23/02/2017
【特首選戰】港人置業vs丁居合一 林鄭薯片樓市政綱比拼
「丁居合一」有形無實
為爭取鄉議局27張提名票,曾俊華的房屋政綱,提出解決丁屋問題方案,研究「丁居合一」的可行性,他的「丁居合一」是丁屋及居屋混合式發展多層大廈或屋苑。另一特首參選人林鄭月娥,約五年前為發展局局長時,曾提出容許丁廈,用較少土地滿足大量丁屋需要,同時提出2029年廢丁權,引來鄉事派猛烈抨擊,林鄭出來澄清,最後不了了之,她的初步政綱未有提及丁屋。至於另一參選人葉劉淑儀政綱亦提出丁廈。
丁屋問題可說是鄉事派一個心頭結,因為多年來「丁仔」(即擁丁屋權的新界原居民)有建屋權,但苦無地建屋,向地政總署申請屋地,往往被拖不是十年八載,而是拖到七老八十,雖然政府土地儲備有900公頃丁屋地,卻有「節制地」批出,每年批千多個而已,積壓過萬宗申請。結果出現「套丁」,有「丁仔」跟發展商合作,發展商賣地給「丁仔」,「丁仔」因而順利建屋,之後把丁權賣給發展商,不過此乃違法,丁屋問題由此膠著無出路。
曾俊華提出研究「丁居合一」,將丁屋與居屋混合發展,希望爭取鄉議局27張提名票。
不解決丁權問題不治本
早在2011年,姚松炎已提出「丁居公合一」,即丁屋、居屋及公屋合一。他認為公屋、居屋及丁屋均屬政府資助房屋,公屋每月有租金資助;居屋則免地價,因此樓價較巿價低,但出售時要補地價;丁屋免地價及租金,但要自負建築費,出售時亦要補地價,三者可合併統籌,將丁權持有人看作普通香港巿民,合乎資格的話,也可買居屋。
對於曾俊華提出跟他構思相似的「丁居合一」,姚松炎坦言有其形無其實,「我是本著社會公義,希望打破特權階級,提出丁居公合一。但他(曾俊華)的丁居合一是不敢觸碰特權,只是合作,丁權現在有建屋權沒有地,又不能套丁,鄉紳當然不高興,他為了爭取獲得鄉事派的提名票,提出這個建議,加快丁權撥地建屋,但又怕撥900公頃政府地建丁屋被人罵,於是益埋居屋。」
姚松炎指他的「丁居公合一」構思中,「『丁仔』同樣要付錢買屋,跟買居屋無分別,政府可多給折扣,但所謂折扣其實是暫時免地價,將來出售單位必須補地價。」至於曾俊華的「丁居合一」,是否有丁權就可獲配單位,暫無進一步資料。但姚松炎相信,對方的構思可能是丁權換居屋,他坦言對鄉事派有吸引力。但丁權永在,要地建屋需求成千秋萬載,被形容為「添丁無限,土地有限」,而曾俊華的「丁居合一」只是拖長問題而已。
丁廈補足地價仍有不公
由年輕人組成的本土研究社,一直研究本地房屋及土地政策,其成員林芷筠對曾俊華提出的「丁居合一」,「我視它為一個折衷,丁屋發展有系統一點,但這個特權仍然存在。」她認為不論是丁屋或丁廈,應以住屋需要去申請,由於用的是政府地,是公共資源,因此要採取嚴格機制,杜絕丁屋變私樓出售或炒賣。
林芷筠指現時丁屋在5年內出售要補地價,按年折扣遞減,但往往以農地或偏遠地方的地價計算,結果即使補足地價,成本仍低,再以私樓價出售,有利可圖,5年後甚至免補地價,利潤更深,「外面私樓五、六百萬爭崩頭,如果丁廈所謂補足地價,比私樓要低,他們豈不賺更多?」此外,是有關鄉村用途區、俗稱V Zone地的處理,「若容許丁廈,還容許在V Zone地建丁屋,這變成雙重獲益,到時應該縮減或停止批准V Zone地建丁屋,將這些土地退出來做農地或公眾用途。」
