《洞析樓市－魏東》二次房改出台，中國房地產轉向新加坡模式？

　　《洞析樓市》１０月２６日，《關於規劃建設保障性住房的指導意見》（１４號文）被主流
媒體廣泛發布並迅速在市場引起強烈反響，經濟觀察報更把此次指導意見定義為「新房改方案」
。此份指導意見中讓商品房回歸商品屬性的表述完全顛覆了過往七年一直不斷重複強調的房住不
炒的大方向，重新確認了住宅的雙軌制模式發展方向，房地產市場保障向下，商品房向上的兩極
分化似已成定局，這也預示著中國房地產市場的發展模式從即刻起將從過往的香港模式逐漸過度
到新加坡模式。
　
　　如果仔細觀察，不難發現此次指導意見並非是空穴來風，亦非決策者拍腦袋的結果。過去一
年中出台的多個政策和試點都為此次指導意見的發布做了鋪墊：
　　２０２２年１０月３１日，財政部發文，支持深圳探索保障性住房的機制研究和模式創新。
　　２０２３年７月２１日，國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中
村改造的指導意見》；
　　２０２３年７月２４日，中共中央政治局召開會議，要求加大保障性住房建設和供給，積極
推動城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施建設，盤活改造各類閒置房產。
　　２０２３年８月１日，深圳出台了《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住
房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》等一系
列政策，其中共有產權住房實行封閉流轉。
　　２０２３年９月底，自然資源部給各省市自然資源主管部門下發文件，內容包含：建議取消
土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率１﹒０限制等。
　　２０２３年１０月２５日，財政部宣布將發行１萬億國債支持地方經濟發展。
　　１４號文在今年８月２５日即在國務院獲得通過，但直到１０月２６日被各大媒體披露才在
市場上掀起軒然大波，這其中的時間線也頗耐人尋味。１４號文包含了兩個主要內容：一是加大
保障性住房的建設和供給，二是讓商品房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。此意見的出台從
政策層面是一個非常大的反轉，直接拋棄了堅持了七年的房住不炒方針，一方面再次強調要增加
保障性住房供給，另一方面不再回避商品房的商品屬性。這也意味著未來中國房地產的發展模式
將會摒棄沿用了二十多年的香港模式，而是掉頭採用了更加類似新加坡和德國的住宅雙軌制方式
。
　
　　９８年第一次房改是使福利分房逐漸退出市場，住房進入商品房時代，從彼時起，中國房地
產借鑒香港經驗進入了飛速發展的２０年，在給中國經濟做出了巨大貢獻的同時也帶來了房價高
企及由高槓桿帶來的金融風險，這些問題廣受詬病但卻一直未能得到有效解決。本次的「二次房
改」是在共同富裕的大背景下應運而生，更加照顧到了不同群體的不同需求。從收入結構來看，
當前中國的收入結構是低收入群體佔了人口多數，這些人難以承受高額的商品住宅價格，保障性
住房由政府主導建設，如果能以零地價或非常低的土地價格且不設年限的方式給到開發商，那麼
這些房子的成本將會大大降低，在強監管下以微利銷售，並且孩子可以就近上學，這就會讓普通
老百姓可以告別房奴時代，不用再背負沉重的房貸而不敢消費。
　
　　過往由於保障性住房的供地很少，因此商品房承擔了很多保障性住房的功能，所以每次調控
的時候都是向下調控以滿足低收入人群的需求，這造成了一些很奇葩的市場現象，比如一些核心
地段的高端住宅本應該以更高的價格賣給有支付能力的人，但由於限價的原因一方面開發商為追
求利潤會降低項目品質，滿足不了真正有錢人對豪宅的品質需求，另一方面還產生了一二手房的
價格倒掛，造成市場秩序的混亂。而按照新的雙軌制來進行，商品屬性和保障屬性完全分開，目
前的商品房限價限貸等等限制措施就將退出歷史舞台，住宅市場因此有可能真正由供需關系來決
定，而不是依靠宏觀調控來決定，從而也能極大的減輕政府的政策調控負擔。
　
　　二次房改政策下，商品歸商品，保障歸保障，此種模式更類似於新加坡的住宅發展模式。新
加坡模式採用的是「廉租房－廉價房－改善性組屋－私人住宅」多層次階梯型住房供應體系，至
２０２０年，新加坡７８﹒７％的居民居住在政府供應的組屋中，組屋由新加坡建屋發展局承擔
建設，產權屬於政府，只能內部流通，只有純粹的居住屬性，沒有任何的投資價值。根據新加坡
官網數據，最低１６﹒５萬新幣即可買到一套三居室組屋，折合人民幣８５萬，加上新加坡現有
的貸款和公積金政策，居民能夠以低廉的價格購置到住宅。對於保障性住房未能覆蓋到的另外
２０％人群則是有錢人和外國人，他們要想住得更加舒適且又想資產保值會選擇住在開發商建設
的高檔社區裏，這些商品房也是沒有價格天花板的，也因此，新加坡是全球房價最貴的地區之一
，２０２３年６月新加坡房屋銷售平均總價為１８６﹒８９萬新元（９９５萬元人民幣），並且
房價還在持續上漲。
　
　　大方向定下來之後的就是錢的問題，保障性住房的錢從哪裏來？過去２０個月，中國一共超
發了５０萬億元的貨幣，但這些超發的天量貨幣既沒有反映在樓市也沒有反映在物價上更沒有反
映在股市上，由於民眾和企業都不願意貸款消費和投資，因此這些資金一直滯留在銀行系統內部
空轉，而擴大保障性住房的建設或可為這些資金找到合理的出口。８月１日，中國人民銀行、國
家外匯管理局召開的２０２３年下半年工作會議，將城中村改造納入金融支持範圍。會議提出，
加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。作為保障性住房的重要來源，
城中村改造模式大致分為政府主導和市場運作，在央企和地方功能性國企主導下，預計信貸擴張
將會成為保障性住房建設的主要手段，同時，輔之以政策性金融工具、再貸款等準財政工具。
　
　　總體而言，在糾結了很多年之後本次指導意見的出台具有重要里程碑意義，雖然短期內或難
看到實質效果，但長遠看必將逐漸改變整個中國房地產市場的格局。從投資角度，核心城市核心
地段的核心資產的價格必然會一騎絕塵持續走高，而遠郊的老破小則面臨持續貶值的風險，房地
產市場必將形成兩頭分化的局面。從整體經濟發展角度看，二次房改雖然損害了部分開發商和包
租婆的利益，但對大多數普通民眾而言無疑是一個利好，去掉了房貸這個沉重包袱之後的人們可
以順理成章的把這筆錢用於消費，這既能提升居民生活品質，又能促進經濟發展，從而實現多贏
。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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