美國減息預期升溫地產股急彈，大行看淡樓市地產股仍未可吼

　　美國公布6月消費物價指數(CPI)按年升3%，低於市場預期，核心CPI按年升幅為3年多以來最低，美國9月開始減息機率升至八成。受惠美國減息預期升溫，本地地產股今早普遍上升，其中恒地(00012)飆近7%，新地(00016)升逾半成。不過，本港樓市早前撤辣經歷反彈後，近月已有所放緩，相信因息口仍處於高位，供應依然充裕，新盤要減價促銷，令市場氣氛偏弱，上半年樓價已跌了3%。瑞銀近日指，港息未必跟美息同步回落，料樓價下半年再跌半成，仲量聯行更料再跌一成，地產股是否仍未可吼呢？
　
*美國6月CPI升3%低於預期，9月開始減息機率達八成*
　
　　美國勞工統計局昨日公布數據顯示，6月整體CPI按年升3%，低於市場預期3.1%與前值3.3%；按月下跌0.1%，受汽油價格下跌影響，為2020年5月以來首次轉跌，且低於市場預期的上升0.1%。而6月剔除食品和能源價格的核心CPI按年升3.3%，低於預期升3.4%，創2021年4月以來最小升幅；按月升0.1%，低於預期升0.2%，為2021年8月以來最低增速。數據提振了市場對聯儲局9月減息的信心。
　　聯儲局主席鮑威爾近日已表示，聯儲局不需要等到通脹降至2%的目標才減息，言論似已為降息奠定基礎。芝商所FedWatch數據顯示，市場普遍預期7月議息維持利率不變，而9月首次減息機率由69.7%升至81.3%。
　
*瑞銀：港息未必跟美息同步回落，港樓價下半年料再跌半成*
　
　　不過，瑞銀財富管理總監辦公室大中華區股票主管李智穎近日指，由於現時息口仍然高企，香港住宅物業供應充足，一手樓發展商開價時存在較大折讓，雖然租金趨升，但預料今年樓價將再跌5%。未來仍要視乎息口走勢，而港息似乎未必跟美息同步回落。她較憂慮本港寫字樓市場，因需求持續回落，而新供應陸續推出，預料寫字樓租金要到2025年後才見回穩。
　　仲量聯行香港主席曾煥平則預計，今年下半年中小型住宅價格下跌約10%，豪宅價格將因新供應量增加而下跌5至10%。即使美國減息25至50個基點，也不太可能對香港按揭利率構成顯著影響。
　
*富瑞：本港樓市上半年復甦利好發展商，首選新地信置*
　
　　另外，富瑞發表研報指，本港住宅樓宇銷售數據顯示本港樓市上半年正在復甦，對發展商來說屬利好，即使第三季新盤或有更多減價，但強勁的租賃活動將支撐資產收益率並吸引投資需求，變相亦有助於銷售，故此該行仍偏好發展商股多於收租股，首選新地及信和置業(00083)。
　　富瑞預期，發展商將於第三季繼續減價促銷，部分發展商可能會推遲推盤，以保持平均利潤率，但預期在第四季減息更明確之前，新盤的減價促銷將無可避免影響二手樓價。而在租金方面，租金持續上升，平均租金收益率約3.4厘，租賃活動料於第三季保持強勁，或有利於新盤銷售及整體買家情緒。雖然減息存在不確定性，但負擔能力減弱應屬周期性，而且樓市需求仍然健康，將支持未來住宅銷售，而現金流改善將為發展商帶來驚喜，預期新地會增加中期股息，而目前估值已在很大程度反映利潤壓力，亦看好信和置業的穩健財政及股息可見度，股息率達7厘。
　
*大摩：地產股負債較低可支持派息，惟長實新地上半年或削派息*
　
　　大摩則指，香港地產股的股息率大幅上升，估值極具吸引力，但這是由於基本面惡化、估值向下重評和股價表現不佳造成。該行重點關注股息發放能被經常性利潤和投資物業利潤所覆蓋的公司，認為這些公司的股息具可持續性。
　　大摩又指，香港地產股的資產負債率較低，意味可支持派息。其中許多公司的物業發展利潤貢獻很大但不穩定，因此該行著重經常性業務和投資物業的表現，其中長實(01113)、九龍倉置業(01997)及新地的股息可由經常性利潤支付，惟預計長實和新地今年上半年或削派息。另領展(00823)和太古地產(01972)的經常性利潤接近覆蓋股息。嘉里建設(00683)、恒隆地產(00101)、希慎(00014)、恒地、信置及新世界(00017)的經常性利潤(不包括物業發展利潤)則未能覆蓋股息。
　
*黃偉豪：地產股價殘借勢彈仍難看好，信置較可取惟需長線持有*
　
　　中薇證券研究部執行董事黃偉豪指，地產股今日借美國減息預期升溫反彈，因它們始終屬息口敏感股，且估值低殘，股價與資產淨值(NAV)折讓很大，但仍暫難看好。即使美國快將開始減息，港息料也要到下年初才跟減，短期對股價刺激有限，且料美國到今年底最多也只減息兩次共50基點，即使本港按息也跟減50基點，業主供樓壓力仍大。而本港樓市亦受制經濟前景不明朗，早前撤辣對交投的刺激也短暫而不全面。現時若想吸納地產股要有長線持有的準備，當中信置較可取，其股息率達7厘，且手上有較多現金，除了地產開發業務外，亦擁大型商場收租。
　　地產股今早普遍造好，除恒地飆近7%外，其餘普遍升3至5%，股價積弱已久的領展也急彈逾半成。