兩會前內房三問

　　兩會前，筆者接受國際媒體專訪討論內地財金政策，當時預測內地即將降準。結果，當天傍晚人行就正式宣佈落實安排。非常明顯，中央政府希望能夠穩經濟，作為一系列結構性改革的後盾。

　　爲免加劇人民幣滙率波動，中國人民銀行在過去數月一直沒有下調存款準備金率。自去年10月底降低存款準備金率及減息後，人行已暫停使用相關政策達4個月，期間只加大公開市場操作等流動性措施。不過，G20財長會議在上海結束會議，人行即宣佈下調金融機構人民幣存準率0.5個百分點，筆者估計將釋出約人民幣7,000億元的流動性，成爲兩會前穩定市場的重要措施之一。

　　兩會即將召開，經濟政策成為焦點，而內房作為穩經濟的重藥，相關政策份外引人關注。近期內房再度熾熱，是福是禍？目前難料，但是無可置疑，這對穩經濟定有一定的作用。上月，除了北京、上海、廣州等一線城市之外，內地多個城市的房地產交易相關之契稅、營業稅徵收比例普遍開始下調。加上早前已下調購房首付比例、以及上調住房公積金存款利率等政策，內地各省市政府主動推進房地產去庫存，對整個內房板塊有一定的實質正面影響。

　　參考內地數據，截至上月中下旬已有超過130個城市出臺去庫存新政，不少投資者對市場普遍仍存有三個疑問：

一、去庫存將以什麼模式出現？

　　各地出台的去庫存政策主要分為五類：

　　第一類，以住房公積金作為工具，目前若干地區公積金貸款率超過50%。此外，政策包括推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的共同點，而不少省政府更表示將擴大住房公積金的覆蓋範圍。

　　第二類，以降低稅費、契稅補貼等方式，減輕置業者負擔。此外，亦有省份推出對商品房交易契稅實施財政補貼等不同的舉措。

　　第三類，加快農民工市民化，鼓勵有條件的農民工買房已成為去房地產庫存的重要措施。

　　第四類，不少地方利用棚戶區改造，通過貨幣化安置（主要涉及政府拿出一部分資金對指定的無房人士進行若干補貼），以及政府回購商品房等政策化解房地產庫存。

　　第五類，實施房地產供給側改革，針對房地產庫存較大的地區，部分政府還允許開發企業修改城鎮規劃相關內容，將已供應但未開發的住房用地或商業營業性用地，調整為跨界地產或新興產業用地。

二、政策能否刺激內地農民大舉入市？

　　目前，內地三、四線城市去庫存的壓力較大，部分地區週期達30多個月。各地推出的補貼政策在某程度上刺激了購房需求。積極性是提高了，不過高房價仍是影響農民購房的最重要原因。除了望而生畏的高房價，農民買房還需要擔心三個重要問題：一、能否享受本地市民的公共服務與資源？二、故鄉的土地與宅基地怎麼辦？三、未來能否有穩定的收入？

　　農民進城買房成為新市民，是經濟問題，亦為社會問題。農民購房得意願受到就業因素、子女上學、公共服務、醫療保障等多重配套政策的影響。同時長期實施的戶籍和土地政策，令到不少農民放棄了進城定居的希望，寧願用大半生的積蓄，在故鄉老家自建住房就算了。

三、地產商會主動降價嗎？

　　這絕對是內地置業者最關心的問題，從目前來看，三、四線城市房地產商普遍採取的是穩定價格策略。因受到成本等因素影響，短期內不太可能出現趨勢性的大幅削價。

　　若無削價措施，房地產銷售價格不太可能大跌。故此，對地產開發商來說，減價促銷可能只是短期的個別臨時策略，並非長遠之計。若土地成本及其他稅費方面的成本不能下調，房價下調的空間不大。儘管地方政府希望開發商減價，但去庫存優惠政策曲線支撐了房價。

　　目前，內地房地產開發商均不希望以減價方式去庫存，只有在項目虧損嚴重沒法維持下去了，急需解決現金流的問題，才會作減價處理。筆者認為，除非地方政府能減少對土地財政的依賴，否則短期內也難以推出實質性優惠措施予房地產開發商。由此看來，內房價格或許會持續堅挺。