【施政前瞻】仲量聯行倡土地公私營合作，發展商只負責建築成本

　　《經濟通通訊社記者許英略１０日專訊》政府收入佔比平均約１５％的賣地收入，因發展商
缺乏投地或補地價意欲而表現低落，加上印花稅收入受制於股市、樓市表現淡靜，以致財赤，並
且於近年連年舉債。發展局局長甯漢豪較早前亦表示，不排除本財年未必全年供應目標，亦暗示
政府不會只顧全年數字目標去推地；市建局早前首推分期付地價方式招標，亦僅收１份標書。
　　仲量聯行香港主席曾煥平向《經濟通通訊社》證實，發展商絕對是缺乏投地意欲，由於其財
務壓力在減息後仍高，短期內對購入新土儲興趣不大，尤其是手上擁不少土儲的大型發展商。另
今年賣地收入亦不可能達標。
　　不過，他建議政府可以鼓勵他們參與投資。在息口回落到低水平以前，政府可考慮以公、私
營合作模式發展土地，發展商只負責出建築費，且配合投標計算日後雙方分紅比例，「大家在共
同對後市有承擔情況下，可能（情況）會更加好」。該模式即免除發展商地價成本。他指出，政
府或未能以此舉即時解決財務狀況，但在樓宇開賣時，回報可能大很多。
　
＊可考慮停止造地＊
　
　　公、私營合作非新鮮事，類同概念例如近年倡議的「片區發展」，或是去年重推新版私人參
建居屋「樂建居」項目，惟反應冷淡依舊流標收場，曾煥平則直指「樂建居」計劃條款「幼稚」
，其中出售單位售價的固定折扣率為市價的３５％，「政府負責土地政策官員可能不夠貼地」。
他提到，建築費已達每呎五、六千元，若只准售七、八千元不足以支付建築費及利息。
　　仲量聯行於去年曾建議政府重推勾地機制，以增加成功出售地皮機會。接近一年過去，曾煥
平認為勾地仍屬好事，但時候未到，由於樓市未完全尋底或企穩。待樓市稍稍復甦，或經濟已經
完全復甦，才去重推勾地機制則效果可能事半功倍。至於樓宇供應未達標，房屋亦供過於求，是
否需要停止造地，他認為值得考慮，但一些是關於新界西、北基建，與大灣區融合工程可以繼續
推出，交椅州填海計劃等則可「容後再談」。
　
＊政府進場收地孰好孰壞？＊
　
　　北都區將是近年發展重心，惟有發展商未在限期前為手持土地補地價，政府同時進場出錢收
地。據政府今年５月披露，北都已知或預算的項目涉及成本逾２２４７﹒８７億元，當中逾半用
於收地，佔約１２１８億元或約５４﹒２％。考慮到現時政府財政狀況，曾煥平認為，政府要考
慮收地是好事或是傻事。由於發展商已於多年前擁有相關土地，成本可能已歸零，而政府動用《
收回土地條例》等「尚方寶劍」收地，發展商可即時確認盈利，「如果政府繼續用這個態度，多
多（地皮）都有得收……自己放錢進去十幾億收地，但賣不到地，就這樣出錢」，他形容就如送
錢予發展商，但相反在前述公、私營合作模式之下，可能殺出一條新血路。
　
＊標準補地價「名存實亡」＊
　
　　另一方面，政府今年初擴大標準補地價範圍，認為安排長遠有助達致活化工廈、釋放新發展
區以外新界農地潛力，增加房屋和其他土地供應，但反應同樣冷淡。曾煥平則認為，標準補地價
已經名存實亡，雖然標準補地價推出至今有所調整，但整個機制並不一致。他舉例指，去年１１
月越秀地產（００１２３）油塘東源街及崇耀街項目補地價金額逾１３﹒４６億元，平均每方呎
只約２０４０元，但鄰近的油塘灣綜合發展項目則建議補地價每呎３９００元。因此，他建議政
府檢討整體補地價的思維。