《雷鳴天下》每年特首在發表施政報告前都會聽取各方意見，我很少會提供具體的政策建議
，原因有二。第一，我更鍾情於「獨孤九劍」式的學問，喜歡找出某些政策的破綻，指出它們會
出甚麼問題。這點很重要，政策出現大量意想不到的後果，是常規，不是例外，需要預先知曉，
早作防範。第二，「不謀萬世者，不足謀一時」，我較看重歷史的大勢及政策的長遠影響，而政
府有一大堆實務要處理，對長遠大局往往無暇理會。不過，今天香港正處於歷史的重大轉折點，
多方面需要撥亂反正，我們倒是不能迴避分析大勢及檢視過去政策的某些不理想後果。
有３個對經濟有重大影響的因素須討論一下，它們是土地、人才與地緣政治，這３者又是盤
根錯節、互為影響的。
＊應撤辣招寬按揭限制＊
很多人都說香港有不少土地，但實際上，香港被發展了的土地只得兩成多，其餘的因地理因
素或利益集團的阻撓，根本動不了，結果是港人人均居住面積只得１６平方米，遠遜於紐約市的
４９﹒３平方米、中國城市的３９﹒８平方米，連新加坡的２５﹒１平方米也遠遠不及。作為商
業用途的辦公室大廈，租金也冠絕全球。港人住得又貴又細，公司要納貴租，這些便決定了港人
對土地有剛性需求，土地拍賣價容或有上有落，但能使用的土地稀缺，土地在港依然珍貴得很，
填海、基建造地依然是成本效益極佳的政府投資。現屆政府應加快展開填海造地工作。
香港樓價近有回落，從最高峰到現在，掉了約１５％，但樓價依然高得使人對買樓望門興嘆
。２０１２年１０月２６日政府推出了一系列「辣招」遏制樓價升勢，這些措施對樓宇的需求起
到暫時性的遏抑，但同時也減少了市場供應，兩者的後果是交投量大幅減少，但樓價卻不一定下
降。從過去１０年有多的實踐經驗看來，樓價總的趨勢在辣招下仍是向上，近一兩年的下降主因
在外部環境與加息，與辣招關係不大。政府應考慮放寬或甚至完全取消辣招。
在這些政策以外，金管局對按揭借貸的設限卻很可能是推高樓價的元兇之一。在今年７月７
日以前，樓價千萬元以下的，最多只能向銀行借貸６成，千萬元以上的，更只能最多借５成。買
一間面積不這麼大的樓，隨時要付出５、６百萬元以上的首期，並非人人可負擔得起。地產商有
見及此，自行提供信貸，但一定要直接買一手樓才有此選項，二手市場買家只能向銀行借，按揭
受限制。如此一來，二手市場大量萎縮，過去樓宇買賣二手市場交易等閒佔了８成多，地產商的
壟斷能力大受抑制，但有了按揭限額後，地產商的壟斷抬價便難以阻擋。７月７日後此政策雖稍
有放寬，但步伐仍可走得大一點。
＊年輕人為公屋寧躺平＊
樓價貴，單位細小，對港經濟有多方面影響。我１０多年前做過一些調查，發現高樓價是生
育率低的主因之一，現時社會自然人口增長為負數，對香港的人力資源不利，缺乏土地建樓正是
要害之一。香港在推行搶人才策略，但與外地相比，單位這麼小，價錢這麼貴，吸引人才事倍功
半。
可供發展的土地不足，私人樓宇價高，能入住公屋竟變成是包括大學畢業生在內不少人的人
生目標。這也難怪，能入住公屋，其中潛藏的經濟利益可達數百萬元，但這需要自己收入足夠低
才可獲發公屋。自己若是發憤圖強，提升收入，反而會失去等同幾百萬價值的公屋居住權，大家
躺平不思進取豈不更好？香港的嬰兒潮世代工作勤奮，拼搏精神旺盛，為港經濟帶來充滿活力的
精神，亦孕育出大量企業家，「港商」之名威震天下。現在的年輕人頗有不如，禍根之一正是公
屋分配的機制出了問題。要培養年輕人的拼搏精神，政府對公屋的政策應重新檢視。把稀缺的土
地多建公屋，少建私樓，只會把上述問題惡化，這也是意料外的後果其中一例，不可不防。
＊宜提美元儲備撥造地＊
地緣政治正使香港要面對百年不遇的風險，我們不能淡然處之。美國經濟學大師薩克斯
（Ｊｅｆｆｒｅｙ Ｓａｃｈｓ）近日也說過，美國對不這麼馴服的經濟體隨時會制裁，使用美
元風險大增。香港與美國關係不好，但卻擁有大量美元儲備，這是很危險的。
我過去多次提出，把相當一部分美元儲備取回，用以投資效益大於成本的土地基建，將來可
靠賣地增加收入，紓緩因人口老化帶來的財政壓力，又可增加優質土地，使市民住得大一點、便
宜一點。我們也應有心理準備，在當今地緣政治局面下，香港經濟會有頗長期的下行壓力，大量
地、長期地把外滙儲備用作可賺錢的土地基建投資，是頂住下行壓力的重要手段。政府對交椅州
及新界北部都會區的項目要加快落實。《香港科技大學經濟學系前系主任及榮休教授 雷鼎鳴》
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