《談國論企－黎偉成》須認真嚴肅面對和化解內房問題

　　《談國論企》多間在香港上市的內地房地產開發企業近期面對頗不少財政問題，最新數字顯
示商品住宅房的銷情欠佳，竣工的面積保持明顯增加之勢，似意味樓市有所惡化。內房企業現時
很有需要（１）先解決現金流的問題，增加資金支持以蓋建住宅房為主的各種各樣投資和運作，
（２）考慮與樓宇單位的買家探討適度延遲交付的期限，（３）力求建材供應商延後應付帳款的
新協議，和（４）爭取銀行的貸款存量的利息，以較低利率敍造新貸款。內地的樓市存在系統性
風險的壓力，各方必須正視問題，共商化解之法。
　
＊６及７月銷情差勁而竣工面積增當非佳況＊
　
　　從中國國家統計局發布最新資料，可見內房企業所面對的問題和困擾日益嚴重，特別是（一
）商品房銷售中的住宅物業，銷售情況在最近兩個月有轉弱的新趨勢：（Ｉ）銷售額度於
２０２３年１－７月份累計６﹒３１８４萬億元，同比輕微增加０﹒７％，比１－６月份
５﹒６６億元的３﹒７％升幅更低，更遠遜於１－５月份４﹒５１３２萬億元所增的１１﹒９％
，即使屬六連之升，卻由１－５月份或之前逐月之況，有所逆轉。
　　和（ＩＩ）銷售面積，於１－７月份累計５﹒７６億平方米同比減少４﹒３％，較１－６月
份５﹒１５億平方米所減的２﹒８％，多減１﹒５個百分點，屬二連跌，而１－５月份
４﹒０６６３億平方米尚能上升升２﹒３％、１－４月升２﹒７％、１－３月份升１﹒４％，甚
至比１－２月的０﹒６％減幅要大，二連跌反映出境內的商品住宅房地產市道由溫和向好轉差。
　　商品住宅房的銷情有所逆轉，引人以憂的更是（二）竣工面積於２０２３年７月末時為
３﹒８４億平方米，同比增長２０﹒５％，而６月末增１８﹒５％和５月底增長１９％，在市場
需求轉趨疲弱之際卻出現供應增加之況，使內房企業更加不易消化貨尾，否則房地產開發商不易
處理好供求關係，而影響到業績表現。
　　另一個重大問題，為（三）房地產開發企業到位資金，顯然受商品房銷情欠佳之困：１－７
月份累計７﹒８２萬億元同比減少１１﹒２％，較１－６月份６﹒８萬億元的９﹒８％減幅多減
１﹒４個百分點，特別是（ｉ）個人按揭貸款，與商品住宅房的銷情齊步下行：於１－７月份累
計１﹒３９萬億元，同比減少１％，而１－６月份１﹒２４億元尚增２﹒７％，１－５月份
１﹒０３５４萬億元增６﹒５％。此況意味市場的買意再度轉差。
　　和（四）定金及預收款於１－７月份累計２﹒７３萬億元，同比減少３﹒８％，比１－６月
份的２﹒４萬億元所減的０﹒９％多減２﹒９個百分點。此顯房地產開發商在銷售情況欠理想環
境底下，現金流有困。
　　正正因為樓市前景不理想，故（五）房地產開發商明顯減低對住宅商品房的開發投資力度，
是合理之舉，於１－７月份累計５﹒１４萬億元同比減少７﹒６％，與１－５月份所減的
７﹒３％相去不遠，高於１－５月份的６﹒４％和１－４月份４﹒９％減幅要高。此使施工面積
於１－７月份累計５６﹒３億平方米減７﹒１％。
　
＊要確認有風險始能作出適當合理應對方法＊
　
　　我早在好幾年前指出：內地的房地產市場存在系統性風險的問題，因當年仍稱（Ｉ）恒大地
產（０３３３３）的內房企股，引發我此思此想：（ｉ）不理有無風險而購買大量土地、作出異
常可觀投資，出現十分嚴重的資不抵債劣況，危機潛伏多年，只是（ｉｉ）在市場多銷增套現，
故尚能「處理」到財政，到樓市整固甚至轉淡，資不抵債所產生的壓力就速速逼人而來。此為
（ＩＩ）內地開發商特別是內房股的最大的問題，有如冰封三尺，非一日之寒。
　　由是我一直建議（ＩＩＩ）內房股在今後一段不短的時間要控制好投資的規模與步伐、嚴控
信貸和融資成本力度，確切保障交樓的承諾做實做足，使售樓回籠的資金可抵債，才能夠改變有
頗不少內房企業資不抵債的情況。
　　重要的是，政府與各方如今必須認真嚴肅地面對內房企業積壓已久的問題，踏踏實實、認認
真真的分析、研究、檢討，和部署應對、化解商品房地產的短、中長期危機，使市場平定下來。
市場有強烈的剛性需求，只要樓市穩，置業者才有信心投資，商品住宅房地產才有望逐步回復健
康發展的康壯大道。《資深財經評論員　黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠
ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
　
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