去年施政報告提出研究再重建多一個公共屋邨,近日終於傳出拍板重建彩虹邨。全城已屆「老年」的公私營房屋與日俱增,但舊邨拆卸的進度向來拖沓緩慢,既要大批居民忍受愈趨破落的環境,也妨礙順應時代變化,增加樓層、面積等。刻下土地房屋供應相對充裕,政府更要把握良機,及早展開長遠規劃和修例,以便統合各界力量,整全做好市區更新。
多個傳媒引述消息指出,房委會已選定重建約有60年歷史、逾7,400伙的彩虹邨,也令相關重建公屋項目,由5個增至6個。
彩虹邨的得獎設計和繽紛用色,一直是市民和遊客「打卡」熱點,但全邨早年完成結構修葺後,仍不時傳出單位天花板剝落和滲水等投訴,因此各界縱然深感不捨,依然普遍支持重建。
啟德機場停運後,彩虹邨早有條件由矮至7層,一舉增至超過40層。就算當局要因應時下需求,提升人均居住面積、增高樓底助建假天花等,同樣可容納更多居民。
土地供應追上 上樓仍能加快
不過,重建大型屋邨等閒須安置上萬人,無可避免延長輪候「上樓」隊伍,相信正是房委會2013年底檢視完22個非拆售的高齡公屋項目後,大多再沒下文的底因,當中包括最高樓齡已逾70年的北角模範邨。
隨著港府大力發展北部都會區,疊加前朝已著手收回發展的土地,當局如今才能聲言,未來30年土地供應可超出需求約1,000公頃,又或逾1成;官員也較有信心,就算分批清拆彩虹邨,調遷居民至附近宏照道或美東邨在建新樓,仍無礙公屋輪候縮至4.5年的目標。
事實上,與彩虹邨僅一道之隔的坪石邨,亦已屆重建之齡,顯然惟有一併部署,才有望防範加劇全區交通擠塞。
綜觀全港,市建局2015年已發現,約有2.1萬幢住宅樓齡逾30年,估計2046年各區每兩幢樓,便有一幢年逾半百。今夏全城頻頻天降石屎,猶如提醒社會,失修舊樓要趕緊修繕,還是拆掉重建,當應早日審視及敲定。
要重建公營項目,政府尚且能享主導權,兼有房協略分輕擔子,但要處理老舊私樓,單計「油旺地區」估計已涉1萬億元,並非提升市建局債務上限,便能成事。更何況,其他分區如馬頭角也有樓齡普遍逾60年、且業權分散的「十三街」和「五街」,危樓處處,有議員指出,市建局須按同區7年樓齡高價補償的機制,令個別亟欲搬走的業主也徒歎奈何。
新一份施政報告發表後,政府確認油麻地、旺角、馬頭角等有迫切重建需要的7個分區,50年以上舊樓將由現時最少要收集80%業權,降到65%至70%便符合申請強拍門檻。
寬強拍轉地積 研誘私企參與
即使當局申明,準備進一步探討利用轉移舊區地積比至交椅洲等方案,協助長遠推動公私機構合力重建,發展商面對眼前持續高息,未必會積極大規模收購,重建時零零碎碎,舊區便較難全盤連貫更新,更待官商溝通協調。
對於彩虹邨老居民來說,今後能夠留在黃大仙區,固然最能維持原有人際網絡等,減輕有形、無形成本,但自由市場機制下,當私人舊樓戶賣樓保障減少,的確頗有可能迫於外遷,也是當局必須慎重應對的問題。
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