寫字樓淨吸納量維持正數 街舖空置率大致平穩
- 甲級寫字樓淨吸納量連續三個季度錄得正數，本季吸納面積達318,000平方呎；惟租金持續受壓，按季跌1.5%。
- 零售一線街舖空置率趨平穩，各區租金按季續錄得單位數增長；預期內地品牌，長遠仍是支撐本地舖位需求的主要動力。
- 住宅交投比撤辣前加快，預計第二季交易宗數將錄得約19,000伙，相比上季低位升約九成；然而樓價在息口高企下仍然受壓，年初至今約跌3.8%。
香港 - Media OutReach Newswire - 2024年7月3日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今天發表香港房地產市場2024上半年回顧及下半年展望。隨著政府在二月底宣佈全面撤辣，四月份住宅成交宗數錄得明顯反彈，惟五月份成交量受多方因素影響，再次從四月高位回落。甲級寫字樓市場連續三個季度錄得正吸納量，需求主要受非核心區帶動，不過待租率高企使租金繼續受壓。零售市道方面，隨著旅客數字逐步恢復，整體一線街舖空置率大致平穩，然而港人北上消費模式令今年一至五月香港的零售業總銷售貨額呈下調趨勢。
甲級寫字樓租賃市場：第二季淨吸納量維持正數，待租率大致平穩
第二季甲級寫字樓整體淨吸納量錄得正318,000平方呎，帶動上半年錄得約正58萬平方呎的淨吸納面積。新租賃活動方面，第二季新租賃面積錄得964,500平方呎，比去年同期升約七成，當中以九龍東及中區佔比最高，分別佔本季新租賃面積的33%及22%。至於不同行業的表現，按租賃面積計算，以保險業(23%)佔比最高，而專業服務業(22%)、銀行及金融業(20%)和消費品及製造業(17%)均錄得雙位數佔比。
本季度共有兩個新寫字樓項目落成，分別坐落於中區及九龍東，使整體待租率微升至19.8%水平。第二季整體甲級寫字樓租金按季下調1.5%，年初至今跌2.1% (圖一)。展望下半年，預期寫字樓租賃步伐將與上半年相若，企業仍然以成本控制爲主，而市場在供應充足的情況下需要一段時間才能消化待租面積， 因此寫字樓租金在年内仍將繼續受壓，我們維持原本全年租金7至9%跌幅的預測。
戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝先生表示：「2024年第二季度香港甲級寫字樓市場共錄得約5,660萬平方呎的已租賃面積，這數字與2020年末的5,640萬平方呎相約，反映寫字樓市場需求在過去數年及疫情期間大致保持平穩，而待租率上升表現乃主要受到過去幾年新落成甲級寫字樓推高所致。另一方面，現時平均租金水平已較2019年高峰回落約38%，企業若以相約的租金預算可以進駐質素更好的商廈作升級搬遷，相信優質寫字樓的去貨速度較快。此外，根據最新公佈的《2024世界競爭力年報》，香港的整體排名上升兩位至全球排名第五，反映香港的營商環境在國際上仍具一定吸引力，加上近期不少已獲批人才計劃的專才開始落戶香港，相信有助支持寫字樓的長遠需求。」
商舖租賃市場：整體街舖空置率大致穩定，租金復甦以尖沙咀及中環區較爲明顯
隨著內地旅客消費模式改變，加上港人北上消費成風變相削弱本地消費，今年一月至五月本地零售業總銷售貨額總計1,615億港元，較去年同期跌6.1%，除了「藥物及化妝品」之外，各零售類別均呈下調之勢。不過，整體一線街舖空置率大致穩定，其中，尖沙咀區旅客和人流較多，支持該區空置率按季下調1.2個百分點至10.6%，而銅鑼灣(2.6%)、中環(7.0%)和旺角(11.1%)則按季持平。
在入境旅客數字穩步上升的情況下，各區一線街舖租金按季亦錄得低單位數增長，當中以旅客最受歡迎的尖沙咀區的升幅最為明顯，按季及年初至今分別升2.8%和3.9%，其次為受高端旅客和本地消費支持的中環區(圖二)，租金按季升2.7%。至於餐飲租金方面，本地餐飲營運商取態普遍審慎，銅鑼灣和中環按季升3%，而尖沙咀和旺角區則錄得少於1%的輕微升幅。
戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威先生表示：「港人北上到內地消費已變得常態化，特別是周末和長假期，預期出境港人對比來港旅客的淨流出數字甚或會比去年情況加劇。不過，訪港旅客人數正穩步增加，相信一線街舖空置情況將進一步獲改善，我們預期下半年各區一線街舖租金升幅將介乎0至5%。租賃活動方面，雖然季內有國際品牌趁著租金回調在核心街區開舖，但相信它們取態仍將傾向謹慎，下半年的租賃需求將繼續以國內零售和餐飲品牌爲主力。近年旅客由購物遊轉向『深度旅遊』，香港本身具備條件，可將盛事經濟配合文化體育、零售餐飲出擊，令香港深度遊更具獨特色彩，有助舖市走出困局。」
住宅市場：撤辣後成交未能在高位持續，高息環境仍使樓價受壓
隨著政府在預算案宣佈全面撤辣，買家入市步伐在三、四月份明顯加快，四月份住宅成交數字更反彈至超過8,500宗，為近十年最高單月交投數字。然而，五月份成交數字回落至約5,550宗水平，雖然交投仍比撤辣前活躍，但反映市場仍然受制於減息延遲、市況不明朗等因素。預期全季數字或錄得約19,000宗，相比早前低基數，按季和按年分別升93%和56%(圖三)。另一方面，撤辣後發展商繼續積極去貨，貼市開價並提供不同折扣優惠，故樓市焦點繼續集中在一手市場，一月至五月的一手成交約佔整體住宅交投數目35%。
戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明先生指出：「政府差估署數據，住宅價格由三月起轉跌為升，然而升勢未能維持，最新數據顯示五月指數按月跌1.2%，抵消早前升幅，使今年首五個月累跌1.7%。若根據戴德梁行中小型私人住宅售價指數，樓價自五月起重啟跌勢，六月份比四月份跌2.5%，年初至今累計下調3.8%。另根據本行追蹤的受歡迎屋苑樓價數據，各類市場在三月稍微反彈後未能延續升勢，樓價在第二季進一步回落。當中代表細價盤的沙田第一城按季下調6.2%；代表中價市場的太古城按季錄得3.4%跌幅；而代表豪宅市場的貝沙灣則按季跌5.0%。」
戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢女士表示：「展望下半年，減息時間表相比市場早前預期一再推遲，即使美國在下半年落實減息，相信調整幅度有限，香港銀行也未必立即跟隨，再加上現時本地銀行借貸取態更爲審慎，導致撤辣效應未能持續。另外，下半年發展商將繼續積極貼市推售一手樓盤，變相二手樓價復甦步伐仍會受到限制。因此，本行調低今年樓價預測，全年樓價或會錄得0至5%跌幅。另一邊廂，租務市場受惠於外來專才及學生的支持，租金指數自去年起一直穩步上升，相信今年將延續勢頭，全年或錄得0至5%升幅。 成交量方面，預計全年成交量約五萬伙左右，比去年低位回升約15至20%。」
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