《談國論企－黎偉成》商品住宅房市續減投去庫存趨穩

　　中國的新建商品住宅房於2024年1-7月的銷售面積和所涉額度，同比跌幅持續放緩，而房地產開發商的開發新投資亦持續減少，使竣工面積不斷縮減，待售面積的緩增，促商品住宅市場逐步「去庫存」，加上政府力挺「保交樓」和有針對性的放寬買樓、降息等措施，有望穩步改善商品住宅房市場的求與供關係，相信樓市會由逐步有序的走出低迷劣境，甚至漸次有序的回穩甚至好轉，惟此需時始能見實效，急不得也。
　
*全國商品住宅減銷情況有改善漸步穩*
　
　　來自中國國家統計局所發表的最新房地產市場數據，顯示全國房地產開發投資市場於2024年1-7月份仍基本保持低迷之態，但情況有逐步走穩傾向，重點有（甲）新開發投資持續減少，使市場新的供應放緩，以消化多年積壓可觀的新與舊單位庫存，重點有（一）全國房地產開發投資於前7個月累計達6.8萬億元，同比減少10.2%，較1-6月份的5.2萬億元所減的10.1%多減0.1個百分點，乃因商品住宅房的開發投資期內僅達4.6萬億元同比減少10.6%，環比多減0.2個百分點。
　　以商品住宅房為主的房地產開發投資步伐轉慢，使（二）新開工面積於1-7月份累計3.16億平方米同比減少23.7%，相對於1-6月份的減幅少減0.1個百分點，使施工總面積49.152億平方米同比減少12.7%，比1-6月份的12.5%減幅多減0.2個百分點。
　　正正因為新開發投資額度及新開工面積持續減少，故（乙）商品住宅房的供應速度亦見放慢，其中（三）竣工面積1-7月份累計2.18億平方米同比減少21.8%，而1-6月份累計1.92億平方米所減的21.8%，即使多減0.1個百分點，有利於消化庫存等「去庫存」調整，故新的投資和供應持續縮減，會逐漸平衡市場的供求關係，因（四）商品住宅的待售面積於1-7月份累計3.8238億平方米，同比增加22.5%，比1-6月份累計3.828億平方米增23.5%少增1.0個百分點，仍供應減少之使然。
　
*新建商品住宅房銷情漸穩續改善*
　
　　商品住宅房市場的最大問題是（丙）銷情亦有逐步改善的傾向：（四）銷售面積，於2024年1-7月份累計達4.54億平方米，同比減少21.1%，相對於1-6月份所減21.9%的幅度少減0.8個百分點，和（五）銷售額於1-7月份累計4.6787萬億元同比減少25.9%，較1-6月份4.127萬億元同比下降26.9%少減1.0個百分點。此二數之有頗為明顯的少減，意味7月份的新建住宅商品房的銷情，比6月份有改善，樓市有望漸穩。
　　此使（六）房地產開發企業的到位資金縮減幅度持續緩和，顯情況有不斷好轉和回穩態勢：於2024年1-7月份累計6.19萬億元同比減少21.3%，比1-6月份5.353萬億元所減22.6%少減0.7個百分點，其中(1)國內貸款9216億元同比減少6.3%，比l-6月份所減6.6%少減0.3個百分點，和(2)自籌資金2.2萬億元同比減少8.7%，比1-6月份的9.1%減幅少減0.4個百分點。
　　與購房有關的到位資金，亦見改善：(3)個人按揭貸款1-7月8748億元減少37.3%，較1-6月份7749億元所減的37.7%少減0.4個百分點，顯銀行對買樓的借貸相當審慎；而(4)定金及預收款1.86萬億元同比減31.7%，而1-6月份1萬億元則減34.1%，即少減2.4個百分點。
　
*國務院推「保交樓」、「去庫存」定向降息新策*
　
　　但中央相當積極主動的採取調控政策及措施，以避免樓市和經濟出現系統性風險。君不見，(I)中共中央政治局於4月30日的會議，提出堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構切實做好保交房工作，保障購房人合法權益，而國務院多個部委於5月17日的國務院例行吹風會，披露將要出台以「保交房」為主的「去庫存」措施，和利用貸款措施刺激市場需求等活躍商品住房市場政策性措施，調動各方的積極性，可從新數據見到相關政策和措施開始漸次重新建立購房人的置業信心。境內商品住宅房市場多年過度盲目擴張和膨脹，造成供應遠超需求，而樓市況低迷造成房地產開發商的資金回收差而出現資不抵債等惡況，即國務院新策對勁樓市亦需時回穩復常。
《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
　
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