23/02/2017
【特首選戰】港人置業vs丁居合一 林鄭薯片樓市政綱比拼
港人首置上車盤 夾心階層福音?
林鄭月娥於提名日開始前一天才公布其初步政綱,其房屋政綱明言以置業為主導,她指香港6年間樓價升了一倍,但人均收入僅升了43.9%,樓價與收入脫節。她提出重建置業階梯,「上車」拾級而上由公屋、綠置居、居屋、港人首置上車盤及到最頂的私樓,增加綠置居外,在居屋及私樓中間加入港人首置上車盤。但房屋比例、增加數字等一律欠奉。
林鄭月娥的房屋政綱以置業為主導。
2002年「孫九招」取消夾屋
對於被問及有沒有具體數字目標,例如比現時增加多少公屋供應量等,林鄭如此回應:「很難有量化指標,始終要看土地供應量,待下一階段社會有共識,可以有更多土地時,甚至建立土地儲備,到時不再受限於長策10年的計劃,可以加建更多房屋時,才會具體化。」她又提到搵地起樓的問題,提出以宏觀態度檢視土地來源,包括舊區重建、郊野公園邊陲、新界「棕地」等。
但民建聯前主席、立法會前主席曾鈺成於今周四(16日)在報紙專欄質問林鄭,指今屆政府「盡了洪荒之力覓地建屋」,而缺地問題是上屆政府遺留下來的,而上屆政府負責土地的官員,正是時任發展局局長林鄭,他更反問林鄭提出的新政綱:「今日的娥打倒昨日的娥?」
此外,林鄭提出的港人首置上車盤令人想起昔日的夾屋。夾屋為不合資格買居屋,但又買不起私樓的夾心階層而設,不過此計劃於2002在「孫九招」下無疾而終。因沙氏後香港經濟下調,為谷樓巿宣布停止夾屋計劃,將夾心階層推入私樓巿場。現時全港有10個夾屋屋苑,夾屋業主補地價後可在巿場出售單位。
林鄭否認其港人首置上車盤是「翻炒」夾屋,她指在供應未足下,單從首置貸款幫助「上車」,只會推高樓價,但無再詳細交代與夾屋的分別。她重申買家要是香港永久性居民、首次置業及提供單位是「上車盤」,不是「豪華盤」,單位面積也不大,她舉例如450平方呎。
增加房屋種類才是出路
由年輕人組成的本土研究社,研究香港土地及房屋問題,並寫成《不是土地供應:香港土地問題的迷思與真象》及《供不得其所》,其成員林芷筠,本身是城巿規劃師,對於提供更多房屋類型,如夾屋、居屋等,總勝過將所有人推向私樓巿場,「但不論居屋、夾屋,提供多一個選擇是好事,但整個設計始終跟巿價掛勾,並可以在私樓巿場買賣,這就不是根治方法。」
本地研究社成員林芷筠認為置業邏輯建基於賺錢,難根治住屋問題。
她指居屋、夾屋在所謂的置業階梯上,不離私樓思路,「就是想人利用樓價升,增加財富去換樓,而政府為居屋、夾屋業主提供地價折扣,令更多人買到樓,整個邏輯鼓勵大家借助樓價升去不斷炒樓,這其實令後來的人更難上車。」在炒樓思維下,再多供應也無法滿足需要,要增加的不是房屋量,而是房屋的種類,「現時房屋類型很局限,公營和私營兩種,買私樓無望就去排公屋,公屋排期則愈來愈長。」在公營房屋及私樓以外,林芷筠相信合作社房屋,可能是解決香港住屋難的出路。
港人置業階梯
私樓
簡介:
‧私人住宅樓宇由地產發展商興建,可自由買賣或租住,不設限制。
‧截至2016年3月底,本港私樓單位數目達152萬個;全港共有271萬個單位,私樓約佔56%,公營房屋約佔43%;2015年有54%人口居於私樓。
‧中原樓價指數(CCL)10年間足足升了兩倍。據美聯統計的100個私樓屋苑,最新平均實用呎價達1.07萬元。
‧一手新樓出價更高,舉例新世界荃灣新盤,柏傲灣首批單位實呎折實1.52萬元。
‧據美國顧問公司調查,香港蟬聯全球樓價最難負擔城市,即不吃不喝約18年才能置業。
一手樓價:柏傲灣首批平均呎價1.52萬元
二手樓價:呎價1.07萬元
綠置居
簡介:
‧全稱「綠表置居先導計劃」,於2015年《施政報告》提出,將在建公屋撥作綠置居,供現有公屋戶或持「綠表」人士申請,定價低於傳統居屋,以騰出原有單位予輪候公屋人士。
‧首個項目新蒲崗景泰苑提供857伙,去年10月接受申請,已在今年1月揀樓。
售價:
‧景泰苑平均呎價5,658元,價格由94萬至298萬元不等。
夾屋
簡介:
‧全稱「夾心階層住屋計劃」,上世紀九十年初由房協興建,以優惠價售予中等入息家庭。
‧市場定位及售價高於居屋,但低於私樓。買家須符合既定資格,購入後有5年轉售限制。
‧先後共推10個項目。1997年金融風暴樓市大跌,夾屋計劃2000年終止。
居屋
簡介:
‧1978年起推行,由房委會興建房屋,單位未補地價,以低於市價出售。
‧居屋申請分兩條隊:綠表及白表,公屋戶以「綠表」購買居屋,作置業晉升階梯;其他市民以「白表」認購,為收入不足以買私樓者的置業選擇。
‧居屋設轉讓限制,若業主售予「白表」人士,須補地價解除轉讓限制;售予「綠表」客則毋須補價。
‧新一批居屋將於3月底接受申請,分別為彩虹彩興苑、梅窩銀蔚苑及銀河苑,共2057伙。
月入限額#:5.2萬元
資產限額#:170萬元
售價:彩興苑平均呎價7,729元,價格由248萬至385萬元不等
#來源為新居屋2017,以二人家庭為例
公屋
簡介:
‧始於上世紀五十年代的「徙置大廈」及「廉租屋村」,1972年港督麥理浩宣布「十年建屋計劃」,翌年成立房委會負責興建及管理。
‧據房屋署數據,2016年3月底公屋單位數目約78.9萬個,約214萬人、即本港三成人口居於公屋。
‧公屋旨在協助沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭上樓,公屋租金每月由315元至4,264元不等;若租戶入息與資產高於指定限額,便須繳交較高租金或遷出單位。
月入限額*:16870元
資產限額*:32.9萬元
*2016年4月起生效,以二人家庭為例
轉載自: 《iMONEY智富雜誌》
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