23/02/2017
【特首選戰】港人置業vs丁居合一 林鄭薯片樓市政綱比拼
六成人住公營房屋夢 要等250年
曾俊華提出讓全港六成人住公營房屋目標,包括公屋及居屋。翌日特首梁振英立即出來回應,指「不再向私人巿場賣地,才能做到。」,「明寸」對方開「空頭支票」。不過新加坡都有八成人住公屋,香港想六成人口住公營房屋,到底有幾難?答案是不是沒可能,不過要等250年!
曾俊華又再計錯數?
250年這個驚人數字,是由姚松炎推算出來的。讀測量出身的他,在大學教書主力研究經濟、發展、土地及房屋政策,去年當上立法會議員,「很多人以為,現在都有46%人口住公營單位,距離60%相差僅14%,很容易追到,但這條數不是直線比例去計算。」他舉例香港由最初有100萬間私樓,開始每年興建10萬間公屋,10年後公屋比例才佔9%,到150年才佔60%,這是按整體比例去計算,所以比例愈高,所需時間愈長。
立法會議員姚松炎推算出六成人口住公營房屋,要等250年。
他按2014年《長遠房屋策略》(簡稱長策)文件提出三項數字去推算。一是未來10年,興建46萬個新單位;二是公私營單位六四比,即28萬個公營單位,18萬個私營單位;三是平均每戶人口2.6人至2.8人。以每10年增加46萬個新單位同時,人口亦增加,推算結果顯示要250年後,即2267年,新單位總量1,420.7萬間,其中六成公營單位852萬間,估算到時人口達3,866萬,六成人口即2,320萬,約859萬戶,剛好對應到800多萬間公營單位數字,「但到時全港土地全部被開發,再無郊野公園及綠化帶,才能做得到。」
姚松炎繼而「笑笑口」說,倒有三個方法可「提速」實現。一是政府把所有房屋收歸「國」有;二是政府買入私樓做公屋;三是由現在開始,只建公屋,不建私樓,推算20年後可以實現。不過以上建議純粹妙想天開,因為這將帶來更大問題,尤其是最後的一個方案,「如果沒有私樓,又不符合公屋資格的家庭怎辦?還有,地產發展這個行業豈不完蛋?整個行業鏈要消失?」曾俊華提出讓全港六成人住公營房屋,說明是長遠目標,他未有提出要多長遠,也沒有提供實現路線圖。姚松炎直言:「明顯地他計錯數!」
供應增多不代表樓價跌
要解決港人上樓難,四名特首參選人不約而同提出拓展土地,多建房屋,增加供應,因為大家相信樓價高企,是因為供應不足。不過,姚松炎認為,樓價高與供應多少無直接關係。
自2009年姚松炎用實質利率預測樓巿。負實質利率時,有錢在手的人湧向買磚頭保值,推升樓價。他舉例,假設有人持有1,000萬元,甚麼也不做,會因通脹「縮水」,但如果樓價升值高於通脹,甚至向銀行借錢買樓所付的利息也低於通脹,買樓就成為對抗通脹的工具,「買磚頭既然保值,買樓就如買金,不論多貴,不論你有沒有需要,最重要是保值,因為現金信不過,總之有錢就買磚頭。」他表示,這理論已有至少4次實例證明,「當負實質利率時樓價大升,變正實質利率時,樓價則大跌,1987日本、1997年的香港、2007年的美國及2008年的西班牙正是如此。」
他指實質利率理論解釋了即使增加供應,樓價不跌反升的怪現象。他指內地正是如此,面對人民幣貶值,不少人買磚頭保值,雖然不斷有供應,結果內地一線及部分二線樓價飛升,而且逢盤必搶光,政府於是出招限購,例如買第二套新屋家庭要付更高首期、繳付更多稅等,阻截炒風,上海因而有人為多買一個新單位不惜離婚。
反觀香港,姚松炎認為樓價高企亦是負實質利率所致,但政府「加辣」打擊炒家,在他眼中只是止痛藥,增加供應根本解決不了問題,「情況似很多人炒金,你卻不斷增加供應,結果買得更多。」他指除非增加的供應量很龐大,例如當年的「八萬五」,令投資者預期不會賺錢而離場,樓價才會跌。如果新增1萬、2萬個單位,投資者不會離場,在負實質利率下,有甚麼比買樓穩健和高回報?
加息周期來必影響港樓
樓價何時會跌,姚松炎相信,當負實質利率轉正時。而這一刻可能快要來臨,他指當美國加息,香港通脹回落,負實質利率變正,買樓為保值的炒家預見樓巿再無利可圖便會離場,但令人擔心的是,炒家一走,樓巿出現供多於求之時,而政府早定下的增加供應量不能一下子叫停,結果出現落井下石的情況,帶來惡性連鎖反應。他用數學模型計出,美國加息多少對香港樓巿影響,「如果持續跌30%,按國際定義,就是樓巿泡沫爆破。樓價跌三成,放貸人會停止或減低放貸,銀行開始Call loan(叫借貸人還款),把有風險的借款盡快調回,這將引發連鎖反應,由零售到舖租下跌,失業率上升,整個巿場會逆轉,繼而進入惡性循環,難以翻身。」
特首參選人曾俊華房屋政網以六成人口住公營房屋為目標。
實質利率 Real Interest
是指名義利率(Nominal Interest Rate)減去通脹率的真實利率。名義利率是指銀行公布的利率。假設銀行公布利率為2.02%,通脹率為2.5%,相減得出的實質利率為-0.48%。實質利率出現負數,稱為負實質利率,相反為正實質利率。
六成人口 住公營房屋點計?
2017年
‧房屋總量:約271萬
‧總人口:729萬
‧46%住公營房屋
‧按每10年建28萬公營房屋、18萬私樓
250年後 2267年
‧房屋量:約1,421萬
‧估算總人口:3,866萬
‧6:4比公營房屋約852萬、私樓約568萬
‧六成人口即2,320萬,以每戶2.7人口計算,需公營房屋859萬間
轉載自: 《iMONEY智富雜誌》
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