丁權的由來
‧60、70年代港府在新界為發展新巿鎮,初時以地換地向村民收地,後來發現無法兌現,於是改由「起屋仔」補償,於1972年發出《新界小型屋宇政策》,凡新界認可鄉村居民、年滿18歲的男丁就可申請建「屋仔」,是為丁屋。
‧80年代,容許村民以私人協約方式在官地上建丁屋,滿足其住屋需要。
‧2004年政府想提高建丁屋門檻,最後遭鄉事派反對作罷。
‧2012年時任發展局局長、現為特首參選人之一的林鄭月娥提出2029年終止丁權政策,遭鄉議局強烈反對作罷。
歷任特首樓市政策
董建華(任期:1997-2005)
「八萬五」推倒樓市
《施政報告》提出每年供應不少於8.5萬伙住宅,冀10年內全港七成家庭可自置居所。政策一出遇上亞洲金融風暴,樓價急跌。
「八萬五」無疾而終
6月,董建華在電視台專訪:「從98年就再沒有說過『八萬五』這個字眼,那你說還存不存在?」
「孫九招」大削供應
時任房屋及規劃地政局局長孫明揚宣布9項穩定樓市政策:減少土地供應及避免干預市場,穩定樓市。「孫九招」被質疑將樓市讓予地產商主導,引發「地產霸權」。
曾蔭權(任期:2005-2012)
拒賤賣地 八折勾地
曾蔭權在2005年接任,繼續停止賣地並維持勾地政策,表明不會賤賣土地。同時改良為「八折勾地」,若發展商入標價,達政府地皮估值八折或以上,地皮會被勾出拍賣。
金融海嘯 維穩樓市
10月金融海嘯全面爆發,曾蔭權強調不會任意推地和賤價賣地,以免樓價下跌。
專業人士買唔起樓
海嘯後樓價自低位回升,2009年9月曾蔭權出席電台烽煙,有女聽眾自稱醫生、男友是律師,兩人想結婚但供不起樓。同年10月,港府收緊按揭2000萬元以上成數至5成,打擊豪宅炒風。
推SSD 轉手徵重稅
樓市直逼97年水平,8月政府再收緊按揭成數,限供款與入息比率50%、引入壓力測試。11月首推「額外印花稅」(SSD),購入單位後6個月內轉手,需付15%的SSD;再收緊按揭成數。
恢復賣地 限量限呎
4月政府宣布主動恢復定期賣地,於賣地條款內加入限量及限呎條款,令供應數目增加,導致「劏房盤」湧現;6月再收緊按揭。
梁振英(任期:2012至今)
港人港地
梁振英政綱提出「港人港地」政策,在賣地條款規定建成後的單位,只售予香港居民;上任後設立「長遠房屋策略督導委員會」,由運輸及房屋局局長主持。9月政府再收緊按揭。
盲搶地
《施政報告》表明,2018年起5年內,公營房屋總供應量目標10萬伙;將27公頃「政府、機構或社區」及其他政府用地改劃住宅用途,被質疑「盲搶地」。2月推出「雙倍印花稅」(DSD),港人買第二層樓需繳付;收緊按揭擴至工商物業及車位。
10年建屋47萬伙
接納長遠房策委員會建議,未來10年房屋供應目標47萬伙,公營房屋佔六成,5月放寬DSD換樓期限。
加辣收緊按揭
700萬以下自住物業,最高按揭成數劃一六成;再度收緊按揭。
印花稅劃一15%
11月推出新辣招,住宅買賣印花稅劃一至15%。
‧2015年11名村民被控套丁罪成,鄉議局以《基本法》40條「傳統權益」跟政府打官司。
轉載自: 《iMONEY智富雜誌》
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