開市Good Morning》節目指，就近一個月中央政策來看，「房住不炒」大方向不會變，但隨著愈來愈多房企有違約風險或真的違約，中央需有行動盡量限制影響性於某幾間房企，防止延伸至經濟或股市，故早前已提出因城施策或在個別政策有放寬。而部分貸款不計入三條紅線，將令較優質企業敢於做收購，另要銀行貸多些錢給內房，都有助穩定市場。
他又認為，今年買內房股要分清楚哪些內房無問題，甚至有些在剛性需求帶動下可「食埋人哋個餅」。現時難說整個板塊已雨過天青，未來一季仍有很多債券到期，仍然會有公司違約或倒閉，個別內房股雖可看好，如那幾間央企如中海外及潤地基本上財政問題不大，但要至第二季甚至下半年才可吸納，另個別優質民企如龍湖可能之前跌錯了，現時已升至6個月高位，而世茂和融創(01918)波動性仍會較大。如一定要買內房，就可選央企及財務報表較穩健的公司，如中海外、潤地及龍湖等可繼續留意，另越秀地產亦有廣州政府背景，但中海外升至現價不宜追入，回落至19.5元才考慮。
個別內房股今早造好，龍湖、中海外及潤地等持續上升，雅居樂及世茂都回升逾2%，當代置業則急瀉39.21%。
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉
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