23/02/2017
【特首選戰】港人置業vs丁居合一 林鄭薯片樓市政綱比拼
另類出路 合作社房屋
姚松炎是最早提出香港樓價高企跟負實質利率、而非供應有關的本地學者,當時是2009年,他繼而思索港人住屋有甚麼出路,他認為合作社房屋是可行之路,「將住屋權及投資權分開,我買樓只俾建築成本,不買地,因為現在炒樓賺蝕是因為地價,而不是樓價,相反房屋因為耗損會不斷貶值。」
他指這種只有屋價沒有地價的房屋,由於沒有升值潛力,因此投資者不感興趣,不會出現炒賣。對用家來說,純粹有瓦遮頭,有個安穩居所,接受單位永遠不會賺錢。他指按現時600平方呎單位計算,建築成本不用100萬元。
業主「組團」起樓買居住權
合作社房屋的業主還可以自己找建築師,設計出合乎人住的居所,「現時私樓的建築師,是發展商找來的,於是出現百呎棺材房、廁所要企上馬桶才可以關門等「奇則」,其實建築師學的不是這套。」
本土研究社成員林芷筠認為合作社房屋,為公營單位及私樓以外,提供多一個選擇,而且跟私樓巿場脫勾,這純粹滿足住屋需要,而非升值炒樓的投資需要,「假設100個業主加入合作社買樓,大家只支付建築成本百多二百萬元,地是政府批抑或補地價,這個可以再傾。大家買的是居住權。他日退出,可以把單位賣給合作社或政府,再將單位賣給合資格的申請人。」
「公務員樓」當年正是以合作社形式運作,政府優惠價批地,甚至提供建築費貸款,讓公務員置業。圖為位於九龍塘公務員樓。
過往香港有過類似房屋,俗稱公務員樓,正是透過合作社買樓,始於50年代,港府為長俸公務員推出的房屋福利計劃,以特惠價批地給合作社興建房屋,並獲政府貸款支付地價及建築費,公務員購入後,擁有樓宇業權。計劃至80年代結束,期間有238個合作社成立,單位逾5,000個,如寶馬山雲景大廈,北角怡景大廈、跑馬地藍塘苑等。時至今日,過半合作社已解散,部分補地價後重建,不少卻日久失修,原因是久已退休的業主根本無力維修。
維修重建問題仍需完善
林芷筠指,由於是上世紀設計的機制,當時沒想得太長遠。現時要業主自己負責維修或重建,但小業主根本負擔不到今日的地價,政府亦不想負責,也沒有提供解決方法,例如免地價或政府作為主要業權人,容許他們重建,結果業主們進退不得,「若將來再搞,可以更完善,例如成立維修儲備等。」
政府是香港最大地主,要批地給民間建合作社房屋,姚松炎直言:「這就涉及深層次問題,政府只是替巿民管理土地,而不是地主,巿民拿地不是炒賣賺錢,而是用來住。」
香港人要居者有其屋,看來要努力扭轉概念:樓是用來住,不是用來炒的。
公屋人數不加反減 林本利︰政策失敗
房委會日前公布,截至去年12月底,一般申請平均輪候時間為4.7年,創回歸後新高。經濟學者林本利批評,梁振英任內沒認真處理濫用公屋情況,房委會不斷增加供應,入住公屋人數卻不增反減。他估計,不少公屋戶申請分戶及脫離戶籍,避免繳交市值租金,故公屋人口由2012年212萬人跌至去年207萬人,但戶數由73.4萬增至76.8萬。此外,新富戶政策豁免超過60歲的富戶遷出單位,亦令公屋輪候冊愈來愈長。
樓市怪談
【屢見「奇則」 不能坐的馬桶】
新盤單位愈賣愈細,開則亦愈見創意。恒基地產(00012)於何文田的「牙籤樓」加多利軒去年9月推售,實用190平方呎的開放式單位,單位長約21呎1吋、闊約5呎3吋,單位形似「棺材」,需要擺放梳化床「朝行晚拆」方便出入。最犀利市廁所僅13平方呎,連洗手盆也放不下,要放在走廊。雖然浴室設玻璃門分隔馬桶及淋浴間,但坐在馬桶上無法關上玻璃門。即使踎上馬桶,也只能勉強關門。
【劏房盤湧現 面積無下限】
樓價連年破頂,人工升幅遠追不上。想上車惟有住細一些。地產商近年「貼心」推出「劏房盤」,風潮由長實地產(01113)帶起,2014年旗下大埔嵐山,最細開放式單位實用面積177平方呎,折實價131萬元。此類單位面積屢創新低,去年俊和地產的屯門菁雋,最細單位實用面積僅128平方呎,細過標準車位。俊和的董事潘志才更說,「就算皇帝都係張床,紫禁城咁大,佢真正覺時都係得張床。」
【公屋成交創新高 呎價1萬元】
私樓貴到飛起,上車客惟有退而求其次,即使質素稍遜的公屋也備受追捧。今年1月初青衣長安村實用443平方呎單位,以443萬元易手,實用呎價1萬元,榮登「公屋王」。前「公屋王」是柴灣峰華村,一個598實呎單位2015年底以440.5萬元出售。
【20萬人住劏房 133呎租4000元】
公屋平均輪候時間創回歸後新高,房委會日前公布,截至去年12月底,一般申請平均輪候時間為4.7年。低下階層上樓無期,惟有租住居住環境及生情況差劣的「劏房」。據統計署2015年調查,全港約有8.64萬間劏房,約19萬人為「劏房戶」,大部分是青年至中年的低學歷人士,近一半曾申請公屋,大部分也在輪候中。據全港關注劏房平台去年第三季調查,「劏房」平均面積133平方呎,平均月租4,095元。
轉載自: 《iMONEY智富雜誌》
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