【上海特寫】上海增加土地供應促投資 惟競爭激烈房企購地趨保守

 　　受到新冠肺炎疫情影響，內地一季度經濟增速按年降6.8%，是1992來有紀錄以來首次負增長。面對如此嚴峻的經濟形勢，內地政府正使出渾身解數以求把經濟拉回增長的軌道。上海市政府近日就決定從三駕馬車中的投資著手，通過增加土地供應、減輕房企入市成本、降低製造業項目用地成本、啟動新一輪舊區改造項目等措施，有效促進房地產開發、製造業和基建三大領域的投資。

 上海自貿區臨港新片區管委會近日表示，今年將進一步加快土地出讓節奏，全年計劃出讓土地共152幅地塊，其中住宅43幅，用地面積196公頃，商業地塊58幅，用地面積117公頃。（林雯婕攝）

　　在上海宣布新政後的次日，即4月11日，上海松江區新掛牌的兩塊居住用地就已經改變了出讓規則。首先是增加競拍入圍名額，從原先的10進2改為10進5，意味著更多房企可以有機會參與這幅地塊的競拍，價高者得，當然競爭也愈加激烈。其次是縮短競拍土地款凍結時間，從20日縮短到1日；最後還取消了15%的自持要求，原本的規定是開發商自己須持有一定比例的商品住房面積，自持部分不得轉讓、銷售。但在自持比例取消後，土地起拍價較原先有一定上漲，幅度基本在原地價的5%左右。
　　易居企業集團CEO丁祖昱表示，在一系列政策的放鬆下，房企的開發難度勢必會明顯降低，開發自由度更有寬鬆，房企參與競拍的積極性會明顯提升，未來或將有更多房企在上海拿地，土地市場的活力將進一步提升。

　
土拍市場競爭激烈 房企購地意願趨於保守

　　除了放寬開發商拿地政策外，上海今年還將加快土地供應節奏。易居研究院數據顯示，上海一季度共成交61幅土地，土地成交建築面積646萬平方米，同比增長11%。其中，3月單月上海土地供應量達到140萬平方米，較2月增加142%。

　　上海土地交易市場14日發預告稱，將於4月下旬以網絡直播形式一口氣推出50幅地塊。在如此大規模供應的環境下，房企拿地機會將明顯增多。

　　其實，自2017年二季度上海收緊土拍規則以來，上海土地市場溢價率已連續11個季度低於1%。無論是招標審查、評標的指標體系、20天土地款的凍結期、還是15%的自持比例等政策，都在大大提升了上海土拍門檻，令能夠參拍企業愈來愈少。在市場競爭消退的同時，溢價率歸零也成為了上海宅地出讓的常態。

　　而如今面對土地市場供應放量的局面，開發商拿地策略卻趨於保守。惠譽評級大中華區房地產評級聯席主管鄭俊英日前在媒體電話會議上指出，房企的土地購置意願取決於公司的槓桿狀況，槓桿率相對較高的企業可能會削減拿地規模，以保持流動性；而資產負債狀況相對良好的企業則在尋求以更低成本補充土儲的機會。
　　他說，雖然當前房企在岸融資的條件已有所放鬆，令多數房企的流動性風險和再融資風險可控。但不少房企認為，最近在一二線城市的拍地競爭比預期得更為激烈，因此總體來看，房企購地意願還是趨於保守。

　
土地市場政策放鬆 不會引起房價大幅上漲

　　3月以來復工復產的推進，上海樓市出現復甦跡象，有部分新盤出現排隊認籌的情況，再加上土地市場的邊際放鬆，令不少人擔心樓價是不是又要迎來一波上漲潮？惠譽指出，現在還不能確定樓市是否已經回暖，仍有待觀察。而且在「房住不炒」的前提下，政府為刺激經濟不會直接把資金挪到房地產行業，可能只會作出一些邊際寬鬆。例如在房企再融資方面，將審批發行速度加快一點，或者給額外的額度等。無論一線城市還是三四線城市，政府都不會允許房價大幅上升，房價還是會維持在穩定的水平上。

　　丁祖昱亦認為，加快土地供應與「房住不炒」並不相悖，並不能代表新一輪的上漲周期到來。反而在土地供應充裕的環境之下，更加有利於土地價格保持平穩。他指出，在消費低迷、出口受阻的情況下，通過增加土地供應擴大投資成為當前穩經濟、穩民生、穩就業的絕佳方式，預計未來將會有更多城市陸續跟進，尤其是那些3月份新增供地不多、且尚未明顯加大供地力度的城市，比如鄭州、寧波、濟南等，相信二季度會有更多拿地機會出現。因此，對於現金流壓力不大的房企來說，將迎來拿地的好時機。

撰文：駐滬記者林雯婕

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