捱過疫情低潮　九倉置業踏上復甦征途

　　自年初爆發疫情後，本港商業活動停擺，連帶影響一系列的本地收租股，包括坐擁海港城及時代廣場的九倉置業（01997）亦大受影響。近日隨著疫情漸退，消費者回流報復式消費，九倉置業在底部漸見支持，有機會踏上復甦征途。

　　受全球疫情影響，九倉置業今年上半年收入按年下跌逾兩成至67.8億元，核心盈利按年跌26%至38.4億元，每股盈利為1.27元。受累物業估值下跌，集團同期錄得44.5億元的虧損。雖然九置中期息仍派78仙，惟派息水平較去年下跌，亦未能如同希慎興業（00014）、太古地產（01972）等同業維持派息。因此，九置今年以來跑輸不少地產股。

訪港客降拖累業績

　　九倉置業的收入有67%都是來自本地零售租務，可見旗下商場之營運情況將對公司盈利有重大影響。自疫情爆發，政府收緊出入境政策後，7月份內地訪港旅客人次僅有5,735名，按年大跌99.9%。由於旅客量大減，旗下商場業務大受影響。位處遊客熱點的海港城及時代廣場自然首當其衝，在第一波疫情後，商場內的商舖更出現結業潮，導致整體出租率微跌至90%。佔公司收入達三分二的海港城，總收入及營業盈利分別下降28%及30%，而時代廣場及荷里活廣場收入亦按年減19%和13%。而旗下酒店所受的打擊最為嚴重，太子酒店更在2月起停業，進行優化工程。

　　相對商場及酒店業務，集團寫字樓業務表現仍算穩定。雖然上半年整體寫字樓出租率微跌至86%，但會德豐大廈和卡佛大廈組成的中環組合仍憑地理優勢，收入逆市按年取得6%增長。

確診個案牽動股價

　　本港7月的單日確診數字最高達149宗，7月整月更錄得2,085個確診個案；當月本港零售業總銷貨價值按年下挫23.1%，其中珠寶及鐘錶和藥物及化妝品兩類貨品都跌逾五成，反映疫情對銷售的不利影響。過往數月，公司的股價都受到確診數字的直接影響。在8月疫情高峰期曾跌至26.22元的年內低位。目前疫情緩和，每日的確診數字回落至只有低雙位數至單位數。政府將內地入境管制措施有效期延長至10月7日，意味著若疫情持續受控，最快下月初香港和內地將會通關，增加旅客流量。

　　本港病例數目自8月起逐步回落，而本港居民遏抑已久的消費力亦開始釋放。政府宣布於周五（18日）起放寬防疫措施，允許餐廳堂食至凌晨時段，而電影院、健身中心及按摩院等娛樂場所亦已在9月初重新營業，港人的生活逐步重回正軌，本地客流量增加。另外，新冠疫苗的研發進展樂觀，世衛組織於9月4日表示，全球共有9個疫苗進入三期臨床試驗，部分疫苗的三期臨床實驗結果預計將於10月開始陸續公布。加上不少地區在研發疫苗上傳來利好消息，以及本港實施大型核酸檢測之下，本港再出現疫情大型爆發的可能性較低，零售氣氛有望持續復甦，有利消費者加快回流集團旗下物業。

名店重現排隊人龍

　　從不少網上報道可見，過去周末海港城推出購物優惠，成功吸引大量人流到場消費，名店外更出現排隊人龍。可見本地客遏抑已久的消費力開始釋放，在本地客回升支持下，以海港城為核心的九倉置業，最壞情況相信已過去。東吳證券看好公司的收入及利潤，有望於9月起止跌回升。 

　　另一大行摩根大通則指，九置的低殘估值假設了消費者旅客永不再到海港城和時代廣場消費，該行相信現象只是暫時性，其估值勢必反彈。  雖然長遠而言小摩憂慮本港零售業發展，認為匯率和各大品牌的區域性經營策略，不易吸引旅客，然而短期而言，小摩看好九置可繼續受惠本地消費者回流。

　　高盛則指，九置在上半年為租客提供10億元租金減免，管理層指有關寬減將以租客剩餘租賃期內攤銷，意味今年上半年業績只反映了其中一部分，其餘將在未來時間進一步入帳。期內，零售租金調整為負增長，主因市況艱難及集團持續與租客就續租及更新約租進行洽商。該行認為，業主在零售租約重組中應更加積極主動，以保持出租率及留住重要租客，以及減少在過程中資金回收的不確定性，然而這或會在短期內為租金收入帶來下行壓力。基於估值吸引及高派息，該行維持「買入」評級，目標價則由38元略降至37.6元。

　　在會德豐私有化後，九置的自由流通股票比重由31%上升至53%，加上旗下租戶組合多屬生意受累疫情的中高端，導致早前公司的股價表現落後於其他同業。隨著九置的日均交易量已回到正常水平，可見有關負面因素的影響已經消除。8月九置跌至26元成功見底並重回升軌，重上30元以上。待其回抵30元水平可以買入，初步目標價可定於6月高位，即38元。一旦跌穿前底26元則宜止蝕。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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